【正文】 ，本次改革重點(diǎn)在于強(qiáng)化土地持有稅，增大土地保有階段的稅收負(fù)擔(dān)，主要設(shè)置了地價(jià)稅和固定資產(chǎn)稅。 地價(jià)稅是針對(duì)土地持有環(huán) 節(jié)征收的一種國(guó)稅，課稅對(duì)象為個(gè)人或法人保有的土地，每年按全國(guó)統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估確定應(yīng)納稅額，稅率為 %，課稅最低限為 10億日元。此次改革的目標(biāo)明確，為了遏制土地價(jià)格的上漲。 固定資產(chǎn)稅，在這一階段也進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，擴(kuò)大了征稅的范圍，提高了稅率，細(xì)化了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，土地稅收政策的改革的確使日本政府有效的抑制了投機(jī)行為，但是，從日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)，高稅收的土地政策也進(jìn)一步抵制了整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，阻礙了日本經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 1998 年以后，日本政府意識(shí)到宏觀調(diào)控政策的失誤，及時(shí)采取措施進(jìn)行了更正和修補(bǔ)，在 土地政策方面及時(shí)停止征收地價(jià)稅，合理調(diào)整固定資產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，使固定資產(chǎn)稅成為土地保有階段的重要稅種，在土地稅收政策中發(fā)揮了重要的作用。 2021 年日本固定資產(chǎn)稅占到了地方稅收的 %，成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。日本政府具體的稅收調(diào)整如下： （ 1）增設(shè)地價(jià)稅 1990 年以前，日本房地產(chǎn)稅收在保有階段的稅負(fù)很輕，例如不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)國(guó)民所得及稅收總額比率分別為 %和 6%，而當(dāng)時(shí)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)國(guó)民所得以及稅收總額比率分別為 %和 14%，政府看到由于低的保有階段的稅負(fù)而使得土地不能被充分而有效的合理利用，我們都 知道日本的領(lǐng)土極其有限，而很多房地產(chǎn)被閑置，導(dǎo)致房?jī)r(jià)格上漲，影響了土地和住房市場(chǎng)的發(fā)展。 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 20 在以上情況的壓力下，日本政府于 1992 年 1 月開始了地價(jià)稅的征收工作，將土地分為課稅土地和非課稅土地，課稅土地的納稅人擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租用地權(quán)應(yīng)按所擁有土地的合計(jì)金額超過既定的起征點(diǎn)時(shí)，對(duì)土地評(píng)估價(jià)格總額按勞取酬 %的比例繳稅，按年計(jì)算，分期繳納。非課稅的土地包括公共法人和非營(yíng)利組織用地及自己所有并居住的住宅在內(nèi)的土地排除在征稅范圍以外，這里所指自己住宅僅指一處。增加保有階段的稅負(fù)使日本房地產(chǎn)業(yè)有了一個(gè)良性的發(fā)展態(tài) 勢(shì)，有效的調(diào)控了投機(jī)行為。這使得 2021 年日本不動(dòng)產(chǎn)稅以國(guó)民所得以及稅收總額比率分別為 %和 11%，與當(dāng)時(shí)美國(guó)的情況基本接近。 （ 2）收益稅的征收 從 1992 年開始，日本針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收制度改革，尤其是針對(duì)短期和超短期的情況，制定懲罰性的稅收制度。如對(duì)法人持有期低于 2 年的土地轉(zhuǎn)讓收益從追加征稅方式改為分離征稅方式，轉(zhuǎn)讓是要另加征 30%的稅；對(duì)個(gè)人持有期超過 5 年的土地和建筑物的轉(zhuǎn)讓收益，稅率從居民稅 6%提高到 9%；針對(duì)法人的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收益采用 10%的追加課稅。 （ 3）改善土地的主體體系 無(wú)論在保有 環(huán)節(jié)還是交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，土地本身都具有比現(xiàn)金和股票的價(jià)格更易被低估的特點(diǎn)，這樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)和收益稅的減少，進(jìn)而導(dǎo)致稅收不能發(fā)揮真正的調(diào)控作用，為此日本政府改善了土地的評(píng)價(jià)體系，確定一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)，這種價(jià)格是由當(dāng)事人進(jìn)行自由交易時(shí)所確定的價(jià)格。這樣就能有效的避免在土地進(jìn)行交易時(shí)出現(xiàn)虛報(bào)價(jià)格的現(xiàn)象，進(jìn)而影響房地產(chǎn)稅收發(fā)揮它的作用。 韓國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的稅收調(diào)控政策 韓國(guó)土地制度的歷史比較優(yōu)久，據(jù)史書記載，從公元前 50 年韓國(guó)就已經(jīng)開始征收土地稅收，但只有到上個(gè)世紀(jì)初日本對(duì)其殖民統(tǒng)治時(shí)，才算建立起真正意義上 的土地管理制度，在日本的強(qiáng)制下，建立了全國(guó)范圍內(nèi)的土地資料庫(kù)，開始征收土地價(jià)值稅，規(guī)定有計(jì)劃使用土地等。 1948 年大韓民國(guó)成立以后，韓國(guó)政府更加注重土地政策，房地產(chǎn)稅收制度走向了完善和成熟。但是到了七十年代，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始呈現(xiàn)迅猛上漲趨勢(shì)，投機(jī)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。政府對(duì)投機(jī)旺盛的地區(qū)實(shí)施土地交易批準(zhǔn)制度和申報(bào)制度，從初始環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。將房地產(chǎn)中介業(yè)轉(zhuǎn)為批準(zhǔn)制，并將轉(zhuǎn)讓所得稅從 30%提高到 50%。進(jìn)入八十年代，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，資料統(tǒng)計(jì)， %的土地資源掌握在 5%的人手中，土地囤積行為十分明顯 ，韓國(guó)政府意識(shí)到從交易成本的設(shè)山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 21 立稅收政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，土地稅收政策的中心應(yīng)逐步由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)上來(lái)。 在這種情況下，韓國(guó)政府采取了新的土地綜合稅，取消了原有土地財(cái)產(chǎn)稅和土地閑置稅的統(tǒng)一，針對(duì)所有土地保有階段征收統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅，使稅率有所區(qū)別，在稅率結(jié)構(gòu)上，韓國(guó)實(shí)行了固定稅率和兩級(jí)累進(jìn)稅率相結(jié)合的方案。 在評(píng)估制度方面，要求做到公正透明，及時(shí)有效，確保評(píng)估價(jià)值能所映市場(chǎng)價(jià)值的變化，體現(xiàn)稅收的公平性，按行政區(qū)劃，各地方政府根據(jù)所有權(quán)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。在稅收歸屬問題上確定劃入地方政府的范 圍，并且稅收收入對(duì)地方政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)被認(rèn)為是衡量土地綜合稅改革是否成功的一個(gè)重要指標(biāo)。開征了土地增值稅，主要是針對(duì)于那些沒有建成的、閑置的或者還沒有被充分利用的商業(yè)土地。在 1991 年 6 月土地增值稅正式開始征收后，對(duì)當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格的影響很大。 1997 年亞 洲金融危機(jī)爆發(fā)使韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重打擊，危機(jī)的發(fā)生是由房地產(chǎn)價(jià)格泡沫所引起的。因此，危機(jī)過后的韓國(guó)政府在努力恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也在不斷反思和調(diào)整其房地產(chǎn)稅收政策，在稅收制度結(jié)構(gòu)上看，韓國(guó)的房地產(chǎn)稅收存在著財(cái)產(chǎn)稅和交易稅稅負(fù)不公平的嚴(yán)重問題，整體上與日、美 、德等國(guó)家相比較，韓國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收總額并不突出，總體上稅收負(fù)擔(dān)較輕。 從 2021 年， 韓國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格開始不斷上漲，泡沫現(xiàn)象明顯，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)顯示，2021 年首爾的公寓住宅價(jià)格較年前平均上漲了 24%，而在首爾的江南地區(qū)房?jī)r(jià)較 5 年前 上漲 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。在如此價(jià)格上漲的情況下，韓國(guó)政府于 2021年 8 月頌布了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，在增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化、抑制投機(jī)和擴(kuò)大供給三方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行影響，具體的制度完善體現(xiàn)在如下幾方面： 保有環(huán)節(jié) 新政策加強(qiáng)了對(duì)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，對(duì)擁有房 地產(chǎn)越多的家庭，征收的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多，由于每年都要定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，迫使擁有者會(huì)及早出手，以減輕房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力。在稅制改革之前，韓國(guó)與日本一樣，有房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較輕，只有土地稅和財(cái)產(chǎn)稅兩種，為了抑制房?jī)r(jià)的大幅上漲，現(xiàn)已把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)由過去的 9 億韓元下降到 6 億韓元，稅率為 1%到 3%，并計(jì)劃從 2021 年起以每年提高 5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹?，這樣，由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納，囤積房地山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 22 產(chǎn)將給擁有者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，迫使其 能做到量力而行，及早將多余的房地產(chǎn)出賣掉，以防止投機(jī)行為的發(fā)生。 交易環(huán)節(jié) 在這一環(huán)節(jié)，韓國(guó)政府主要是對(duì)高價(jià)、多有房產(chǎn)的人征收重稅。對(duì)于一戶一宅的房主出售房產(chǎn)，收取的資本收益稅為 9%，而對(duì)于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產(chǎn)收入征收 36%的資本收益稅。從 2021 年起，對(duì)于擁有兩套以上房子的家庭，房地產(chǎn)交易價(jià)格超過政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià) 10 萬(wàn)美元時(shí)，轉(zhuǎn)讓收益稅稅率由以往的9%36%提高到 50%，高價(jià)高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。對(duì)擁有第三套住房的賣主征收 60%的資本收益稅。同時(shí)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī) 定：在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)購(gòu)房資金來(lái)源。 住房保障 韓國(guó)政府在有力打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的同時(shí)，大力幫助無(wú)房戶和低收入者解決住房問題，對(duì)無(wú)房戶購(gòu)房時(shí)，將銀行的貸款利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)到 %；對(duì)年收入在2 萬(wàn)元以下貧困戶購(gòu)房，可貸給占房?jī)r(jià) 70%的貸款，利率也下調(diào)到 %；而對(duì)于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要將利率上調(diào)到 %以上，二要降低貸款占房?jī)r(jià)的比例。 此外，韓國(guó)政府還采取了改革土地交易稅制度，完善了相關(guān)的配套措施，促使房屋交易透明化，杜絕了偷漏 稅和鉆政策的空子的行為發(fā)生。到 2021 年韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，從 4 月開始放慢，土地成交易量迅速萎縮，月成交量減少了 %。 同年 5月 ，韓國(guó)政府的抑制房?jī)r(jià)的態(tài)度又使當(dāng)月的平均房?jī)r(jià)下跌了 %。這與韓國(guó)政府的相關(guān)政策是分不開的，但也有專家認(rèn)為，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沉重的打擊，將影響房地產(chǎn)的正常交易，從而最終會(huì)影響韓國(guó)房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 對(duì)日、韓房地產(chǎn)稅收改革的評(píng)價(jià) 為了有效抑制房?jī)r(jià)，日韓兩國(guó)在都采取了加重稅負(fù)的措施，在實(shí)施的過程中也取得了一些比較好的效果。從 1991 年開始，日 本政府對(duì)土地稅制進(jìn)行了一系列改革，主要是以提高保有和流轉(zhuǎn)稅為核心，以打擊投機(jī)為目的，取得了一定的成效，從 1992 年開始土地價(jià)格 開 始減慢上漲幅度，隨后一直處于下跌狀態(tài)。根據(jù)日本國(guó)土交通省的公山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 23 示地價(jià)統(tǒng)計(jì)資料顯示，于 1991 年相比， 2021 年住宅地價(jià)已經(jīng)下跌了 46%，基本回到了房地產(chǎn)泡沫前即 1985 年的水平；商業(yè)用地價(jià)格下跌了約 70%，為歷年以來(lái)的最低水平。 從以上分析中，我們可以看到日本、韓國(guó)在房地產(chǎn)方面的稅收制度的調(diào)整取得了一定的成果，對(duì)于有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲也起到了一定的作用，但是我 們同時(shí)也清楚的知道，這兩個(gè)國(guó)家國(guó)土狹小，而且處在板塊交界地帶，房地產(chǎn)的供給是極其有限的，在這種狀態(tài)下，投機(jī)會(huì)嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)這兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在發(fā)達(dá)國(guó)家的行列。而我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)雖然在高速發(fā)展，但我們屬于發(fā)展中國(guó)家，很多地方的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它發(fā)達(dá)國(guó)家，在房地產(chǎn)稅收調(diào)整方面如果處理不好供求關(guān)系，可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的衰退發(fā)展。 美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 房地產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府征收的稅種，一般與聯(lián)邦政府和州政府財(cái)政無(wú)關(guān)，只有極個(gè)別州政府從房地產(chǎn)稅收入中分享一定的份額。在美國(guó)房地產(chǎn)稅 是一方政府最大和最穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，一般占 70%80%，地方政府所管轄的幼兒、學(xué)校、公共圖書館、公共交通等開支，都主要靠房地產(chǎn)稅收來(lái)維持。 美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的特征 美國(guó)房地產(chǎn)稅制相對(duì)來(lái)說比較簡(jiǎn)單，而且稅收鼓勵(lì)政策也較多，其房地產(chǎn)業(yè)能夠取得一定的成績(jī)與稅收的支持是分不開的。美國(guó)房地產(chǎn)稅收有如下特征： （ 1）稅基寬，稅制簡(jiǎn)單，稅率較低 美國(guó)除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅措施外，凡擁有或占有不動(dòng)產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，這樣房地產(chǎn)稅收成為政府一項(xiàng)主要的稅收來(lái)源，各州的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同， 大約平均為 1%3%。 （ 2）開發(fā)階段稅種相對(duì)較少且優(yōu)惠多 對(duì)于利用抵押貸款建造房屋的業(yè)主，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)各州發(fā)行支持個(gè)人購(gòu)房的抵押債券不征收投資者的個(gè)人所得稅，使得這些債券可以較低利率發(fā)行，降低了個(gè)人特別是中低收人者的資金成本。 （ 3）保有階段的稅收種類比較多但優(yōu)惠措施較多 由于優(yōu)惠的稅收政策使房地產(chǎn)二手市場(chǎng)比較活躍，對(duì)擁有自己住房的業(yè)主，可以減免州稅、財(cái)產(chǎn)稅等；對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策，業(yè)主可以從出租收入中扣除正常的開支，而且還可以加速提取折舊，抵消出租獲得的收入， 從而降低了個(gè)人所得稅的計(jì)稅收入。 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 24 （ 4）有關(guān)房地產(chǎn)估值 大多數(shù)地方政府把房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值視為其評(píng)估市值，并作為該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，而少數(shù)地方政府則將房地產(chǎn)的評(píng)估值與房產(chǎn)折舊額的差值作為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。通常有三種計(jì)算房地產(chǎn)的評(píng)估市值，第一種是市場(chǎng)成交法，多適用于居民住宅，按過去二、三年類似地段和類似房地產(chǎn)出售的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)估算；第二種是成本重置法，多適用于新建房屋與設(shè)施，按評(píng)估時(shí)土地的市值再加上建造房屋所需的成本費(fèi)用來(lái)估算；第三種投資收益法，多適用于寫字樓，按該房地產(chǎn)產(chǎn)生的總收益來(lái)估算。房主如果對(duì)房地 產(chǎn)的評(píng)估市值有異議，可向政府評(píng)估上訴委員會(huì)提出上拆。 在美國(guó)，每處房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值都是公開透明的，地方政府網(wǎng)站和社區(qū)報(bào)紙均有按房地產(chǎn)地址字母順序排列的各處房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，任何人均可自由查詢。同時(shí)根據(jù)各州法律，房屋交易的價(jià)格也是公開透明和可查詢的，每處房地產(chǎn)交易后 90 天內(nèi)，房主都必須到有關(guān)部門就買方、賣方和成交價(jià)內(nèi)容進(jìn)行依法登記，政府評(píng)估辦公室還派出工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看、記錄原房主在房屋出售前對(duì)房子內(nèi)外修繕裝修的情況，這是以后調(diào)整房屋評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)。 （ 5）稅率的確定問題 房地產(chǎn)稅作為地方政府財(cái)政收入最大和 最穩(wěn)定的來(lái)源，具有政府可調(diào)控的特性，而政府的其他收入往往是不可控的，同時(shí)政府的預(yù)算支出又有剛性支出，逐年上漲的特點(diǎn)。房地產(chǎn)稅收被地方政府廣泛用于財(cái)政支出的填平補(bǔ)齊，即填補(bǔ)收入缺口，減少預(yù)算赤字，但同時(shí)，各州法律對(duì)地方政府每年征收的房地產(chǎn)稅都規(guī)定了最高限額，而且對(duì)每年的增長(zhǎng)幅度也有規(guī)定。政府若想突破限額，則需全體選民投票通過。 對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的評(píng)價(jià) 以上是美國(guó)房地產(chǎn)稅收方面的制度規(guī)定，我們可以看到房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，也是地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金的重要來(lái)源，房地產(chǎn)方面的稅收為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè) 做出了重大的貢獻(xiàn)。但是我們也看到美國(guó)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠很多，他在鼓勵(lì)居民購(gòu)房方面的很多相關(guān)政策，卻導(dǎo)致了著名的席卷全球的次貸風(fēng)波，使房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、甚至整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)都受到了沉重的打擊，對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了一定的影響。這也是2021 年最熱門的話題。美國(guó)的房地產(chǎn)方面的稅收政策及其相關(guān)其他政策對(duì)我們的啟示是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不得當(dāng)必然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成一定的負(fù)面影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是一個(gè)系統(tǒng)的科學(xué)，要經(jīng)過認(rèn)真的論證。 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 25 我國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有許多不確定性，在“兩會(huì)”期間政府工作報(bào)告中預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)速度將在 12%左右，而我國(guó) 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是 10%，在這樣的經(jīng)