房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理性思維研究-資料下載頁
2025-06-18 13:08本頁面
【正文】 市場的主導(dǎo)性需求。雖然二手房交易在目前呈快速上升趨勢，兩套住房現(xiàn)在已經(jīng)在一定群體中逐漸形成，但其主導(dǎo)方面仍然是消費觀念的升級。二手房交易基于漏斗理論，原房主以舊換新，以小換大。市中心和市郊兩套房子，不能說明住宅市場的投資主導(dǎo)，恰好說明住宅消費梯度的構(gòu)造和消費觀念的升華，為住宅需求結(jié)構(gòu)判斷提供了一個新思路。從供給角度看，涉及三個特殊的要素：一是時間。住宅建設(shè)期長，從置地到開發(fā)建設(shè)，從銷售、裝修到實際進住，需要較長時間，從而造成供給滯后于需求。在經(jīng)濟繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房價上漲；經(jīng)濟衰退期，因投資的不可逆，導(dǎo)致供給過度，住宅供給與宏觀經(jīng)濟運行存在著時滯。二是地點。住宅位址的固定性，居住地與工作的關(guān)連性，決定著住宅市場的局部特征。三是轉(zhuǎn)換。這是工業(yè)化，城市化過程房地產(chǎn)供給調(diào)整的一種必然現(xiàn)象。住宅、商業(yè)用房、辦公場所，因發(fā)展而進行用途轉(zhuǎn)換，如政府搬家，工廠遷移等。完成這轉(zhuǎn)換，意味著用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和復(fù)雜的大規(guī)模的城市改造。從財富觀、需求觀和供給觀可以得出結(jié)論，在小康階段，住宅開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場的主軸?！ ?，發(fā)展是房地產(chǎn)市場的主題。這一主題在城市化過程中不可逆轉(zhuǎn)。人口向城市的集中，決定著房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。中國從建立社會主義市場經(jīng)濟體制，到黨的十六屆五中全會確立的科學(xué)發(fā)展觀，這時期是城市化高速發(fā)展時期，城市化年遞增1％左右。據(jù)此來推斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間，以城市化率40％為基礎(chǔ)，人口16億為頂點，小康住房以35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達到50％，僅住宅 增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長率1％考慮，未來10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。因而。要么城市化率年遞增1％，不可能在10年內(nèi)連續(xù)，要么，不可能在城市化遞增1％的條件下，實現(xiàn)城鎮(zhèn)人口人均住房面積35平方米目標(biāo)。但無論如何，在城市化達到50％，人均小康住房面積35平方米目標(biāo)下，能表明我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。 我們沒有理由對房地產(chǎn)市場作出悲觀的判斷，更沒有理由對國家的宏觀調(diào)控政策作出政府干預(yù)市場的錯誤理解。科學(xué)發(fā)展觀是宏觀調(diào)控政策的精髓，公共政策是市場供求因素之外的重要因素，這是世界各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的共識。定位于全面建設(shè)小康社會和城市化，這是我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的基本依據(jù)，也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的立足點。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場宏觀調(diào)控定位：實現(xiàn)市場的和諧發(fā)展 世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況表明，公共政策是市場供給和需求因素之外的第三因素。具體地表現(xiàn)為：政府管制對新開工項目、舊城改造、環(huán)境保護、土地開發(fā)利用等方面的影響；對低收入階層提供住房保障的政策性支持；對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)承擔(dān)關(guān)鍵性的作用等。這些表明，政府的宏觀調(diào)控不僅必要，而且有現(xiàn)實的著力點。 當(dāng)前，宏觀調(diào)控的政策取向，應(yīng)立足于：中國城市化進程，老百姓的住房需求，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，遵循房地產(chǎn)的運行規(guī)律。確立6個重點：一是管理與控制國家的土地資源，根據(jù)市場動態(tài)，調(diào)節(jié)土地投放量，加強用途管制；二是以質(zhì)量為中心，以環(huán)境為重點，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程管理；三是區(qū)分使用（居?。┬枨蠛屯顿Y需求，加強房地產(chǎn)的流通管理；四是以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為重點，加強房地產(chǎn)的持有管理；五是強化信息披露制度，推行房地產(chǎn)行業(yè)透明化；六是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，穩(wěn)步探索房地產(chǎn)證券化。
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