房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及走向-資料下載頁
2025-05-11 00:03本頁面
【正文】 購房落戶等政策 （六）重行政手段、忽視市場規(guī)律 限購 限貸 限價(jià) （七）依賴對市場主體的處罰、忽視政府責(zé)任 普通商品房 保障房 四、房地產(chǎn)市場的走向 從供求的角度分析 城市住宅（或土地）租金歷史增長原因可以歸結(jié)為多種因素共同作用的結(jié)果，其中人口增長是最重要的因素。 城市人口的增長帶動城市規(guī)模擴(kuò)張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動房價(jià)上漲。 ——李嘉圖 （一）供應(yīng)（存量 +增量） （存量） 2021年 11月，全國住宅建筑總面積為 393億平方米，人均 。 其中，城市住宅建筑總面積為 米，人均 29平方米；鎮(zhèn) ，人均 ；鄉(xiāng)村 206億平方米，人均。 ——根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù) 2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積，比上年增長 %， 其中，住宅施工面積 ，增長%。 房屋竣工面積 ，增長 %， 其中，住宅竣工面積 ，增長%。 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長 %， 其中，住宅施工面積 428964萬平方米，增長%。 房屋竣工面積 99425萬平方米，增長 %， 其中，住宅竣工面積 79043萬平方米，增長%。 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬平方米，比上年增長 % 住宅施工面積 486347萬平方米，增長 % 房屋竣工面積 101435萬平方米，增長 %，其中，住宅竣工面積 78741萬平方米，下降%。 至 2021年底 全國總的供應(yīng)量（未考慮農(nóng)村從 2021年以來的增量） 393++++=米 城鎮(zhèn)住宅 +++++=億平方米 （二）需求 2021年全國住宅銷售面積 2021年全國住宅銷售面積 2021年全國住宅銷售面積 改善性需求： 溫飽型（ 30%）、小康型（ %） 剛性需求： 城市家庭戶滿足廉租房標(biāo)準(zhǔn)（ 16%） 滿足經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（ %） 增值保值需求： 舒適型（ %）、奢華型（ %） %*%*13= 每人按 30平方米計(jì)算共計(jì)：約 平方米 （三）影響房價(jià)的因素 收入比 以 2021年北京為例，目前郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)為，平均單套成交面積在 100平方米左右，總價(jià)約 180萬元。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 2021全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 32903元，以一家三口家庭計(jì)算，年收入在 12萬元左右。按照 180萬元計(jì)算，房價(jià)收入比達(dá)到了 15以上。 如果算上貸款利率，以購買 180萬元房產(chǎn)，首付 80萬元貸款100萬元計(jì)算， 20年，利息成本高達(dá) ，也就是實(shí)際購買一套 180萬元的房產(chǎn)，需要真實(shí)支出 ，房價(jià)收入比就達(dá)到了 22—23，遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。 外來需求、增值、保值（投資） 投機(jī)、灰色收入 （四）上海的供求關(guān)系 2021年，本市商品房銷售面積 ， 其中商品住宅銷售面積 ，增長%。 2021年，本市商品房施工面積 ， 其中商品住宅施工面積 。 2021年，本市商品房竣工面積 ,比上年增長 %。其中商品住宅竣工面積，增長 %。 2021年上海商品住宅竣工面積 米 2021年全年上海市新建商品房銷售面積，其中商品住宅 平方米 2021年上海市常住人口比 2021年增加 33萬人，總計(jì) 2380萬人，增長 %。本市戶籍常住人口 1420萬人，增加 8萬人；非本市戶籍常住人口 960萬人，增加 25萬人 2021年城市人口規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，總計(jì) 萬人，戶籍常住人口 ，外來常住人口 ，比上年增加 上海市 2021年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，折合人均住房居住面積 方米。居民住宅成套率 %。 2021年，上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格（包括保障性住房） 13870元 /平方米。 2021年全年城市居民家庭人均可支配收入 40188元 138萬 *12= 從區(qū)域分布看 內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積 ，占全市新建商品住宅的 %； 內(nèi)外環(huán)銷售面積 ，占 %； 外環(huán)外銷售面積 ，占 %。 商品住宅平均銷售價(jià)格（包括保障性住房）分別為： 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)為 55518元 /平方米， 內(nèi)外環(huán)線之間為 20667元 /平方米， 外環(huán)線以外為 10782元 /平方米。 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)為 55518元 /平方米， 內(nèi)外環(huán)線之間為 29281元 /平方米， 外環(huán)線以外為 16541元 /平方米。 2021年，上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格16192元 /平方米（包括社會保障房）。 內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積 ，占全市新建商品住宅的 ％； 內(nèi)外環(huán)間 ，占 18％； 外環(huán)外 ，占 ％。 2021年，（包括社會保障房） 內(nèi)環(huán)內(nèi) 48909元 /平方米 內(nèi)外環(huán)間 26073元 /平方米 外環(huán)外 12661元 /平方米 內(nèi)環(huán)內(nèi) 55443元 /平方米 內(nèi)外環(huán)間 34656元 /平方米 外環(huán)外 18270元 /平方米
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