【正文】 稅稅額 =增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% 土地增值稅征稅規(guī)定 土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 稅金 其他扣除項(xiàng)目： 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按土地使用權(quán)支付金額及開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì) 20%的扣除。深圳從 2023年11月 1日起，恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費(fèi)附加 ， 耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè) 。 ?對(duì)房屋對(duì)外投資收取固定收入 ， 由出租方按租金收入征收房產(chǎn)稅 （ 如何執(zhí)行 ？ ） 印花稅特殊規(guī)定 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售房產(chǎn)是否按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅？ 答：根據(jù)深稅發(fā)（ 1990） 07號(hào)文規(guī)定，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和房管部門(mén)出售房產(chǎn)是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)作為商品經(jīng)營(yíng)的，因此凡與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或房管部門(mén)訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，按“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目貼印花（ 萬(wàn)分之三 ） ；其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目貼印花（ 萬(wàn)分之五 ） 。 國(guó)稅函 [2023]390號(hào) 關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅 國(guó)稅發(fā) [2023]118號(hào) 關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知 房地產(chǎn)資本運(yùn)作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)全部股權(quán)（合并、兼并） 收購(gòu)境內(nèi)內(nèi)資，執(zhí)行 119號(hào)、 45號(hào)；收購(gòu)境內(nèi)外資，執(zhí)行 71號(hào)。 國(guó)稅發(fā) [2023]119號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知 企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將對(duì)應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得 國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào) 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知 視為免稅重組，帳面價(jià)入帳。取得非股權(quán)支付額納所得稅。 國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào) 國(guó)稅發(fā) [2023]118號(hào) 契稅未明確 土地增值稅未明確（ 如做為投資 ， 要征 ） 印花稅（ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移抑或改制 ？ ） 外商投資企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資 ， 就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅 。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅； –甲方不能收取固定利潤(rùn)或銷(xiāo)售分成。 境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開(kāi)始前派員來(lái)我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察 、 搜集資科 、了解情況外 ， 設(shè)計(jì)方案 、 繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó)境外進(jìn)行 ， 設(shè)計(jì)完成后 ， 將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè) 。 （ 深圳 ） – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 國(guó)稅發(fā)（ 1991） 155號(hào)關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第二稽查局房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)科以來(lái) ,地稅第二稽查局采取多項(xiàng)措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長(zhǎng)近 7000萬(wàn)元。對(duì)于有新樓盤(pán)銷(xiāo)售的企業(yè)，及時(shí)向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。對(duì)于納稅異常的企業(yè)，該局及時(shí)進(jìn)行質(zhì)疑約談，將存在的問(wèn)題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。該局稽查科立刻著手對(duì)該企業(yè)的售樓、納稅情況進(jìn)行調(diào)查?；槿藛T耐心地對(duì)其進(jìn)行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過(guò)深入細(xì)致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營(yíng)收入申報(bào)不實(shí)的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應(yīng)收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅，預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未交納過(guò)印花稅，該公司向其董事會(huì)成員發(fā)放的安家費(fèi)、獎(jiǎng)金、董事費(fèi)也未履行代扣代繳義務(wù)，偷逃了個(gè)人所得稅。 該分局稽查人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)審查該公司帳務(wù)和有關(guān)資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營(yíng)業(yè)收入已全部申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，加上以其名義申報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅，三年來(lái)共申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅超過(guò)一千萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商方面審核不嚴(yán)，將假發(fā)票、假稅票當(dāng)成真的入了帳。首先對(duì)轄區(qū)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清理，對(duì)擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握企業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，做到對(duì)稅源收入心中有數(shù)。 稅務(wù)征收管理案例 ?一房產(chǎn)使用人未履行房產(chǎn)稅納稅義務(wù)被查處 近期地稅第三稽查局在對(duì)轄區(qū)內(nèi)的某戶(hù)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產(chǎn)取得出租收入的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定時(shí)，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，因此應(yīng)由該公司承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)。在此，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒廣大納稅人，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)未確定時(shí)，房產(chǎn)代管人或者使用人將作為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)及時(shí)履行納稅義務(wù)，否則將受到處罰 房地產(chǎn)業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報(bào) ?合作建房抵土地使用權(quán)、抵工程款、代收款項(xiàng)不申報(bào)營(yíng)業(yè)稅、車(chē)庫(kù)雜房不申報(bào)、假按揭卻未申報(bào) ?土地評(píng)估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ?境外銷(xiāo)售房產(chǎn) ,隱匿銷(xiāo)售收入 ?隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本、預(yù)售收入不結(jié)轉(zhuǎn) 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。稅務(wù)人員耐心而細(xì)致地向其講解了稅法的有關(guān)規(guī)定，終于贏得了公司財(cái)務(wù)人員的理解并表示以后要多學(xué)稅法，嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，誠(chéng)信納稅。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權(quán)，該公司將該房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算并計(jì)提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。檢查人員及時(shí)到該樓盤(pán)實(shí)地核查，使該企業(yè)不得不承認(rèn)其發(fā)售樓盤(pán)及申報(bào)不及時(shí)的事實(shí)。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在對(duì)此案所涉及單位進(jìn)行調(diào)查。檢查人員迅速對(duì)這兩家公司進(jìn)行立案調(diào)查。稽查人員依法作出了追繳該公司營(yíng)業(yè)稅及其附加 510萬(wàn)元、個(gè)人所得稅 280萬(wàn)元、印花稅 11萬(wàn)、滯納金 140萬(wàn)元，并對(duì)其違法行為處以 400多萬(wàn)元罰款的處理決定 。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及發(fā)票存根。 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)企業(yè)所得稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》及《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營(yíng)收入，不得在稅前列支交際應(yīng)酬費(fèi)。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進(jìn)了收入的增長(zhǎng)。通過(guò)媒體廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，建立樓盤(pán)跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進(jìn)行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)督促企業(yè)依法納稅。 財(cái)稅〔 2023〕45號(hào) ? 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的 ， 對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅 ， 成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的 ，對(duì)超過(guò)部分征收契稅 深國(guó)稅辦轉(zhuǎn)字 [2023]80號(hào) 財(cái)稅[2023]45號(hào) 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權(quán)重組 、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財(cái)稅 〔 2023〕 41號(hào)關(guān)于延長(zhǎng)企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅 ? 離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅 國(guó)稅函 [1999]391 號(hào) 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權(quán)屬 ， 不征契稅 國(guó)稅函[2023]1036號(hào)關(guān)于繼承土地 、 房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù) 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營(yíng)業(yè)稅 。 –土地出讓金可不可以扣減 ？ 納稅人轉(zhuǎn)讓從政府 （ 國(guó)土部門(mén) ） 取得的土地繳納的契稅 、 土地出讓金 、 統(tǒng)征規(guī)費(fèi) ， 勞動(dòng)力安置費(fèi) 、 拆遷費(fèi) ） ，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除 。 ?房地產(chǎn)新項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司出現(xiàn)。補(bǔ)價(jià) 25%，免稅置換，換入資產(chǎn)以換出資產(chǎn)帳面價(jià)入帳。 （整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┺D(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部 (包括所有資產(chǎn)和負(fù)債 )或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè) ，以換取股份。 免稅重組 (非股權(quán)支付額 20%)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得免稅，以帳面價(jià)入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補(bǔ)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進(jìn)行帳面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補(bǔ)。 房產(chǎn)稅特殊規(guī)定 ?凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備 等，計(jì)征房產(chǎn)稅 深地稅發(fā) 【 2023】 611國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 173號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知 ?具備房屋功能的 地下建筑征收房產(chǎn)稅 深地稅發(fā)【 2023】 94財(cái)稅〔 2023〕181號(hào)關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ?納稅 單位 新建或購(gòu)置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )，自建成或購(gòu)置之月起免納房產(chǎn)稅三年 深府〔 1987〕 164號(hào) 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法 ,深地稅發(fā) 【 2023】 459深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于新建房屋房產(chǎn)稅征收有關(guān)問(wèn)題的通知對(duì)新建的定義為“在 一級(jí)市場(chǎng) （如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）購(gòu)買(mǎi)的新建房屋 ” 。 不得因減免土地出讓金，而減免契稅 深府辦 〔 2023〕 176號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)契稅征收管理的通知 國(guó)稅函 [2023]436號(hào) 關(guān)于免 征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 房產(chǎn)稅 全國(guó)內(nèi)資 執(zhí)行 房產(chǎn)稅暫行條例 ，外資執(zhí)行 城市房地產(chǎn)稅暫行條例。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不能以評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目 ；尾盤(pán)銷(xiāo)售征收土地增值稅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 454深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通