【正文】 環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購(gòu)房人的資格審定、住房的銷(xiāo)售程序、監(jiān)督管理等都沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，措施難以有效落實(shí)。第二，體制問(wèn)題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績(jī)的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房?jī)r(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來(lái)源不明確，需要地方政府自己籌錢(qián)，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。第三，投資收益低影響開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場(chǎng)化行為。開(kāi)發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商收益的條件下競(jìng)出的房?jī)r(jià)可能偏高(廣州已有先例)，二是因預(yù)期收益低開(kāi)發(fā)商不積極參與。第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問(wèn)題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒(méi)有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒(méi)有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源缺乏制度化，沒(méi)有建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)。利用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、外資炒房等調(diào)控措施，因?yàn)闆](méi)有建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施，降低調(diào)控效率。同時(shí)通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅的方式來(lái)優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。政策建議要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。第一，加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，建立住房檔案登記制度。整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。第二，建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國(guó)土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿(mǎn)足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購(gòu)并舉”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi)。第三，調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性，為地方政府認(rèn)真落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績(jī)考核制度，減弱GDP增長(zhǎng)的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相對(duì)稱(chēng)。三是改革土地收益制度，減少地方政府對(duì)土地收入的依賴(lài)。第四，完善住房保障制度；滿(mǎn)足普通居民購(gòu)房需求。政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷(xiāo)售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿(mǎn)足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。第五，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施，合理配置房產(chǎn)資源。根據(jù)居民持有住房的情況，征收不同的財(cái)產(chǎn)稅，可以通過(guò)稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財(cái)政提供穩(wěn)定收入來(lái)源，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的治本之策。第五篇：2010年至2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總2010年至2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總2010年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢觯陥?bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。2010年3月12日，國(guó)土資源部稱(chēng)，將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年3月23日，國(guó)資委要求78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2010年4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱(chēng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月15日，國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。2010年4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。2010年4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”），被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。2010年5月26日，國(guó)稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。2010年6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開(kāi)展土地增值稅清算審核工作?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限。國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。 李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè) 堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開(kāi)。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年9月27日：中國(guó)國(guó)土資源部稱(chēng)，將嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東將被禁止拿地。2010年9月29 日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。主要內(nèi)容包括:(1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市在一定時(shí)間內(nèi)限制購(gòu)房套數(shù),政策落實(shí)不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1 年以上納稅或社保證明的異地購(gòu)房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)樓盤(pán)進(jìn)行土地增值稅清算和稽查,加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。(4)切實(shí)增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買(mǎi)地資格。2010年10月19日：中國(guó)人民銀行宣布，自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。2010年12月19日 國(guó)土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國(guó)土資源行政主管部門(mén)及派駐地方的國(guó)家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從2011年1月20日起。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。限購(gòu)。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟(jì)南、浙江金華永康縣等相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，截至目前已有超過(guò)20個(gè)城市限定戶(hù)籍及非戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房套數(shù)。限購(gòu)雖然看似在執(zhí)行期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的作用，但不解決供不應(yīng)求的關(guān)系，對(duì)于供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求的市場(chǎng)下，并無(wú)大的影響。2011年1月26日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求未來(lái)對(duì)第二套房的首付，將提高至六成。會(huì)議還要求對(duì)樓價(jià)升幅過(guò)快的城市，從嚴(yán)制定買(mǎi)樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策。“國(guó)八條”出臺(tái)。2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開(kāi)始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，%，%。2011年2月18日，中國(guó)人民銀行宣布，央行將于24日起。這是央行今年以來(lái)第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)之后，%的歷史高位。