【正文】 金，如財(cái)政資金、土地出讓金支持、金融支持等，這是解決保障性住房最關(guān)鍵部分 。 控制單獨(dú)建設(shè)的保障性住房小區(qū)規(guī)模 集中建設(shè)保障性住房是該制度順利實(shí)施的保障，但是各城鎮(zhèn)應(yīng)控制單獨(dú)建設(shè) 21 的保障性住房小區(qū)規(guī)模，防止低收入人群過于集中，引發(fā)社會(huì)問題。 在普通商品住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)保障性住房 在新增的出讓土地中，與普通商品住房配套建設(shè)保障性住房。這樣做既可以運(yùn)用市場的力量，又可以分區(qū)域建設(shè)，使得保障性住房所處位置分布合理，避免低收入者聚居而產(chǎn)生社會(huì)問題。 商品住宅小區(qū)中配建經(jīng)濟(jì)適用住房能夠提高商品住宅價(jià)格信息的透明度。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度是要向社會(huì)公 布的，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與商品住房價(jià)格差別有五個(gè)方面， 一是經(jīng)濟(jì)適用住房的土地是劃撥的，只需支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ； 二是經(jīng)濟(jì)適用住房管理費(fèi)用有 2%的限定 ； 三是經(jīng)濟(jì)適用住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，政府負(fù)擔(dān)項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 ； 四是經(jīng)濟(jì)適用住房幾乎不需要銷售費(fèi)用 ； 五是利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率不高于 3%； 市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。這就提供了一個(gè)衡量同區(qū)域特別是配建經(jīng)濟(jì)適用房的普通商品住宅小區(qū)商品住宅價(jià)格 的尺度，即可以簡單的這樣計(jì)算 :經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格十土地的樓面地價(jià) (土地出讓金總價(jià) /總占地面積 x 容積率，這是完全公開的信息 )+行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金各地有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) )+稅費(fèi)，約等于同小區(qū)內(nèi)的商品住房的成本，這樣就會(huì)提高商品住宅價(jià)格信息的透明度，一定程度上緩解房地產(chǎn)市場的價(jià)格信息不對(duì)稱問題。經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房一般不會(huì)產(chǎn)生沖突，關(guān)鍵點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)適用住房受益人群是低收入者，各地有嚴(yán)格的收入標(biāo)準(zhǔn)限定，只有少部分人具備購買資格，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積比普通商品住房的面積要小，國家規(guī)定建筑面積不能超過 60 平方米，各地 根據(jù)當(dāng)?shù)刈》棵娣e情況再具體規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積。從這方面來說，經(jīng)濟(jì)適用住房是溫飽型的，舒適性與商品住房有明顯的差距。因此建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房不會(huì)對(duì)商品住房形成沖擊。 對(duì)把住房保障工作與舊城區(qū)改造、危房改造相結(jié)合 城市舊住宅區(qū)大多設(shè)施落后、房屋破舊，居住條件較差，居民又以低收入者為主。為符合保障性住房條件的家庭提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?；剡w中， 22 超出應(yīng)安置面積，但在經(jīng)濟(jì)適用房面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的部分，按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格出售，擁有部分產(chǎn)權(quán)；如本人不交費(fèi)，確認(rèn)為部分公有產(chǎn)權(quán)，實(shí)行廉租辦法。如果采取貨幣化補(bǔ)償方 式，可以申請廉租房或經(jīng)濟(jì)適用住房。 政府直接購買符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的商品房或二手房來補(bǔ)充房源 國家計(jì)劃 3 年內(nèi)總投資 900 億元社會(huì)保障住房資金，雖然資金有了保障，但是保障性住房的建設(shè)速度會(huì)受到房市低迷的影響。因?yàn)楹艽蟛糠直Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)計(jì)劃本來是要在新增出讓土地上與商品房配套建設(shè)的。目前房地產(chǎn)市場低迷，流拍增多，各地都放緩了供地節(jié)奏，保障性住房的配建計(jì)劃難以實(shí)施 .住房建設(shè)周期較長，見效慢，政府在房市下行時(shí)直接購買符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的商品房或二手房來補(bǔ)充房源，既能夠消化市場存量，又能夠快速解決低收入者的 住房問題。 商品房供給由市場“主導(dǎo)” 堅(jiān)持住房市場化方向，在深化改革中完善市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用機(jī)制，遵循市場規(guī)律，通過市場的發(fā)展?jié)M足人們的住房需求。國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是平衡總量供求關(guān)系，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效供給，滿足居民不斷增長的基本住房需求和改善性需求。國家對(duì)房地產(chǎn)市場的管理主要應(yīng)該是規(guī)范市場秩序、培育市場環(huán)境、保護(hù)公平競爭，建立健全住房社會(huì)保障制度。 在房地產(chǎn)市場調(diào)控上，政府要明確自身的權(quán)力邊界，尊重企業(yè)的自主決策權(quán)，避免出臺(tái)直接 干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場區(qū)域性特點(diǎn)，在對(duì)房地產(chǎn)市場信息的把握上，開發(fā)商一般比政府更敏銳、更充分。政府不要對(duì)市場微觀行為過多的進(jìn)行于預(yù)。 70/90 這樣的政策少用為好，這種政策是對(duì)微觀市場的過度干預(yù)，建議即時(shí)取消這項(xiàng)政策，改用信貸支持來增加中小戶型供給。 2021 年 4 月出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策規(guī)定，普通住宅的面積為 120 平方米，可以上下浮動(dòng) 20%，到了 2021 年 5 月開始強(qiáng)制執(zhí)行“ 70/90 政策”，普通住宅面積為 90 平方米，這 140 和 90 之間的差別是相當(dāng)大的，在一年之內(nèi)出現(xiàn)這樣的大的調(diào)整，可見政策的制定者也不能確定普通住宅到底多大面積合適。各地因沒有辦法能事先確定年度房地產(chǎn)開發(fā)問題，因此為完成 90 平方米以下住房占年度開發(fā)總量 70%的目標(biāo)，都以單個(gè)項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，即任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的任何一 23 期建設(shè)，都必須符合“ 70/90 政策”的規(guī)定。 但是每一個(gè)地塊都有特殊性，有的適合建大戶型、有的適合小戶型公寓、有的適合普通住宅、而且同一項(xiàng)目內(nèi)應(yīng)該供應(yīng)多種戶型，以滿足不同人群的需要。受政策限制之后可能絕大部分房子都是小兩居 (城市市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目大部分都是高層，公攤大，加上對(duì)采光的要求，高層建筑中 90 平方 米設(shè)計(jì)出三居是非常困難的，因此絕大部分是小兩居 )，不但產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)受到極大的限制，不同客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑，而且所有項(xiàng)目的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。這給某些項(xiàng)目帶來致命性打擊，比如通常郊區(qū)或者城市邊緣的項(xiàng)目，受到交通和配套的限制，開發(fā)商通常將項(xiàng)目定位成為高檔項(xiàng)目，將客戶鎖定有車階層，以避開公共交通不便的影響。這些區(qū)域的目標(biāo)客戶群體基本上屬于改善型居住需求，對(duì)套型的限制則使這些本不應(yīng)該修建中小套型住宅的區(qū)域不得不建設(shè)大量的小戶型，造成滯銷，進(jìn)一步造成市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。 不同城市發(fā)展階段不同，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣， 這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異。市場需要什么樣戶型應(yīng)該由市場決定，而不應(yīng)該是政府一刀切。沒有哪個(gè)開發(fā)商會(huì)拒絕生產(chǎn)市場上緊俏的商品，而偏偏去生產(chǎn)市場上不太需要的商品。企業(yè)比政府更清楚市場需求的結(jié)構(gòu)比例，建議取消 70/90}政策”(在土地出讓合同中有該項(xiàng)條款規(guī)定的，必須按合同執(zhí)行 )，但同時(shí)依然要對(duì)中小戶型住房給予政策支持，將普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)定為容積率在 以上、單套建筑面積 90 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。首次購買自住性，普通住房的首付款比例最低為 20%， 并享受利率優(yōu)惠政策，其他首付款比例最低為 30%，首次購房者可享受利率優(yōu)惠政策 結(jié) 論 房地產(chǎn)市場狀態(tài)的變化具有明顯的周期性波動(dòng)，起伏過大的波動(dòng)與所追求的經(jīng)濟(jì)基本穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展是相矛盾的。對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)成因進(jìn)行分析，有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對(duì)策，有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，從而預(yù)報(bào)異常波動(dòng)，并為平緩波動(dòng)和駕馭波動(dòng)的決策提供依據(jù)。對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，必須做好以下凡方面工作 : 一、積極駕馭房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，就是要在短期內(nèi)隨時(shí)積極追逐、密切監(jiān)視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的狀態(tài)，適時(shí)、適度采用 正確的經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段調(diào)控， 24 縮小周期的振幅，調(diào)整周期的波型，延長周期長度，特別是周期內(nèi)增長率上升年份的長度，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的效率，從而避免出現(xiàn)“大起大落”的劇烈震蕩，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重危害。 二、平抑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劇烈波動(dòng)的根本出路在于通過加快改革開放，構(gòu)造穩(wěn)定增長的微觀基礎(chǔ)、市場運(yùn)行機(jī)制與宏觀調(diào)控體制，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長方式。這不僅是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的本質(zhì)要求，同時(shí)也是最具體、最有效的制度性手段。 總之，我們認(rèn)為，要防止房地產(chǎn)周期劇烈波動(dòng)，必須在深入把握我國房 地產(chǎn)周期波動(dòng)的客觀規(guī)律和形成機(jī)制的同時(shí)，注意長期戰(zhàn)略導(dǎo)向和短期政策選擇的配套結(jié)合，長期內(nèi)要通過加快改革開放，構(gòu)造穩(wěn)定增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律在中國發(fā)生作用的根本條件，從而改善系統(tǒng)內(nèi)部特性即內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，減少系統(tǒng)外部沖擊；短期內(nèi)則要積極駕馭房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)規(guī)律，加快改革和發(fā)展步伐。 謝 辭 在本次論文設(shè)計(jì)過程中，感謝我的學(xué)校，給了我學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，在學(xué)習(xí)中，高會(huì)芹老師從選題指導(dǎo)、論文框架到細(xì)節(jié)修改，都給予了細(xì)致的指導(dǎo)，提出了很多寶貴的意見與建議，高 老師以其嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神、兢兢業(yè)業(yè)、孜孜以求的工作作風(fēng)和大膽創(chuàng)新的進(jìn)取精神對(duì)我產(chǎn)生重要影響。高老師淵博的知識(shí)、開闊的視野和敏銳的思維給了我深深的啟迪。這篇論文是在高老師的精心指導(dǎo)和大力支持下才完成的 感謝所有授我以業(yè)的老師，沒有這些年知識(shí)的積淀，我沒有這么大的動(dòng)力和信心完成這篇論文。感恩之余，誠懇地請各位老師對(duì)我的論文多加批評(píng)指正，使我及時(shí)完善論文的不足之處。 謹(jǐn)以此致謝最后，我要向百忙之中抽時(shí)間對(duì)本文進(jìn)行審閱的各位老師表示衷心的感謝。 參考文獻(xiàn) ［ 1］ 成思危，房地產(chǎn)的虛擬性及其波動(dòng)研 究 [M]，南開大學(xué)出版社， 2021 ［ 2］ 多恩布什、費(fèi)希爾，《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》 [M]，中國人民大學(xué)出版社， 2021 ［ 3］ 羅斯 ,《一般均衡理論》中譯本 [M]，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版 25 ［ 4］ 平狄克、魯賓費(fèi)爾德，《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》 [M]，中國人民大學(xué)出版社， 2021． ［ 5］ 王全民，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》 [M]，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2021［ 6］ 《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》 19912021 [7] 周京奎，《貨幣政策、銀行貸款與住房價(jià)格－對(duì)中國 4個(gè)直轄市的實(shí)究》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》，2021（ 5） [8] 孔煌 .金融政策與房地產(chǎn) 市場發(fā)展 [J].經(jīng)濟(jì)論壇， 2021(1) [9] 劉安榮 .我國金融宏觀調(diào)控研究「 D].上海 :華東師范大學(xué)出版社， 2021 [10] 曼昆，梁小民譯 .經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 [M」 .機(jī)械工業(yè)出版社， 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