房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策知識(shí)-資料下載頁(yè)
2025-01-04 04:41本頁(yè)面
【正文】 工決算的情況下，在會(huì)計(jì)上雖未確認(rèn)為收入，也同樣要對(duì)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。而對(duì)企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。 成本、費(fèi)用怎么扣除 “新 31號(hào)文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。”不同于“原 31號(hào)文”作出的“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限”的規(guī)定。 計(jì)稅成本的核算 “新 31號(hào)文”對(duì)“原 31號(hào)文”概括性的表述“開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等”進(jìn)行了細(xì)化，明確了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和夯實(shí)稅基打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象，具體有 4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。 特定事項(xiàng)的特別規(guī)定 ①、合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理。“新 31號(hào)文”在“原 31號(hào)文”的基礎(chǔ)上明確規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 “新 31號(hào)文”不再要求投資方“憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅”與新《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定保持一致性。 ②、將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理。企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，投資企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 ? 下面我們來(lái)講一篇“錢(qián)江晚報(bào)”關(guān)于房產(chǎn)商避稅被查的報(bào)道 ? 房產(chǎn)商避稅被查 15家房企共補(bǔ) 據(jù)杭州市國(guó)稅局稽查局提供的資料，杭州 15家重點(diǎn)房企自查補(bǔ)申報(bào)稅額 （ 1月 ~6月），其中稅款 億元，滯納金 ，平均每家房企的補(bǔ)申報(bào)稅額達(dá)到 826萬(wàn)元。 據(jù)悉，這次自查并沒(méi)有像往年一樣進(jìn)行全面普查，而是抽查了 15家重點(diǎn)房企。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些開(kāi)發(fā)商一般因三種原因補(bǔ)交稅款。 ? 交付后不結(jié)算 企業(yè)所得就少繳 據(jù)杭州市國(guó)稅局稽查局介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或交付使用，但企業(yè)未按稅法規(guī)定確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，造成少繳企業(yè)所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這類(lèi)問(wèn)題涉及金額最多，占補(bǔ)申報(bào)稅額的 %. 一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到結(jié)束，企業(yè)所得稅為凈利潤(rùn)的 25%.據(jù)悉，現(xiàn)行所得稅政策規(guī)定，以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按 15%的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。由于存在一個(gè)時(shí)間差，相比營(yíng)業(yè)稅及附加稅種而言，企業(yè)所得稅是最容易出現(xiàn)少繳情況的，也是自查的重點(diǎn)。 這種現(xiàn)象對(duì)于旗下有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的大公司而言，更為常見(jiàn)。由于項(xiàng)目多，各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程不一致，更容易混淆視線；而對(duì)于手頭只有單個(gè)項(xiàng)目的公司而言，即使項(xiàng)目已交付，企業(yè)在申報(bào)時(shí)常常也是不據(jù)實(shí)申報(bào)。 某房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理向記者透露。 房企拖著不繳稅款，一定程度上和公司的財(cái)務(wù)結(jié)算有關(guān)。尤其是遇到財(cái)務(wù)緊張時(shí)，能拖則拖。 ? 多列成本 少繳所得稅 部分企業(yè)在財(cái)務(wù)賬上多列成本費(fèi)用，造成當(dāng)期企業(yè)所得稅少繳。這種情況占補(bǔ)申報(bào)稅額的 %左右。 一般來(lái)說(shuō)，夸大工程投資款，是房企為了少繳稅制造出來(lái)的最大一項(xiàng)假成本。 據(jù)某房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目究竟投入多少工程投資款，這需要建設(shè)單位審計(jì)才會(huì)有真實(shí)的結(jié)果。而稅務(wù)部門(mén)一般是很難從賬面上看出蹊蹺。于是，一些房企就讓施工單位提供假發(fā)票夸大工程投資款。 ? 上下公司間借款 沒(méi)有利息收入 這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)自查中也很普遍，約占 82%.但涉及稅額并沒(méi)有涉及面那么大，約占補(bǔ)申報(bào)稅額的 %. 企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，向自己的母公司或熟識(shí)的兄弟公司借錢(qián)，這種資金斥借在房產(chǎn)公司的資金往來(lái)中是非常普遍的。但這種本該收取利息的借款行為，很多房企卻未收利息，從而少申報(bào)收入少繳企業(yè)所得稅。 杭州市國(guó)稅局稽查局相關(guān)人士表示。 這次自查結(jié)果還顯示，房企少繳稅的常用手法還有重復(fù)扣除交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)，造成當(dāng)期所得稅少繳；或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)收益，掛 其它應(yīng)付款 科目，未及時(shí)確認(rèn)收益。這兩類(lèi)問(wèn)題分別占補(bǔ)申報(bào)稅費(fèi)的%和 %. 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！
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