房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策分析-資料下載頁
2025-02-18 12:24本頁面
【正文】 交了 ,不能退 例如：某內(nèi)資企業(yè) 2023年取得預售收入1000萬，期間費用 20萬，稅金及附加55． 5萬，應納稅所得額 =1000*20%55． 520=124． 5萬，繳稅124． 5*15%=18． 675萬。 完工后，計算應納稅所得額為 50萬，整體項目虧損。形成的虧損是不能退回或抵減18． 675萬預售收入稅款的。只能有以后５年內(nèi)彌補虧損 50萬。 288號文改為計入利潤總額預繳則回到 預繳 的提法， 重新溫柔 。 內(nèi)資企業(yè) 如果不繳納預售收入所得稅，就是偷稅 ，稅務機關(guān)將按照《征管法》第六十三條進行處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強制措施等一系列措施?？梢哉f， 31號文件將預售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“ 當期應納稅所得額”， 暗藏殺機。 內(nèi)資企業(yè)在 20232023不繳納預售收入所得稅 可以定 偷稅 . 外資 企業(yè)不可以定 偷稅 . 計稅成本，相關(guān)文件即將出臺 31號文件多次提到了“計稅成本”的概念，本條款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的應納稅所得額，雖然 沒有多退少補 的概念，確是要進行調(diào)整的，即是“ 調(diào)增調(diào)減 ”的感念。對于預售收入應納說所得額的調(diào)整時間， 31號文確定為“ 結(jié)算計稅成本后”， 即開發(fā)產(chǎn)品完工后，進行調(diào)整。 六、關(guān)于拆遷補償問題 營業(yè)稅： 對補拆遷戶，國稅函［ 1995］ 549號 :開發(fā)公司拆一還一， 與拆遷面積相等的部分，按成本價征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產(chǎn)品售價征收營業(yè)稅。 例如 :拆掉 80平方，取得 120平方，因此， 80平方按標準價（成本價）計算營業(yè)稅， 40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。 個人所得稅： 按規(guī)定取得的拆遷補償費，免征個人所得稅。 企業(yè)所得稅 作為開發(fā)成本的組成部分， (1)直接支付給被拆遷戶的， 要有真實性 —— 規(guī)劃，拆遷文件或公告，當?shù)夭疬w補償文件，補償協(xié)議，付款證明，收款證明， 收款人身份證復印件 ,有關(guān)部門測量面積文件等。 (2)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對換出的房屋應視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。 注意：換出的房屋的視同銷售價格按 國稅函[2023]172號 ：在計算繳納企業(yè)所得稅時，對賠償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售， 銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定。 土地增值稅： 拆遷補償費屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容 。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復扣除。 契稅： 被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。 七、虛開建筑業(yè)發(fā)票問題 關(guān)于《進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知 稽便函 [2023]42號 要對被查企業(yè)列支成本費用的票據(jù)進行重點核對，單張票面金額在 10萬元 以上的 票據(jù)必須 全部進行核查 總局的要求，珠海的情況 國 稅發(fā) [2023]40號文 :對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括 虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除 、出口退稅、抵扣稅款 . 國稅發(fā) [2023]80號文 :在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票 特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票 ，不得允許納稅人用于 稅前扣除 、抵扣稅款、出口退稅 和財務報銷。 關(guān)聯(lián)交易是 2023年稽查的重點 ! 利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票 ,加大成本 在國內(nèi)設立咨詢公司 ,設計公司 ,多列費用(94年 001號 ) 在 國外設立設計公司 加大成本 ,尤其是香港等地 . 設立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè) ,運用 甲供材料 加大成、 設立關(guān)聯(lián)的廣告公司 ,加大銷售費用 . 地產(chǎn)企業(yè)完工后 ,設立銷售公司 ,分解收入 . 某房地產(chǎn)公虛列成本 涉稅案 以“ 資金流向” 為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 本案特點 ：本案在稽查方法上，稅務稽查人員采取了對營業(yè)收入進行“ 清盤式” 的檢查，以“ 資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。 案件來源 2023年 6月某市紀委在辦理 中紀委交辦的案件 過程中，發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 納稅人基本情況 A公司成立于 1994年 8月。經(jīng)濟性質(zhì)為有限責任公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。注冊資本 800萬元。該企業(yè)自 2023年起開發(fā) XX項目。 檢查預案 市地稅局領(lǐng)導鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經(jīng)研究決定劃分兩個小組進行檢查， 一組核實經(jīng)營收入情況，一組核實成本、費用情況。 檢查具體方法 1．經(jīng)營收入的檢查 （ 1）核實房源情況 通過研究項目平面圖紙和測繪資料后了解到 XX項目分別由 A公司、 B公司、 C公司三家聯(lián)建。由 A房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目共有 7棟樓，其中公建 12套，住宅 208套，車庫 44套，儲藏室 55套，總計 39538平方米。 （ 2）核實發(fā)票的開具情況 逐筆核對開具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項目共開具了房屋銷售發(fā)票 14032萬元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，尚余 31套住宅、 17套車庫未開具銷售結(jié)算發(fā)票。 （ 3）核實辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 逐筆進行核對，核實已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。未開具發(fā)票的 31套住宅、 17套車庫中有 30套住宅、 5套車庫也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。至此查明，該公司合計已實現(xiàn)銷售收入 15959萬元 ，賬面記載并申報實現(xiàn)銷售收入僅 15735萬元 ，少計銷售收入 223萬元。 （ 1）核實建筑安裝成本情況 2023年， A房地產(chǎn)公司與 Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托 Y建筑公司承攬 XX項目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預算書俱全。 2023年 4月， A公司列支了工程施工成本 555萬元，于 2023年 3月付款， 取得了 Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。付款的資金流向不是 Y建筑公司 ， 而是支付給了下屬公司“ X農(nóng)貿(mào)公司”。 進一步查看“ X農(nóng)貿(mào)公司”的賬目，發(fā)現(xiàn)該筆資金由“ X農(nóng)貿(mào)公司”又分別流向五家公司。分別到這五家公司進行調(diào)查、詢問， 查實這筆工程款最終用于 A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務。 建筑合同到底有沒有履行 ? Y建筑公司的會計在調(diào)查詢問筆錄中陳述： 公司在 2023年 3月向 A公司開具的兩張收款收據(jù)，是預先為承攬 XX項目的小區(qū)道路及 6棟樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂了施工合同，但 Y建筑公司并未收到任何錢款， 最終沒有履行合同。 最終確認虛列支成本 550萬 謝謝大家！ 演講完畢，謝謝觀看！
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