【正文】 房地產(chǎn)過熱態(tài)勢得到緩解，短期效果明顯。 拖成“慢性病” 不壓 房價，輿論不干， 強壓 房價，市場不干； 不壓 房價，影響穩(wěn)定； 強壓 房價，影響就業(yè)和政府收入； 壓少 了老百姓不答應， 壓大 了國民經(jīng)濟會波動，許多人將失業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控現(xiàn)狀： 如同把感冒拖成肺心病 盡量少花錢，避免“短債長投” ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在保存企業(yè)生存的前提下 ， 盡量少花 錢 ，控制一些不必要的資金流出 。 ?應該盡量避免 “ 短債長投 ” ， 降低企業(yè)的資金使用成本 。 ?應該優(yōu)化開發(fā)項目的投資決策 ， 并從項目的全壽命周期角度來進行成本規(guī)劃與控制 。 適當控制開發(fā)節(jié)奏，房價應適當配合調(diào)控政策進行適度調(diào)整 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應特別注意控制開發(fā)節(jié)奏，科學規(guī)劃房地產(chǎn)項目的開發(fā)進程與時序。 ?基于國家宏觀調(diào)控這一特定背景，開發(fā)商應該積極配合政策的實施，并對房價進行適度調(diào)整，以確保 CPI不至于持續(xù)攀升。 土地稀缺性和物價全面上漲導致開發(fā)成本增加，新開發(fā)同樣面積的物業(yè)意味著更大的資金注入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴業(yè)務的持續(xù)性，在此基礎(chǔ)上不斷提升自身水平、拓寬業(yè)務的種類。 注重開發(fā)的連續(xù)性、不斷提升實力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極向二三線城市拓展 地價飆升導致很多房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越少、業(yè)務縮水，面臨雪球越滾越小的風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極向周邊縣市等二三線城市拓展。 土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降、房價不會“大起大落”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極、主動地應對調(diào)整 ?當前 ， 房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降 、 房價也不會 “ 大起大落 ” ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要過度悲觀 ， 應積極 、 主動地面對宏觀調(diào)整政策 ， 并結(jié)合企業(yè)自身實際 ， 采取相應的應對措施 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的 “ stopgo industry”， 以土地和資金兩大要素為基礎(chǔ) 。 國家對這個產(chǎn)業(yè)始終會高度重視 ， 不可能長期執(zhí)行打壓政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極面對 ， 用活這個調(diào)控政策 。 20222022年重慶土地價格與商品房價格 年份的比例 地價（元 / ㎡ ） 樓面價（元 / ㎡ ） 地價與房價 2022年 794 318 % 2022年 1089 442 % 2022年 1127 391 % 2022年 1067 563 % 2022年 2834 1154 % 2022年 2870 1009 % 2022年 5160 1738 % 地價變化 時間 購地者 地塊 地價（元 / ㎡ ） 單價（萬元 /畝） 7月 30日 香港信合 三鋼廠 20381 1358 9月 24日 香港九龍倉 江北城 27208 1814 8月 10日 龍湖 后勤工程學院 11938 795 11月 9日 重慶嘉江 彈子石 14061 938 618之后重慶部分地塊地價 地價變化 重慶主城區(qū)地價 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時間 成交價 (萬元 ) 均價 （萬元 /畝） 江北區(qū)大石壩街道鄭家院 住宅、綠地 173110 金融街 2022 20395 79 北部新區(qū)高新園 商住 金科 2022 22859 77 渝中區(qū)化龍橋 商業(yè)、住宅 506350 瑞安天地 2022 158288 208 經(jīng)開區(qū)內(nèi)原重慶二建公司 住宅 7480 融僑錦江 2022 2212 197 南岸區(qū)南坪珊瑚村 商業(yè)、居住 98729 重慶萬達 2022 33353 225 高新區(qū)大楊石組團 商業(yè)、住宅 16736 華宇 2022 11058 441 北部新區(qū)高新園人和組團 居住、綠地 210247 恒大 2022 42400 134 渝中區(qū)化龍橋片區(qū) 居住、公建、綠地等 333134 瑞安天地 2022 113454 227 南岸區(qū)南坪組團 居住、商業(yè) 17093 洋世達 2022 3900 152 北部新區(qū)高新園人和組團 商業(yè)金融業(yè)用地 13768 華宇 2022 7550 366 渝中區(qū)石油路 1號 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 191400 恒大 2022 162785 567 九龍坡大楊石組團 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 91928 恒大 2022 654 沙坪壩組團 居住、商業(yè)、防護綠地 41979 金融街 2022 28400 451 重慶主城區(qū)地價 南岸區(qū)彈子石 居住、公建、相關(guān)配套等 336600 招商 2022 500300 992 江北區(qū)江北城 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 264900 中海、九龍倉 2022 410000 1032 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 596500 保利 2022 381000 426 江北區(qū)江北城 商業(yè)金融業(yè) 94800 江北嘴置業(yè) 2022 202400 1423 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 233700 東銀 2022 171000 488 江北區(qū)大石壩 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 141700 保利 2022 160000 753 渝中區(qū)大楊石 居住、公建、綠地等 105500 萬科 2022 111200 703 沙坪壩區(qū)西永 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 588200 龍湖 2022 106000 120 沙坪壩區(qū) 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 188700 華宇 2022 103100 364 九龍坡區(qū)中梁山 二類居住、商業(yè)金融業(yè)、 公共綠地 262400 金科 2022 35100 89 江北區(qū)大石壩 二類居住 229300 首創(chuàng) 2022 122500 356 土地位置 用途 土地面積 （ m2） 競得單位 競得時間 成交價 (萬元 ) 均價 （萬元 /畝） 北部新區(qū)人和 商業(yè)金融業(yè)用地 73460 高科 2022 88000 800 江北區(qū)觀音橋 二類居住用地 122970 金融街 2022 146000 792 房地產(chǎn)企業(yè)應妥善處理現(xiàn)有庫存開發(fā)量，盡量減少資金占用率 ?房地產(chǎn)開發(fā)商當前應妥善處理庫存開發(fā)量，能夠銷售的盡量出售，盡快進行資金變現(xiàn)，以降低資金占用率。 ?當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極加強風險防范，建立預警機制，確保資金鏈的平穩(wěn)運作，適當控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。 房地產(chǎn)企業(yè)應增強風險意識，并進行風險防范 開發(fā)商應具備較高的風險防范意識，如果刻意去模仿、追求高于自身發(fā)展水平的城市的做法，例如開發(fā)一些不必要的高檔產(chǎn)品，力求突破極限，其后果可能是頭破血流。在結(jié)合自身實際的基礎(chǔ)上，同時，應重視風險分析與防范，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目目標的順利實現(xiàn)。 綜上所述，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極加強風險防范，建立預警機制，確保資金鏈的平穩(wěn)運作，適當控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。 謝謝大家！ 固定性 獨特性 區(qū)域的 壟斷性 不可 復制 房 地 產(chǎn) 特 性 房地產(chǎn)行業(yè)利潤更大趨利性更強 房地產(chǎn)行業(yè)的趨利性 趨利性作用下的“全民房地產(chǎn)” n1 n2 n3 …… 聯(lián)想 家電連鎖 新希望 萬家樂 隆鑫、長安 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是個高利潤的行業(yè) ,因此眾多企業(yè)都蜂擁進入這個行業(yè) . 摩托 ,汽車 ,電器 ,生物科技等行業(yè)的企業(yè)都把觸角伸向了房地產(chǎn)行業(yè) .由于房地產(chǎn)也的帶動性 ,其他下游行業(yè)如建材 ,鋼鐵 ,水泥等企業(yè)也盲目的擴大生產(chǎn) .但是房地產(chǎn)也是高風險行業(yè) ,很容易受到政策等方面的影響 . 排名 姓名 2022年財富 (億美元 ) 公司名稱 總部所在地 主要產(chǎn)業(yè) 1 楊惠妍 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 2 許榮茂 世茂集團 香港 房地產(chǎn) 4 張力 富力集團 廣東 房地產(chǎn) 7 張欣 SOHO中國 北京 房地產(chǎn) 8 盧志強 中國泛?？毓杉瘓F 北京 房地產(chǎn) 10 黃光裕 國美電器 北京 零售 房地產(chǎn) 13 朱孟依 合生創(chuàng)展集團 廣東 房地產(chǎn) 14 楊貳珠 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 18 孔健岷 合景泰富地產(chǎn) 廣東 房地產(chǎn) 25 陳卓林 雅居樂地產(chǎn) 廣東 房地產(chǎn) 26 張松橋 中渝實業(yè) 香港 房地產(chǎn) 28 張桂平 蘇寧電器 江蘇 房地產(chǎn) 37 區(qū)學銘 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 38 蘇汝波 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 39 張耀垣 碧桂園 廣東 房地產(chǎn) 2 0 0 7年《 福布斯 》 中國 40富豪榜 中房地產(chǎn)行業(yè)將近 20名 ? 房地產(chǎn)業(yè)需要有專業(yè)人才 、 專業(yè)經(jīng)驗來運作 ， 這也是外行的軟肋 。 在市場上風頭很勁的外行中 ， 目前還缺乏對行業(yè)走勢的準確判斷 。 這種靈魂人物不是從其他行業(yè)的人一朝一夕即能成就 ， 更無法從企業(yè)外空降 。 “ 國際大公司里面就很少房地產(chǎn)公司 。 現(xiàn)在內(nèi)地很多做得很好的企業(yè)企業(yè)去做地產(chǎn) ， 這是中國企業(yè)的悲哀 ” 去年北京等一線城市的平均房價漲幅都在 40%以上， 北京平均房價上漲幅度超過 4000元。 2022年上海新建商品住宅成交均價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 按 CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 2022年全市商品住宅（剔除配套商品住宅）成交 米，與 2022年 ，大幅上升了 %。略低于市場同樣火爆的 2022年的 2090萬平方米。供應量增幅很小，成交量卻翻倍，這就使商品住宅的供求比扭曲為 1： ，嚴重的供不應求。 2022年全市商品住宅成交均價 15632元 /平方米，同比上升了 %。 ? 根據(jù) 2022年 1月 19日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù) ， 2022年全國房地產(chǎn)市場 新建商品房 成交量近 ， 均價約 4695元 /平方米 ， 比 2022年上漲近 24%,商品房銷售額 43995億元 ,比上年增長 %。 其中 ,商品住宅價格上漲 25%,商品住宅銷售額增長 %,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和%。 房地產(chǎn)量 、 價都創(chuàng)出了歷史新高 ， 是全年 GDP增長%的主要推動力之一 。 國務院宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌也曾在公開場合表示 ， 2022年中國房價漲幅是改革 11年以來漲幅最高的一年 。 而這樣的房價增長情況不再局限于一線城市，而是 從過去的局部上漲變?yōu)檎w上漲。房價逐漸呈現(xiàn)“全國山河一片紅 ” 的局勢。 月份 房屋銷售價格指數(shù) 新建住宅價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 202210 % % % % 202209 % % % % 202208 % % % % 202207 % % % % 202206 % % % % 202205 % % % % 202204 % % % % 202203 % % % % 202202 % % 13% % 202201 % % % % 202212 % % % % 202211 % % % % 2022年 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 全國城市房價上下一片紅 全國城市房價上下一片紅 全國城市房價上下一片紅 物價上漲 價格 信號失真 生產(chǎn)者 盲目生產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 當通貨膨脹所引起的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)畸形化需要矯正時，國家必然會采取各種措施來抑制通貨膨脹，結(jié)果會導致生產(chǎn)和建設(shè)的大幅度下降，出現(xiàn)經(jīng)濟的萎縮， 一定時期不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展 。 國民經(jīng)濟比例失調(diào) 通貨膨脹的不利影響 —— 經(jīng)濟發(fā)展方面 貨幣貶值 居民生活水平下降 社會動蕩 通貨膨脹的不利影響 —— 收入分配方面 津巴布韋的高通脹帶來的后果