【正文】 有業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，一般是通過授予特許經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴張。這是一種典型的直接擴張戰(zhàn)略。:縱向一體化可以以前項一體化也可以以后向一體化方式或二者同時進行。前向一體化是從企業(yè)輸出產(chǎn)品和服務(wù)的方向進行擴張，如建立銷售公司、物業(yè)管理公司對其生產(chǎn)的物業(yè)進行銷售、提供物業(yè)管理服務(wù)。后向一體化，是從資源的輸入方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)擴張，如建立材料生產(chǎn)基地，在開發(fā)項目中部分采用自己企業(yè)提供的原材料，可以降低資源采購成本和最小化低效率運營，同時更好地控制質(zhì)量，從而維持和提高競爭地位。，主要通過合并同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，特就是合并競爭對手的業(yè)務(wù)，把產(chǎn)品擴展到其他地方或者向當(dāng)前市場提供更多、更廣泛的產(chǎn)品和服務(wù)，從而實現(xiàn)增長。，包括同心多元化（相關(guān)多元化）和離心多元化（不相關(guān)多元化）兩種。是實現(xiàn)進入其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的好方法。可以建立百貨公司、廣告公司等，可以在本企業(yè)建立的商場里經(jīng)營百貨業(yè)，為本企業(yè)項目開發(fā)廣告產(chǎn)品。離心多元化，指企業(yè)通過收購和兼并不同產(chǎn)業(yè)、不同業(yè)務(wù)的公司實現(xiàn)增長。當(dāng)管理層意識到當(dāng)前業(yè)務(wù)沒吸引力，通化市公司也沒有超長的能力與技能可以很方便地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)上時，最可能的選擇就是離心化戰(zhàn)略，即進入與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。例如三九藥業(yè)集團在中藥產(chǎn)業(yè)獲得利潤后，進入房地產(chǎn)業(yè)，就屬于一個典型的離心多元化案例（但這個戰(zhàn)略使三九集團由于資金等問題不得不在后來進行重組）。增長戰(zhàn)略的優(yōu)點體現(xiàn)在：；，實現(xiàn)特定的競爭優(yōu)勢；。其缺陷在于：，破壞企業(yè)資源平衡，分散企業(yè)資源；，是起亞出現(xiàn)內(nèi)部危機和混亂；、市場占有率、收益率等，而忽視產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在處于組織劣勢、經(jīng)營業(yè)績下滑時，往往采用緊縮戰(zhàn)略，以幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營、激活組織的資源或重新恢復(fù)競爭力。具體來說，管理層根據(jù)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營業(yè)績可以采用以下四種戰(zhàn)略之一：扭轉(zhuǎn)、成為俘虜公司、出售或剝離、破產(chǎn)或清算。（二）事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)確定了公司層戰(zhàn)略以后，需要決定在每層戰(zhàn)略上開展競爭，獲得競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢組織是使別具一格和與眾不同的特色，來自于企業(yè)的核心競爭力，如服務(wù)、技術(shù)、質(zhì)量、價格、性能等。企業(yè)要通過產(chǎn)業(yè)分析和采用適當(dāng)?shù)母偁幉呗詠斫⑵髽I(yè)的競爭優(yōu)勢?？梢圆捎萌N競爭戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和聚焦戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，企業(yè)需要在提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量上不低于競爭對手的情況下，降低企業(yè)的各項成本費用，包括人工成本、銷售成本、建造成本等。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的組織體系要求很高，企業(yè)需要建立嚴(yán)格的成本控制體系、出具頻繁而詳細(xì)的成本控制報告、以定量目標(biāo)為基礎(chǔ)的獎勵機制和職責(zé)清晰的功能性組織結(jié)構(gòu)。實際上，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，也就是低成本戰(zhàn)略，要求企業(yè)比競爭對手更有效率的設(shè)計、生產(chǎn)和營銷同類產(chǎn)品和服務(wù)，使成本最小化。廣州的匯橋新城通過降低人力、物力和財力的消耗，特別是降低產(chǎn)品單耗，大大降低了開發(fā)成本，結(jié)果，匯橋新城的首期均價成了廣州市區(qū)最便宜的樓盤之一。這種戰(zhàn)略的風(fēng)險包括：。b..注意力集中于成本上，而忽視了所需產(chǎn)品和市場營銷的變化。差異化戰(zhàn)略也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇的重要戰(zhàn)略之一。由于房地產(chǎn)需求者的個性化要求，對房地產(chǎn)消費品的需求存在差異性，房地產(chǎn)企業(yè)尋求為消費者提供與眾不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。差異化戰(zhàn)略來源于優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、創(chuàng)新的設(shè)計、超前的技術(shù)或者優(yōu)秀的品牌形象。企業(yè)通過提供超過競爭對手質(zhì)量、服務(wù)、性能等方面的產(chǎn)品，產(chǎn)品價格超過競爭對手價格，產(chǎn)品溢價超過了差異化所增加的成本，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略取得成功，需要獲得消費者的忠誠度，因為顧客對于與眾不同的產(chǎn)品，關(guān)注點是產(chǎn)品質(zhì)量、性能和服務(wù)，對價格不是很敏感。差異化戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、市場營銷能力要求很高，企業(yè)要建立富于創(chuàng)新和創(chuàng)造力的企業(yè)文化，鼓勵員工參與創(chuàng)新活動。由于差異化戰(zhàn)略可以為企業(yè)帶來更多利潤，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的產(chǎn)品研發(fā)中心、設(shè)計中心、營銷中心已屢見不鮮。例如，成都“中海國際社區(qū)林溪別墅”項目就利用自身所處的不同于其他別墅的社區(qū)生活氛圍，利用天然優(yōu)勢，實行差異化策略，塑造了一個環(huán)境優(yōu)美、富含國際化風(fēng)情的高尚社區(qū)。這種戰(zhàn)略存在的風(fēng)險包括：，以至于產(chǎn)品差異化不能再籠絡(luò)客戶；b別的企業(yè)模仿是差別縮?。?。所以，實行差異化策略的企業(yè)要防患于未然，積極地采取相應(yīng)措施避免風(fēng)險。聚焦戰(zhàn)略是針對某一產(chǎn)品、某一區(qū)域市場、某一類型消費者提供產(chǎn)品和服務(wù)的戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略可以分為兩種，一種是低成本聚焦戰(zhàn)略，一種是差異化聚焦戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)采用這種戰(zhàn)略也可以獲得成功，但要考慮到市場占有率與盈利率之間的平衡。公司采用差異化聚焦戰(zhàn)略，需要在目標(biāo)細(xì)分市場上尋求差異化，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對經(jīng)濟富裕的老年人而建造的高檔養(yǎng)老公寓，這對高級單身白領(lǐng)的小戶型高級公寓等。采用聚焦戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)試圖在很窄的市場區(qū)域或消費群體中提供產(chǎn)品和服務(wù)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見提出了很高的要求，研究表明，這種戰(zhàn)略比較適合于小型企業(yè)。這種戰(zhàn)略的風(fēng)險有：減??；，使集中一點不夠集聚。藍(lán)海戰(zhàn)略。藍(lán)海戰(zhàn)略理論提出一家公司不能僅僅關(guān)注在現(xiàn)有的市場上打敗競爭敵手和擴大市場份額，而是要把重點放在跨出現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)范疇，尋找新的發(fā)展路徑，擺脫“紅?！遍_拓新的市場空間，通過增加和創(chuàng)造現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)未提供的某些價值元素，并剔除和減少產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的某些價值元素，就有可能發(fā)現(xiàn)藍(lán)海。SOHO、Town House、小戶型等都曾經(jīng)是房地產(chǎn)公司的藍(lán)海。此外，房地產(chǎn)公司可以和建筑公司開展戰(zhàn)略聯(lián)盟，融合兩種商業(yè)形態(tài)的優(yōu)勢，打造新的商業(yè)模式，開辟出一片新的藍(lán)海，各自獲得競爭領(lǐng)先優(yōu)勢。但是，公司尋找到藍(lán)海之后還是要通過傳統(tǒng)手段提高競爭力，否則也會被后來者擊敗。除以上幾種策略以外，市場追隨策略也是房地產(chǎn)公司可以選擇的策略，就是追隨某些成功企業(yè)的做法來展開營銷，以努力獲得成功；例如購房按揭的做法，在廣州市最先是粵信廣場獲得政策而開始運用于房地產(chǎn)銷售的，取得了一定成績，后來白云明珠廣場充分利用按揭政策大作文章，取得了極大成功，形成了巨大的轟動效應(yīng)。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)需要的資金非常多，公司應(yīng)重視實施價值創(chuàng)新戰(zhàn)略、合作戰(zhàn)略、共贏戰(zhàn)略，從而能夠?qū)崿F(xiàn)差異化又能降低成本。（三）、職能層戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略，指傳統(tǒng)上各職能部門，如財務(wù)、計劃、營銷、人力資源等部門采取何種戰(zhàn)略來支持事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的職能層戰(zhàn)略是整個公司戰(zhàn)略的組成部分，以公司戰(zhàn)略和事業(yè)層戰(zhàn)略為核心展開的。具體戰(zhàn)略包括：土地儲備策略。房地產(chǎn)公司要關(guān)注城市化加速發(fā)展的趨勢所帶來的機遇，制定土地儲備計劃：一線城市的市區(qū)以獲取近期土地為主，小塊土地也不放棄。郊區(qū)以獲取中期大面積土地為主，同時注意長線土地的獲?。欢€城市以獲取短中期土地并重，同時大規(guī)模圈占長線土地。運用并購獲地方式、合作開發(fā)方式、并購有土地儲備的中型房地產(chǎn)公司等策略。品牌發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)品有其市場生命周期，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，創(chuàng)建強勢品牌是營銷戰(zhàn)略和加強房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的關(guān)鍵問題,品牌競爭就是事業(yè)層戰(zhàn)略中差異化戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，只有優(yōu)質(zhì)品牌的住宅才能夠滿足并贏得消費者和社會公眾的認(rèn)可。品牌的確立是一個長期動態(tài)過程，具有全局性的特點，具體要做到：；；。浙江的綠城集團、廣州保利集團等很多企業(yè)都在品牌建立上取得了很大成效。融資策略。房地產(chǎn)公司要充分利用資本市場，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極籌措發(fā)展資金。國際化公司要密切關(guān)注香港資本市場、歐美資本市場的變化，建立銀行界良好關(guān)系，在時機成熟是積極尋求在股票市場配股資金，或長期發(fā)行債券，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。內(nèi)地公司要加強通銀行的合作關(guān)系和層次，積極爭取綜合授信額度的人民幣貨款方式。關(guān)鍵要建立良好的借貸信譽。市場營銷策略。制定策略首先要進行客戶定位和產(chǎn)品定位，即具體分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年齡、消費偏好、消費意愿、對品牌的依賴度等，為下一部涉及產(chǎn)品細(xì)節(jié)、制定銷售價格和策略提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步加快創(chuàng)新，全面提高市場營銷策劃水平，不僅要積銷售極適應(yīng)外部市場環(huán)境，制定適銷對路的營銷目標(biāo)和策略，更要注重大力影響外部市場環(huán)境，引導(dǎo)消費者置業(yè)潮流。同步進行項目發(fā)展和營銷策劃工作，作為系統(tǒng)工程來抓，充分利用宣傳廣告、樣板房、售樓處、樓書、刊物，以及協(xié)作者、消費者等一切載體來為營銷服務(wù)。人力資源策略。當(dāng)今社會，人力資源發(fā)展已經(jīng)成為一項特別具有先進性、整體性和長期性的任務(wù)，房地產(chǎn)公司人力資源工作的核心是：吸引人、留住人、培養(yǎng)人、用好人；明確樹立把個人追求融入公司的長遠(yuǎn)發(fā)展之中的人力資源核心價值觀念；明確客戶的需求決定著公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立業(yè)界一流的招聘和培訓(xùn)機制，形成合理的人才結(jié)構(gòu)和人才儲備、專業(yè)化培訓(xùn)提高管理水平和專業(yè)素質(zhì)等?？萍佳邪l(fā)策略。房地產(chǎn)公司要利用現(xiàn)代信息科技與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相結(jié)合，提高效率，降低成本，高市場競爭力；緊跟住宅智能化的趨勢，利用先進的計算機技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)等，實現(xiàn)家居智能化、物業(yè)管理智能化。成本控制策略。包括以下策略：始終貫徹慎重買地原則，認(rèn)真做好投資項目評估分析；堅持一次簽約、分期支付的買地策略；嚴(yán)格控制建筑成本，大膽利用新設(shè)計、新材料、新工藝，降低發(fā)展費用等。企業(yè)的戰(zhàn)略必須通過戰(zhàn)略措施的推行才能更好的實施，主要措施有：提高投資與融資管理水平提高項目開發(fā)管理水平建立風(fēng)險控制體系建立風(fēng)險管理體系。只有所有工作完善以后，公司的戰(zhàn)略目標(biāo)才能實現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，對房地產(chǎn)企業(yè)而言既是發(fā)展機遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)只有制定切實可行的戰(zhàn)略對策，放眼于未來，不斷提高自身競爭力，勇于創(chuàng)新，抓住機遇，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持良好信譽，樹立公眾認(rèn)可的形象，才能讓企業(yè)立于不敗之地，更好的發(fā)展下去！參考文獻：1《房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社，20052《中國房地產(chǎn)品牌價值研究：理論與實踐》，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國指數(shù)研究院，經(jīng)濟管理出版社，20053《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營》，呂萍，中國人民大學(xué)出版社,20074《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，王芳華，復(fù)旦大學(xué)出版社,20055《我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換》，任繼軍,20066《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇》，余東波,20057《公司投資與融資管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社,20068《人力資源管理》，于之秀，中國社會科學(xué)出版社，20069《藍(lán)海戰(zhàn)略》，錢金，勒妮莫博涅著，商務(wù)印書館,200510《房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究》，葉劍平，謝經(jīng)榮主編，中國人民大學(xué)出版社,2007112011年國家宏觀調(diào)控政策，人民網(wǎng)12《房地產(chǎn)金融學(xué)》，華偉，復(fù)旦大學(xué)出版社,200613《房地產(chǎn)市場營銷》，余凱，中國建筑工業(yè)出版社，200714《中國土地法操作實務(wù)》，張慶華，北京：法律出版社，200615《消費心理與營銷對策》，陳文華，中國國際廣播出版社，2005