【正文】 已使用或出租的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。取得補(bǔ)價(jià)納所得稅。 ? 對(duì)外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見(jiàn) 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) ? 繼承贈(zèng)與（直系或福利公益）等無(wú)償轉(zhuǎn)讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 個(gè)人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國(guó)家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內(nèi)資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢(xún)當(dāng)?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開(kāi)發(fā) 15% 鼓勵(lì)類(lèi) 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個(gè)人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號(hào) 二手轉(zhuǎn)讓 對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。針對(duì)該公司的這一情況，稅務(wù)人員調(diào)增應(yīng)納稅年度的應(yīng)納稅所得額，并追補(bǔ)該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計(jì) 15萬(wàn)多元 稅務(wù)征收管理案例 一條舉報(bào)線索 牽出 1300萬(wàn)稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報(bào)，舉報(bào)深圳某公司出售房屋不開(kāi)發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。 此外，羅湖分局也及時(shí)提醒有關(guān)公司，在給付工程款項(xiàng)時(shí)，要認(rèn)真查驗(yàn)對(duì)方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問(wèn)的，要與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系核實(shí) 稅務(wù)征收管理案例 ?涉外檢查分局加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅源調(diào)查初見(jiàn)成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過(guò)就立即開(kāi)展稅源調(diào)查，早動(dòng)手，挖潛力，把調(diào)查重點(diǎn)放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。目前，查補(bǔ)的 10余萬(wàn)元稅款已入庫(kù)。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項(xiàng)目承包其他公司施工，當(dāng)該工程項(xiàng)目完工后，施工單位為了達(dá)到偷稅的目的，竟然連同社會(huì)不法分子，開(kāi)具假發(fā)票及假稅票。 三是適時(shí)開(kāi)展稅務(wù)約談和稅務(wù)檢查。 – 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn) ,不征營(yíng)業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營(yíng)業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購(gòu)置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購(gòu)置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。非股權(quán)支付 20%，免稅轉(zhuǎn)讓?zhuān)邮芷髽I(yè)可按公允價(jià)入帳 [國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào) ]。但深圳企業(yè)執(zhí)行 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法 其他 全國(guó)內(nèi)資要 征城建稅 7%5%1%(深圳征 1%)全國(guó)外資免征城建稅(但深圳外資征 1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)稅收處理問(wèn)題 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 b． 以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 822） （ 1） 沒(méi)有限制 （ 2） 沒(méi)有限制 （ 3） 僅限于合資企業(yè)形式 ， 允許外資擁有多數(shù)股權(quán) 。 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 銀發(fā) (1999)73號(hào)關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn) 99/2/23 銀發(fā) [1998]169號(hào) 中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 98/04/07 政策 中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù) 主要內(nèi)容 05年底，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額 ，占全部金融機(jī)構(gòu) RMB貸款的 %，其中個(gè)人住房按揭貸款 ，占占全部金融機(jī)構(gòu) RMB貸款的 % 國(guó)家近期財(cái)稅政策解析 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]108號(hào)深地稅發(fā) 【 2023】 455國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 2023/07/18 主要內(nèi)容 核定征收： 深地稅發(fā) 【 2023】 45轉(zhuǎn)發(fā)普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入 3%核定 ?強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（ 1年、 5年、拆遷補(bǔ)償、征用補(bǔ)償） ?注意事項(xiàng)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓抬高原價(jià)？ 陰陽(yáng)合同。 政策 國(guó)土資發(fā) 〔 2023〕 52號(hào)關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知 06/06/14 主要內(nèi)容 推進(jìn) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn) 、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，堅(jiān)決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 ； 嚴(yán)格落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和土地整理重大項(xiàng)目工程傾斜 。 （ 三 ） 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 ， 減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng) 。境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)中方股權(quán)的，以 自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。（二）完善責(zé)任制度。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足 1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置 。 國(guó)家近期土地政策解析 政策 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國(guó)出讓土地分別為： 、 萬(wàn)、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變 。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓 ， 工商建設(shè)用地需合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ， 報(bào)市主管部門(mén)依法審批 。 考慮土地儲(chǔ)備的借款應(yīng)資本化或費(fèi)用化 ？ 8減值準(zhǔn)備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點(diǎn)分析 房地產(chǎn)交易 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷(xiāo)售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買(mǎi)方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預(yù)收款的處理 內(nèi)外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購(gòu)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 見(jiàn)后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計(jì)稅依據(jù) 稅率 營(yíng)業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷(xiāo)售收入 交易合同價(jià) 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷(xiāo)售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷(xiāo)售收入 增值額 交易合同價(jià) 交易合同價(jià) 土地面積 5% 30%60%的累進(jìn)稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ) % （購(gòu)銷(xiāo)） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)利潤(rùn) (預(yù)征 ) 個(gè)人收入 33% 或 15% 5%45%的累進(jìn)稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營(yíng)業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉(zhuǎn)讓 差額征 以過(guò)戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷(xiāo)售 合作建房 免 1 免 出地視同銷(xiāo)售 5 房贈(zèng)送 征 2 免 6 視同銷(xiāo)售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷(xiāo)售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷(xiāo)售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)視同銷(xiāo)售 （ 漏洞贈(zèng)送土地使用權(quán)不征營(yíng)業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見(jiàn) 31號(hào)文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 合計(jì) 賬冊(cè)健全納稅人 市內(nèi) 3％ ％ ％ 回注冊(cè) 地 查賬征收 回注冊(cè)地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報(bào)繳納 賬冊(cè)不健全納稅人 市內(nèi) 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無(wú)外管證的應(yīng)繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 且該項(xiàng)目 未成立 獨(dú)立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? ?（ 一 ） 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) ， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本 ， 其應(yīng)分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的 差額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 。 以房抵債的 ， 轉(zhuǎn)讓價(jià)格為其抵付的債務(wù)價(jià)款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知 土地增值稅稅額的計(jì)算 : (一 )增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò) 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% (三 )增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò) 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項(xiàng)目金額 15% (四 )增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項(xiàng)目金額