【正文】 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也需要按31號文來執(zhí)行。例：預(yù)租問題，31號文規(guī)定：與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租人取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，也就是說企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時，才可以按租金確認(rèn)收入，但是營業(yè)稅呢？營業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間是收到預(yù)收款的當(dāng)天，這個預(yù)收款前提是有合同，那么1月1號簽合同，當(dāng)天收到租金10萬，當(dāng)天就產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅到2月1號交付時才產(chǎn)生納稅義務(wù)。應(yīng)當(dāng)這么理解。例：房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個租金需要扣交預(yù)提所得稅，但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉儲，在芝加哥也租了一套，則因?yàn)閭}儲租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生在美國，不需要代扣預(yù)提所得稅。例：捐款時注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過紅十字會總會、中華慈善總會捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤總額的12%來扣。例：為職工買團(tuán)體保險也得交個稅，雖然說是團(tuán)體險，但這個經(jīng)濟(jì)利益還是給團(tuán)體中的個人的，所以這個險要平均分給每個個人作為工資薪金所得，同時企業(yè)所得稅前也不得扣除。例：生活補(bǔ)助費(fèi)的問題。例：旅游的問題。根據(jù)2008年2月18日國務(wù)院令第519號《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價證券”修改為“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，將其他形式的經(jīng)濟(jì)利益納入了個人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費(fèi)旅游恰恰屬于“其他形式的經(jīng)濟(jì)利益”，因此應(yīng)當(dāng)和員工當(dāng)月其他工資薪金所得合并代扣代繳個人所得稅。而在此國務(wù)院令519號生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財稅（2004）11號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知》中：對商品營銷活動中，企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè)績獎勵（包括實(shí)物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。因此，2008年3月1日之前只有符合財稅（2004）11號的人員才能代扣代繳個人所得稅，而2008年3月1日之后，無論是否系財稅（2004）11號所述情況，均應(yīng)代扣代繳個人所得稅。但筆者在現(xiàn)實(shí)工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務(wù)局對2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒有發(fā)現(xiàn)上述的政策點(diǎn)，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。例：贈送禮品的問題。贈送禮品不一定一概代扣個人所得稅，現(xiàn)在稅務(wù)評估或檢查中，稅務(wù)部門往往只要看到相關(guān)發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項(xiàng)目個人所得稅，其實(shí)這是對相關(guān)稅收政策的誤解。根據(jù)國稅函[2000]57號《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其它活動中，為其它單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價證券的，對個人所得的該項(xiàng)所得應(yīng)按照“其他所得”項(xiàng)目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。我們注意到這里的有關(guān)人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關(guān)人員”，應(yīng)當(dāng)這樣理解，首先扣繳義務(wù)人與其它單位和部門有業(yè)務(wù)往來、業(yè)務(wù)合作等事項(xiàng)，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實(shí)物或有價證券，我們認(rèn)為商場給予普通消費(fèi)者的小禮品不屬于57號文件規(guī)范的征稅范圍，因此不需要代扣代繳“其它所得”個人所得稅。這里講一個真實(shí)的故事，2008年國家稅務(wù)總局組織對中國移動的檢查，某市地稅局進(jìn)入企業(yè)后，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅系國稅征收，營業(yè)稅申報繳納均規(guī)范，基本沒有什么問題，如何尋找突破口呢？突然間某檢查人員驚呼：踏破鐵鞋無覓處，得來全不費(fèi)功夫，原來中國移動公司每年向消費(fèi)者發(fā)放的食用油、啤酒、宣傳品等達(dá)六千萬元，如按其他所得扣交個稅，則需補(bǔ)交一千二百萬元之巨。但其忽略了一點(diǎn)上述禮品是發(fā)放給普通消費(fèi)者的而不是“其他單位和部門的有關(guān)人員”，最后經(jīng)請示上級稅政部門以及查閱總局對某省局的批復(fù)后，緣來緣去一場夢，最后僅就贈送給相關(guān)單位的大客戶經(jīng)理的禮品補(bǔ)征了稅款。例：13個月工資問題。我公司某經(jīng)理2008年12月10日發(fā)放當(dāng)月工資3000元，扣交社會保險費(fèi)（符合標(biāo)準(zhǔn)）600元，15日發(fā)放當(dāng)年第十三個月工資20000元，25日發(fā)放年終獎50000元，當(dāng)年其余月份未適用一次性獎金計算個稅政策，請問當(dāng)月個人所得稅如何計算？答：根據(jù)國稅發(fā)（2005）9號《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》規(guī)定：全年一次性獎金是指行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等扣繳義務(wù)人根據(jù)其全年經(jīng)濟(jì)效益和對雇員全年工作業(yè)績的綜合考核情況向雇員發(fā)放的一次性獎金，上述一次性獎金也包括年終加薪、實(shí)行年薪制和績效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資。同時規(guī)定在每一個納稅年度內(nèi)對每一個納稅人，該計稅辦法只允許采用一次。　 那么本題中的某經(jīng)理12月份取的當(dāng)月工資應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)月工薪所得，按照個人所得稅計算方法計算當(dāng)月應(yīng)納個人所得稅：（30006002000）5%=20元。　由于工資薪金所得是按月計算的，所以當(dāng)月發(fā)放的績效工資與年終獎應(yīng)當(dāng)合并按照全年一次性獎金計算個人所得稅：因?yàn)?0000247。12=5833元，適用20%稅率，速算扣除數(shù)375，全年一次性獎金個人所得稅=7000020%375=13625元，當(dāng)月合計應(yīng)代扣代繳個人所得稅20+13625=13645元?！　　?009年8月17日發(fā)布的國稅發(fā)（2009）121號《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》取消了雙薪制計稅方法，給許多人產(chǎn)生了誤解，即第十三個月工資計稅方法取消后，是否意味著第十三個月工資和半年獎、季度獎、月度獎合并作為發(fā)放當(dāng)月的工資薪金所得計征個稅?！　　∑鋵?shí)可以將第十三個月工資理解為一次性獎金中的年終加薪，依舊按照一次性獎金計征辦法計算個人所得稅。 例：其他所得必須有總局文件，否則不可以征稅，國稅函（2006）號按揭貸款沒辦妥， 解除合同給購房人的違約金需要按其他所得代扣個稅，同時因?yàn)殇N售不動產(chǎn)并沒有成立，所以也不應(yīng)對違約金征收營業(yè)稅， 例:炒地皮實(shí)際上不存在，因?yàn)榘凑粘鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第38條規(guī)定:按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。所以說純粹的倒買倒賣地皮現(xiàn)行法律已經(jīng)禁止，因此如果對于買進(jìn)地皮經(jīng)行成片開發(fā)，還是可以加計扣除取得土地成本和開發(fā)土地成本的20%。 例：利息問題，如果沒有利息發(fā)生，視同沒有財務(wù)費(fèi)用，其他開發(fā)費(fèi)用只能按5%來扣除，因?yàn)橥恋卦鲋刀惱⒖鄢谥季褪秦攧?wù)費(fèi)用按5%，管理和銷售費(fèi)用按5%，既然無利息支出，視同財務(wù)費(fèi)用為0。假如有利息發(fā)生，但利息不是金融機(jī)構(gòu)的利息，說明發(fā)生了財務(wù)費(fèi)用，但財務(wù)費(fèi)用沒有取得金融機(jī)構(gòu)證明，所以財務(wù)銷售管理統(tǒng)按10%來扣除，取得金融機(jī)構(gòu)貸款，但收息時有的是以利息來收，有的是以顧問咨詢費(fèi)來收取，筆者認(rèn)為不好判斷，就按形式來判斷，如果開具的是金融保險業(yè)票據(jù)，視同利息，如果開的是服務(wù)業(yè)發(fā)票，視同管理費(fèi)用。 例：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號———借款費(fèi)用》文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費(fèi)用。納稅人在計算土地增值稅扣除項(xiàng)目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，是指在房地產(chǎn)完工后計入財務(wù)費(fèi)用的部分，不包括在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分。例：商品房銷售合同為何要按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)處理，此前按購銷合同產(chǎn)生一個問題，同是一份合同，開發(fā)商按萬分之三，而購房戶按萬分之五，稅率稅目不一樣，其實(shí)開發(fā)商開發(fā)竣工后也需要辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，所以改為產(chǎn)品轉(zhuǎn)移書據(jù)統(tǒng)一起來。例：轉(zhuǎn)讓劃撥土地的契稅問題，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓劃撥土地時，當(dāng)初劃撥時一分錢沒花用了地，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓出去需要補(bǔ)繳土地出讓金，也就是說出來混遲早是要還的，轉(zhuǎn)讓方要按補(bǔ)繳的出讓金來繳契稅，同時受讓方則根據(jù)成交價格來交契稅。例：出讓價1個億，后來返還了3千萬，契稅征收依據(jù)？根據(jù)國稅函（2009）603號：對通過招拍掛程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期成本不得扣除，這個文件下的太遲了，所以說中國的稅法就是個供人玩弄的木偶，哪里破了哪里修。例：某企業(yè)有塊工業(yè)土地，現(xiàn)在房地產(chǎn)火的很，想改成商業(yè)用地，于是買通關(guān)系，由政府規(guī)劃收回，政府應(yīng)補(bǔ)償企業(yè)3000萬，土地出讓給企業(yè)6000萬，問企業(yè)契稅計稅依據(jù)？其實(shí)這個3000萬相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款，其實(shí)是不需要交稅的，交稅的只是另外的3000萬。國稅函（2008）662《關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》：對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅，計稅依據(jù)為因改變土地用途而補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。例：零地價出讓要不要交契稅？國稅函（2005）436《關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》規(guī)定：對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。用于限價房、危改房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房的土地，哪怕減免（注意包括減和免）土地出讓金，城鎮(zhèn)土地使用稅也免了，但是契稅不能免。例：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，建了個半垃子工程，然后轉(zhuǎn)手出去，這個契稅怎么辦? 根據(jù)財稅（2007）162號《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》規(guī)定：土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅，也就是說雖然在建房屋沒有產(chǎn)權(quán)，但一樣要計征契稅。例：房地產(chǎn)出租，當(dāng)月按租金還是按房產(chǎn)余值來計征房產(chǎn)稅？觀點(diǎn)：從次月按從租，當(dāng)月從價。37 / 3