【正文】 ]98號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知 06/12 主要內(nèi)容 新項(xiàng)目要求： 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策 ? 深府〔 2023〕 105號(hào) 深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法 ? 深府〔 2023〕 103號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知 ? 深府〔 2023〕 94號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地審批實(shí)施辦法的通知 ? 深府〔 2023〕 93號(hào) 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知 ? 深圳市人民政府令第 153號(hào)深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法 ? 深府辦 〔 2023〕 86號(hào)關(guān)于印發(fā)深圳市清繳地價(jià)欠款工作方案的通知 ? 深府〔 2023〕 95號(hào) 印發(fā)關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問題的若干規(guī)定的通知 ? 深府 〔 2023〕 43號(hào)關(guān)于印發(fā) 《 深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有土地交接與管理實(shí)施方案 》 的通知 房地產(chǎn)投資政策 ?WTO房地產(chǎn)承諾 服務(wù)提供方式： （ 1）跨境交付 （ 2）境外消費(fèi) （ 3）商業(yè)存在 （ 4）自然人流動(dòng) 部門或分部門 市場準(zhǔn)入限制 D． 房地產(chǎn)服務(wù) a． 涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 821） （ 1） 沒有限制 （ 2） 沒有限制 （ 3） 除下列內(nèi)容外 ， 沒有限制： 對(duì)于 高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ② ， 如公寓和寫字樓 ， 不允許設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè) ， 但不包括豪華飯店 。 房地產(chǎn)投資政策 ?發(fā)改委商務(wù)部令第 24號(hào)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2023年修訂 ) ?鼓勵(lì) 外商投資產(chǎn)業(yè)目錄 ? 八 、 房地產(chǎn)業(yè) 1． 普通住宅的開發(fā)建設(shè) ?限制 類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄 ? 八 、 房地產(chǎn)業(yè) ? 1． 土地成片開發(fā) （ 限于合資 、 合作 ） ? 2． 高檔賓館 、 別墅 、 高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè) 、 經(jīng)營 ? 3． 大型主題公園的建設(shè) 、 經(jīng)營 ?發(fā)改委第 40號(hào)令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2023年本 ) ?鼓勵(lì)類 ?十九 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn) ? 中介服務(wù) 、 物業(yè)管理服務(wù) ?限制類 ?：小城市和重點(diǎn)鎮(zhèn) 1公頃 ， 中等城市 2公頃 ， 大城市 3公頃 ， 200萬人口以上特大城市 5公頃 發(fā)項(xiàng)目 征地補(bǔ)償 ?長三角家 農(nóng)地征用 價(jià)格 3745萬 /公頃； 農(nóng)地出讓 210525萬 /公頃；農(nóng)地 市場價(jià)格 11252250萬 /公頃 （ 1公頃 =10K平方米） ?土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍 （ 土地管理法 ） 。 “ 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 ” 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 準(zhǔn)則 規(guī)定 3到投資性房地產(chǎn) ?適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物； ?不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則） ?企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。 分配產(chǎn)品為目的 ， 投資額視同購買款 ?（ 二 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的 ， 應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ?1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 ， 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤 。 考慮如果約定的借款形式 。銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522深府辦函 [2023]93號(hào)關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ?規(guī)定購買使用 5年（含 5年）以上的房屋為舊房； 深圳普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 259財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 06/04/19 ?全國普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的定義： 根據(jù) 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 》 (國辦發(fā) [2023]26號(hào) )制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ； ：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 對(duì)于以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的 ,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的 ,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 ，均不免征土地增值稅 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) ?對(duì)企業(yè)重組、分立或聯(lián)營中，房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購買使用年限不足 5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目；如購買使用超過 5年（含 5年），可重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 (銀行罰息及超過國家規(guī)定利率不能扣除)。 土地增值稅征稅規(guī)定動(dòng)作 扣除額 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種注意事項(xiàng) 稅種 規(guī)定 條文 契稅 個(gè)人購買自用普通住房 %，其他 3%； 單套住房建筑面積 144平方米以下等規(guī)定。外資免教育費(fèi)附加。 房地產(chǎn)資本運(yùn)作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 外國投資者收購境內(nèi)企業(yè)股權(quán) (股權(quán)重組 ) 原外資現(xiàn)仍是外資，按 國稅發(fā) [1997]71號(hào) 進(jìn)行稅務(wù)處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國稅發(fā)〔 2023〕 60號(hào) 進(jìn)行稅務(wù)稅務(wù)處理。理解正確嗎？？ 應(yīng)稅重組：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得納稅；合并企業(yè)以重估價(jià)入帳，被合并企業(yè)虧損不能在合并企業(yè)彌補(bǔ)。 國稅發(fā) [1997]71號(hào) 《 關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 企業(yè)資產(chǎn)置換 形式 營業(yè)稅 所得稅（內(nèi)資） 其他 換出土地或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn) 差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不納稅） 稅法未明確轉(zhuǎn)讓分公司是不是轉(zhuǎn)讓整體產(chǎn)權(quán)？ 非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。 （整體資產(chǎn)置換）一家企業(yè)以其經(jīng)營活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)與另一家企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體交換。 財(cái)稅字 (９４ )第０８３號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問題的通知 分子公司設(shè)立及合并納稅 公司形式 合并納稅 內(nèi)資分公司 非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅 國稅函〔 2023〕 48號(hào) 關(guān)于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知 內(nèi)資子公司 獨(dú)立納稅 外資分公司 自行合并，稅率按當(dāng)?shù)?.國稅發(fā) [1997]49號(hào) 關(guān)于外商投資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)適用所得稅稅率問題的通知 外資子公司 獨(dú)立納稅 ?（推斷為內(nèi)資）成員企業(yè)納入?yún)R總納稅范圍的，總機(jī)構(gòu)若在高稅率地區(qū)，其在低稅率地區(qū)的成員企業(yè)，統(tǒng)一按總機(jī)構(gòu)的稅率匯總納稅；總機(jī)構(gòu)在低稅率地區(qū)的，區(qū)內(nèi)、區(qū)外成員企業(yè)必須分別核算，分別按法規(guī)稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，統(tǒng)一按 33％的稅率征收所得稅 國稅發(fā) [2023]185號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)匯總納稅企業(yè)所得稅管理的通知 ?分支機(jī)構(gòu)公司成立初期，往往虧損，可并入總公司利潤表。 ?對(duì) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 中涉及的無形資產(chǎn) 、 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅； 財(cái)稅[2023]191號(hào) 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 ?轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅 國稅函 [2023]165 ?單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的 余額 為營業(yè)額 。 在這種情況下 ， 對(duì)外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅； – 單位所屬的 獨(dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍 承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程 ， 凡不同本單位結(jié)算工程價(jià)款的 ，免征營業(yè)稅； – 從事物業(yè)管理的單位 ， 以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水 、 電 、 燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、 電 、 燃?xì)?、 房屋租金等的價(jià)款后的 余額 為營業(yè)額 。 優(yōu)惠政策 房產(chǎn)稅 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目 20%的，免征土地增值稅； ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅； ? 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 財(cái)稅字〔 1999〕278號(hào) 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物 (房屋 )，均免予征收個(gè)人所得稅 國稅函〔 1998〕428號(hào) 征地 對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 一是加強(qiáng)樓盤跟蹤管理。執(zhí)行這一政策，同時(shí)也有助于督促企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于通過約談仍未改正的企業(yè)，則轉(zhuǎn)入稅務(wù)檢查，用稅法的威懾力促進(jìn)企業(yè)依法納稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第三稽查局查處一違規(guī)房地產(chǎn)公司 近日，地稅第三稽查局在對(duì)一房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其在開發(fā)前期稅前列支費(fèi)用比例畸高，經(jīng)查原來該企業(yè)在未取得銷售收入時(shí)即在稅前大額列支交際應(yīng)酬費(fèi)。通過對(duì)該公司電腦申報(bào)資料和發(fā)票購領(lǐng)核銷進(jìn)行仔細(xì)分析比對(duì)，稽查人員確認(rèn)其存在申報(bào)不實(shí)嫌疑。 在證據(jù)面前，該公司不得不承認(rèn)其違法事實(shí)。但進(jìn)一步審查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來收取各種形式的合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤記入“投資收益”帳戶，沒有申報(bào)繳納營業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅 39萬元 稅務(wù)征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對(duì)轄區(qū)內(nèi)某兩家開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此案涉及金額高達(dá) 1000萬元。檢查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產(chǎn)型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)銷售樓盤，但一直未到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。經(jīng)調(diào)查了解該公司與寶安區(qū)某村（乙方）合作，由村里出土地，該公司出錢興建廠房及宿舍。企業(yè)財(cái)務(wù)人員剛開始非常不理解，認(rèn)為公司并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)