房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件-資料下載頁
2025-02-23 11:13本頁面
【正文】 易量產(chǎn)生變化而不影響價格。 ? Grissom與 DeLisle（ 1999）利用理論與實證相結(jié)合的方法，探討了房地產(chǎn)周期研究的一些基本理論問題。如（ 1）房地產(chǎn)周期各階段是否能夠區(qū)分和識別？（ 2）是否可以利用一些變量把房地產(chǎn)周期的各階段模型化 ?（ 3）引起房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化的外部沖擊是否可以監(jiān)測或模型化？研究的結(jié)果對這些問題的回答積極肯定的。 文獻綜述：非經(jīng)濟因素主導 ? 在全球化的進程中，各國金融開放程度大大提高，逐漸形成了全球金融體系，資本的跨國流動大大加強。在這種情況下，研究全球房地產(chǎn)周期變化便具有了現(xiàn)實的意義。這種全球尺度的房地產(chǎn)周期研究可以為國際投資提供更為宏觀和更為詳細國際間房地產(chǎn)市場的比較。 Bertrand（ 1995）研究了 19851994全球房地產(chǎn)周期 ——原因與結(jié)果。這個報告從全球房地產(chǎn)市場沖突入手，把影響全球房地產(chǎn)周期循環(huán)的國際因素與國家因素相結(jié)合進行分析，對全球房地產(chǎn)市場的變化進行全面的研究。 Bertrand分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認為資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地利用制度是全球房地產(chǎn)周期波動以及泡沫崩潰的主要原因。 ? 杜春艷（ 1999）總結(jié)了前人的研究，認為可以按照兩種分類方法將引起房地產(chǎn)周期波動的因素進行分類。一是從引發(fā)各種因素變動的原因，分為內(nèi)生因素與外生因素；二是從各種因素的科學屬性或社會屬性劃分為經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素。 日本戰(zhàn)后國民經(jīng)濟發(fā)展的周期規(guī)律 ? 時至今日，周期波動仍然是日本經(jīng)濟運行的特征。但是，在對日本經(jīng)濟周期史的考察中，以經(jīng)濟增長率作為指標，車維漢（ 1999）發(fā)現(xiàn)二次大戰(zhàn)后經(jīng)濟周期發(fā)生了某些變化，經(jīng)濟周期相對縮短；危機對社會生產(chǎn)力的沖擊及其產(chǎn)生的震蕩明顯減輕。現(xiàn)有的研究成果表明，戰(zhàn)前日本共發(fā)生 5次經(jīng)濟危機，戰(zhàn)后共發(fā)生 9次經(jīng)濟危機或衰退。與戰(zhàn)前經(jīng)濟的經(jīng)濟危機不同，日本在戰(zhàn)后發(fā)生經(jīng)濟波動時，工業(yè)生產(chǎn)的下降不很嚴重，往往表現(xiàn)為增長率高低的變化，甚至在不少危機或衰退年份，生產(chǎn)還有某種程度的增長。 日本的經(jīng)濟周期 G D P 增長率 19801982198419861988199019921994199619982000G D P 增長率外向轉(zhuǎn)向內(nèi)需的年份 ? 從 1986年至 1996年，隨著 1985年日元開始大幅度升值，日本被迫開始從外向型經(jīng)濟向以內(nèi)需為主導的經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變。日本政府對購買采取優(yōu)惠政策，金融機構(gòu)降低貸款率和擴大住宅貸款范圍。但是由之而來的卻是泡沫經(jīng)濟。由圖四可知， 1988年住宅用地的公示地價甚至狂漲了 25%。 1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值超過 2023兆日元，其房地產(chǎn)總值是國土面積大于日本 25倍的美國的 4倍。 1990年泡沫經(jīng)濟的高峰過去之后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟長期處于下降階段（譚剛， 2023，裴桂芬1994）。 ? 1997年東南亞爆發(fā)金融危機，日本經(jīng)濟陷入了戰(zhàn)后最嚴重的危機中。這使陷入泡沫經(jīng)濟破滅的日本房地產(chǎn)業(yè)備受打擊，至今未回復元氣。從附表 3的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從 1997年至 2023年，日本總體地價下降了 %。不過，同期住宅用地地價指數(shù)下降幅度較小，僅有 %。 對日本周期的解釋 ?車維漢對日本經(jīng)濟周期發(fā)生這些變化的主要解釋是：科技革命、國際經(jīng)濟一體化促進對外貿(mào)易迅速發(fā)展、資本積聚增大和企業(yè)系列化生產(chǎn)體制、非物質(zhì)資料生產(chǎn)領(lǐng)域的增長、政府對經(jīng)濟的干預等。 連續(xù) 32年的地產(chǎn)上漲 地價指數(shù)變化圖19581962196619701974197819821986199019941998年份地價指數(shù)總體地價指數(shù) 商業(yè)用地地價指數(shù)居住用地地價指數(shù) 工業(yè)用地地價指數(shù)譚剛的看法 ? 從 20世紀 80年代初至 1986年，隨著日本經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展階段，日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)增長期。 ? 從圖三可以看出，地價上漲幅度較之 60年代已經(jīng)趨緩。這個時期日本房地產(chǎn)周期處于 1976－ 1986年周期階段（譚剛， 2023）。并且，由于戰(zhàn)后“嬰兒潮”出生的人口進入購房期，引致住宅地價上漲幅度高于總體地價上漲幅度。此外，譚剛認為這個時期日本房地產(chǎn)投資或投機開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。 日本地價指數(shù)的變化 20 世紀 80 年代地價指數(shù)變化圖19801982198419861988199019921994199619982000年份地價指數(shù)總體地價指數(shù) 商業(yè)用地地價數(shù)居住用地地價指數(shù) 工業(yè)用地地價指數(shù)19822023日本公示地價增長率 公示地價增長率 2 0020401982198419861988199019921994199619982000年份百分比 2 002040住宅用地公示地價增長率 總體土地公示地價增長率請您批評指正 ,歡迎聯(lián)系交流 馮科 北京大學經(jīng)濟研究所副所長 13601369638 演講完畢，謝謝觀看！
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