【正文】 理的單位 ， 以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水 、 電 、 燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、 電 、 燃?xì)?、 房屋租金等的價款后的 余額 為營業(yè)額 。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營業(yè)稅 。 – 個人無償贈送不動產(chǎn) ,不征營業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。 （ 深圳 ） – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。 優(yōu)惠政策 房產(chǎn)稅 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目 20%的，免征土地增值稅； ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅； ? 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 ? 對外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見 財稅〔 2023〕 21號 ? 繼承贈與（直系或福利公益）等無償轉(zhuǎn)讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ? 個人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內(nèi)資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當(dāng)?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開發(fā) 15% 鼓勵類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號 二手轉(zhuǎn)讓 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 財稅字〔 1999〕278號 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物 (房屋 )，均免予征收個人所得稅 國稅函〔 1998〕428號 征地 對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 財稅〔 2023〕45號 ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 ， 對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅 ， 成交價格超過拆遷補償款的 ，對超過部分征收契稅 深國稅辦轉(zhuǎn)字 [2023]80號 財稅[2023]45號 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權(quán)重組 、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財稅 〔 2023〕 41號關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅 ? 離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅 國稅函 [1999]391 號 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權(quán)屬 ， 不征契稅 國稅函[2023]1036號關(guān)于繼承土地 、 房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù) 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 財稅[2023]183號 關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知 ? 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 國稅發(fā)（ 1991） 155號關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第二稽查局房地產(chǎn)專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)科以來 ,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長近 7000萬元。 一是加強樓盤跟蹤管理。通過媒體廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進(jìn)行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問題，及時督促企業(yè)依法納稅。 二是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅政策。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。執(zhí)行這一政策，同時也有助于督促企業(yè)及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進(jìn)了收入的增長。 三是適時開展稅務(wù)約談和稅務(wù)檢查。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進(jìn)行質(zhì)疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。對于通過約談仍未改正的企業(yè)，則轉(zhuǎn)入稅務(wù)檢查，用稅法的威懾力促進(jìn)企業(yè)依法納稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第三稽查局查處一違規(guī)房地產(chǎn)公司 近日，地稅第三稽查局在對一房地產(chǎn)項目公司進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)其在開發(fā)前期稅前列支費用比例畸高，經(jīng)查原來該企業(yè)在未取得銷售收入時即在稅前大額列支交際應(yīng)酬費。 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，對于房地產(chǎn)項目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營收入，不得在稅前列支交際應(yīng)酬費。針對該公司的這一情況，稅務(wù)人員調(diào)增應(yīng)納稅年度的應(yīng)納稅所得額，并追補該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計 15萬多元 稅務(wù)征收管理案例 一條舉報線索 牽出 1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報，舉報深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進(jìn)行調(diào)查。通過對該公司電腦申報資料和發(fā)票購領(lǐng)核銷進(jìn)行仔細(xì)分析比對，稽查人員確認(rèn)其存在申報不實嫌疑。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同及發(fā)票存根。在稽查過程中，該公司的財務(wù)負(fù)責(zé)人以會計變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應(yīng)付?；槿藛T耐心地對其進(jìn)行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細(xì)致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應(yīng)收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過營業(yè)稅，預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同未交納過印花稅，該公司向其董事會成員發(fā)放的安家費、獎金、董事費也未履行代扣代繳義務(wù)，偷逃了個人所得稅。 在證據(jù)面前，該公司不得不承認(rèn)其違法事實?；槿藛T依法作出了追繳該公司營業(yè)稅及其附加 510萬元、個人所得稅 280萬元、印花稅 11萬、滯納金 140萬元，并對其違法行為處以 400多萬元罰款的處理決定 。 稅務(wù)征收管理案例 ?“投資收益”中查出稅款 40多萬元 最近，第五檢查分局在對某房地產(chǎn)公司的查處中，成功地從其“投資收益”帳戶中挖出營業(yè)稅及附加 40多萬元。 該分局稽查人員經(jīng)過詳細(xì)審查該公司帳務(wù)和有關(guān)資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營業(yè)收入已全部申報繳納營業(yè)稅及附加，加上以其名義申報的房地產(chǎn)項目的營業(yè)稅，三年來共申報繳納營業(yè)稅超過一千萬元。但進(jìn)一步審查時卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來收取各種形式的合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤記入“投資收益”帳戶，沒有申報繳納營業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應(yīng)補繳營業(yè)稅 39萬元 稅務(wù)征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對轄區(qū)內(nèi)某兩家開發(fā)房地產(chǎn)項目的企業(yè)進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。檢查人員迅速對這兩家公司進(jìn)行立案調(diào)查。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項目承包其他公司施工，當(dāng)該工程項目完工后，施工單位為了達(dá)到偷稅的目的，竟然連同社會不法分子，開具假發(fā)票及假稅票。開發(fā)商方面審核不嚴(yán)，將假發(fā)票、假稅票當(dāng)成真的入了帳。據(jù)統(tǒng)計，此案涉及金額高達(dá) 1000萬元。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在對此案所涉及單位進(jìn)行調(diào)查。 此外，羅湖分局也及時提醒有關(guān)公司，在給付工程款項時，要認(rèn)真查驗對方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問的，要與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系核實 稅務(wù)征收管理案例 ?涉外檢查分局加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅源調(diào)查初見成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過就立即開展稅源調(diào)查，早動手，挖潛力，把調(diào)查重點放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。首先對轄區(qū)企業(yè)進(jìn)行專項清理，對擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握企業(yè)的最新動態(tài)，做到對稅源收入心中有數(shù)。檢查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產(chǎn)型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)銷售樓盤，但一直未到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。檢查人員及時到該樓盤實地核查，使該企業(yè)不得不承認(rèn)其發(fā)售樓盤及申報不及時的事實。 此次清理已初見成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開發(fā)新樓盤 8個，可售面積 370000平方米，預(yù)計可實現(xiàn)稅收近 2500萬元。 稅務(wù)征收管理案例 ?一房產(chǎn)使用人未履行房產(chǎn)稅納稅義務(wù)被查處 近期地稅第三稽查局在對轄區(qū)內(nèi)的某戶企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產(chǎn)取得出租收入的行為。經(jīng)調(diào)查了解該公司與寶安區(qū)某村（乙方）合作，由村里出土地，該公司出錢興建廠房及宿舍。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權(quán)，該公司將該房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算并計提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產(chǎn)作為自有資產(chǎn)進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓，因而雙方都不能確認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定時，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，因此應(yīng)由該公司承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)。企業(yè)財務(wù)人員剛開始非常不理解，認(rèn)為公司并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)。稅務(wù)人員耐心而細(xì)致地向其講解了稅法的有關(guān)規(guī)定，終于贏得了公司財務(wù)人員的理解并表示以后要多學(xué)稅法，嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，誠信納稅。目前，查補的 10余萬元稅款已入庫。在此，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒廣大納稅人，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)未確定時，房產(chǎn)代管人或者使用人將作為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)及時履行納稅義務(wù)，否則將受到處罰 房地產(chǎn)業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報 ?合作建房抵土地使用權(quán)、抵工程款、代收款項不申報營業(yè)稅、車庫雜房不申報、假按揭卻未申報 ?土地評估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移利潤 ?境外銷售房產(chǎn) ,隱匿銷售收入 ?隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本、預(yù)售收入不結(jié)轉(zhuǎn) 演講完畢，謝謝觀看！