【正文】 人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱稅法)的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國企業(yè)(以下簡稱企業(yè))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務有關(guān)所得稅管理問題，通知如下：—、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 當期應納稅額，按以下公式計算： 應納稅額=應納稅所得額適用稅率—已售房產(chǎn)已預征的所得稅+當期預征所得稅 二、企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號)的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。 三、企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。 四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：(—)采取—次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。(二)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。 (三)采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。 (四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款力、理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定： 可售單位工程成本費用=可售總成本費用247?？偪墒勖娣e 可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通—平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結(jié)束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請。主管稅務機關(guān)審核同意后執(zhí)行。 七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際。經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。 八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十—條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。 上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務，應按照《國家稅務總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》(國稅發(fā)[1999]242號)的規(guī)定執(zhí)行。 九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進行匯算。國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知1995年8月3日　國稅發(fā)[1995]153號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局：根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營繳納所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于稅收待遇問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。二、關(guān)于實際經(jīng)營期起始日期的確定問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)，經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)，經(jīng)營之日。三、關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的預收款征收企業(yè)所得稅的問題 (一)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額,按預繳的所得稅額計算應退補稅額?！　?二)各省，自治區(qū)，直轄市和計劃單列市主管稅務機關(guān)可按照本條第(一)款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務總局備案。國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知國稅發(fā)〔2003〕89號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，局內(nèi)各單位：隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，涉及房地產(chǎn)稅收的政策問題日益增多，經(jīng)調(diào)查研究和廣泛聽取各方面的意見，現(xiàn)對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。36 / 37