【正文】 免征營業(yè)稅 。 – 個人無償贈送不動產 ,不征營業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購置次月起免納房產稅三年 。 （ 深圳 ） – 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應征收房產稅 。 優(yōu)惠政策 房產稅 ? 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目 20%的，免征土地增值稅； ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅； ? 房地產企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 ? 對外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見 財稅〔 2023〕 21號 ? 繼承贈與（直系或福利公益）等無償轉讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關于土地增值稅征收管理有關問題的通知 ? 個人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當?shù)? ?外資 –房地產屬于非生產性 –再投資退稅 –西部大開發(fā) 15% 鼓勵類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號 二手轉讓 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 對個人轉讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 財稅字〔 1999〕278號 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現(xiàn)金還是實物 (房屋 )，均免予征收個人所得稅 國稅函〔 1998〕428號 征地 對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 財稅〔 2023〕45號 ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 ， 對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅 ， 成交價格超過拆遷補償款的 ，對超過部分征收契稅 深國稅辦轉字 [2023]80號 財稅[2023]45號 轉發(fā)關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權重組 、企業(yè)關閉破產中承受原產權的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財稅 〔 2023〕 41號關于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產置換未明確是否免稅 ? 離婚產權分割不征收契稅 國稅函 [1999]391 號 關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復 ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權屬 ， 不征契稅 國稅函[2023]1036號關于繼承土地 、 房屋權屬有關契稅問題的批復 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產權轉移書據(jù)免予貼花。 財稅[2023]183號 關于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知 ? 土地使用權出讓、轉讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 國稅發(fā)（ 1991） 155號關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務征收管理案例 ?第二稽查局房地產專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產行業(yè)專業(yè)科以來 ,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長近 7000萬元。 一是加強樓盤跟蹤管理。通過媒體廣泛收集有關房地產信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問題，及時督促企業(yè)依法納稅。 二是嚴格執(zhí)行預繳企業(yè)所得稅政策。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關預繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。執(zhí)行這一政策，同時也有助于督促企業(yè)及時結轉收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進了收入的增長。 三是適時開展稅務約談和稅務檢查。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進行質疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。對于通過約談仍未改正的企業(yè)，則轉入稅務檢查，用稅法的威懾力促進企業(yè)依法納稅 稅務征收管理案例 ?第三稽查局查處一違規(guī)房地產公司 近日，地稅第三稽查局在對一房地產項目公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其在開發(fā)前期稅前列支費用比例畸高，經(jīng)查原來該企業(yè)在未取得銷售收入時即在稅前大額列支交際應酬費。 根據(jù)《經(jīng)濟特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標準暫行規(guī)定》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于房地產項目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營收入，不得在稅前列支交際應酬費。針對該公司的這一情況，稅務人員調增應納稅年度的應納稅所得額，并追補該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計 15萬多元 稅務征收管理案例 一條舉報線索 牽出 1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報，舉報深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進行調查。通過對該公司電腦申報資料和發(fā)票購領核銷進行仔細分析比對，稽查人員確認其存在申報不實嫌疑。隨后采取突擊調賬手段，調取該公司的預售和現(xiàn)售房地產買賣合同及發(fā)票存根。在稽查過程中，該公司的財務負責人以會計變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應付。稽查人員耐心地對其進行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過營業(yè)稅，預售和現(xiàn)售房地產買賣合同未交納過印花稅，該公司向其董事會成員發(fā)放的安家費、獎金、董事費也未履行代扣代繳義務，偷逃了個人所得稅。 在證據(jù)面前，該公司不得不承認其違法事實?；槿藛T依法作出了追繳該公司營業(yè)稅及其附加 510萬元、個人所得稅 280萬元、印花稅 11萬、滯納金 140萬元，并對其違法行為處以 400多萬元罰款的處理決定 。 稅務征收管理案例 ?“投資收益”中查出稅款 40多萬元 最近，第五檢查分局在對某房地產公司的查處中，成功地從其“投資收益”帳戶中挖出營業(yè)稅及附加 40多萬元。 該分局稽查人員經(jīng)過詳細審查該公司帳務和有關資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營業(yè)收入已全部申報繳納營業(yè)稅及附加，加上以其名義申報的房地產項目的營業(yè)稅，三年來共申報繳納營業(yè)稅超過一千萬元。但進一步審查時卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來收取各種形式的合作開發(fā)房地產業(yè)務的利潤記入“投資收益”帳戶，沒有申報繳納營業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應補繳營業(yè)稅 39萬元 稅務征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對轄區(qū)內某兩家開發(fā)房地產項目的企業(yè)進行檢查時，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。檢查人員迅速對這兩家公司進行立案調查。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項目承包其他公司施工，當該工程項目完工后，施工單位為了達到偷稅的目的，竟然連同社會不法分子，開具假發(fā)票及假稅票。開發(fā)商方面審核不嚴，將假發(fā)票、假稅票當成真的入了帳。據(jù)統(tǒng)計，此案涉及金額高達 1000萬元。目前，稅務機關正在對此案所涉及單位進行調查。 此外，羅湖分局也及時提醒有關公司，在給付工程款項時，要認真查驗對方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問的，要與稅務機關聯(lián)系核實 稅務征收管理案例 ?涉外檢查分局加強對房地產企業(yè)稅源調查初見成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過就立即開展稅源調查，早動手，挖潛力，把調查重點放在轄區(qū)稅源大戶 房地產行業(yè)上。首先對轄區(qū)企業(yè)進行專項清理，對擁有土地的房地產企業(yè)進行全面調查，掌握企業(yè)的最新動態(tài)，做到對稅源收入心中有數(shù)。檢查人員在調查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)銷售樓盤，但一直未到稅務機關申報納稅。檢查人員及時到該樓盤實地核查，使該企業(yè)不得不承認其發(fā)售樓盤及申報不及時的事實。 此次清理已初見成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開發(fā)新樓盤 8個，可售面積 370000平方米，預計可實現(xiàn)稅收近 2500萬元。 稅務征收管理案例 ?一房產使用人未履行房產稅納稅義務被查處 近期地稅第三稽查局在對轄區(qū)內的某戶企業(yè)進行稅務檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產取得出租收入的行為。經(jīng)調查了解該公司與寶安區(qū)某村（乙方）合作，由村里出土地，該公司出錢興建廠房及宿舍。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權，該公司將該房產作為固定資產核算并計提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產稅。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產作為自有資產進行抵押或轉讓，因而雙方都不能確認為該房產的產權所有人。根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產權未確定時，由房產代管人或者使用人繳納，因此應由該公司承擔房產稅的繳納義務。企業(yè)財務人員剛開始非常不理解，認為公司并沒有房屋產權，不應承擔納稅義務。稅務人員耐心而細致地向其講解了稅法的有關規(guī)定，終于贏得了公司財務人員的理解并表示以后要多學稅法，嚴格遵守稅法規(guī)定，誠信納稅。目前，查補的 10余萬元稅款已入庫。在此，稅務機關提醒廣大納稅人，當房屋產權未確定時，房產代管人或者使用人將作為房產稅的納稅義務人，應及時履行納稅義務，否則將受到處罰 房地產業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報 ?合作建房抵土地使用權、抵工程款、代收款項不申報營業(yè)稅、車庫雜房不申報、假按揭卻未申報 ?土地評估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關聯(lián)公司轉移利潤 ?境外銷售房產 ,隱匿銷售收入 ?隨意結轉成本、預售收入不結轉 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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