我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀金融風(fēng)險研究-資料下載頁
2025-06-28 18:55本頁面
【正文】 并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展一直受益于房地產(chǎn)金融的積極支持，但2003年后，這種支持力度卻有所減弱?！ 。簩y(tǒng)計(jì)口徑的忽略導(dǎo)致對房地產(chǎn)投資高速增長和開發(fā)貸款增長的誤讀 對房地產(chǎn)投資高速增長的誤讀導(dǎo)致對支持房地產(chǎn)投資的開發(fā)信貸高速增長的誤讀。現(xiàn)在社會上普遍將固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中“房地產(chǎn)(業(yè).)開發(fā)投資”增長速度誤認(rèn)為是全社會房地產(chǎn)投資增長速度；并認(rèn)為這個“超常規(guī)”增長速度造成了全社會投資過熱，從而發(fā)出“房地產(chǎn)增長過熱”的批評聲。這是一個很大的誤讀(程選，2005)。事實(shí)上，大量房地產(chǎn)投資“淹沒”在各行各業(yè)的基本建設(shè)投資、更新改造投資、城鎮(zhèn)集體投資以及城鄉(xiāng)個人投資統(tǒng)計(jì)中；，容易為人忘記或忽略。而這種忘記或忽略影響著人們對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷。1998—2003年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均增長速度：為13i1%(低于全社會固定資產(chǎn)投資增長速度)；而其中的“房地產(chǎn)開發(fā)”%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸年均增長達(dá)到25%，對房地產(chǎn)投資起著積極的支持作用。2004年房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資占城鎮(zhèn)住宅投資的比重繼續(xù)上升，%；2005年1～10月，%。1998—%，%。%，%?！ ?003年之前，房地產(chǎn)投資的“超常規(guī)”增長源自其對傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代，即以市場化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，替代業(yè)主自建的方式，而房地產(chǎn)開發(fā)信貸的高速增長也正是對這種市場化產(chǎn)業(yè)化方式的積極支持。%，2004年非市場化住宅投資明顯加速，%，從這個意義來看，房地產(chǎn)建設(shè)的市場化進(jìn)程出現(xiàn)了反復(fù)?！ 。簩ψ》恐贫茸冞w和居民收入預(yù)期的忽略導(dǎo)致對房地產(chǎn)個人信貸高速增長的誤讀 自1998年以來，我國個人住房信貸發(fā)展迅猛，在1999年和2000年，%%；雖然此后有所回落，%和35，15%。但從住房信貸快速增長的經(jīng)濟(jì)背景分析，這種增長有經(jīng)濟(jì)上和制度上的因素。首先，從制度層面看，我國從1998年開始取消原先的單位福利房，實(shí)行住房商品化。居民通過個人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購置。因此這種住房貸款的快速增長是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經(jīng)濟(jì)層面分析，我國經(jīng)濟(jì)的高速增長不僅提高了當(dāng)期的開支，更重要的是提高了居民未來收入增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長?！ ?yīng)該客觀評價房地產(chǎn)金融風(fēng)險，保持持續(xù)穩(wěn)定的金融支持力度，這既是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)繁榮，也是防范金融風(fēng)險的保障措施?！ ?二)加強(qiáng)制度建設(shè)，防范金融風(fēng)險 在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險客觀評價的同時，也必須通過制度建設(shè)積極防范風(fēng)險。 首先，政府應(yīng)加強(qiáng)政策的穩(wěn)定性，樹立審慎監(jiān)管的理念，將更多的決策權(quán)力歸還給市場主體，防止因?yàn)檎咦儎右l(fā)的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險的加大。其次，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，建立多渠道的支持體系，培育多元化的融資工具。第三，加快商業(yè)銀行改革，建成符合市場經(jīng)濟(jì)體制的現(xiàn)代商業(yè)銀行體系。第四，加快二級市場的建設(shè)，借鑒美國經(jīng)驗(yàn)建立以住房抵押為支撐的住宅金融市場。第五，加強(qiáng)住宅融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)。第六，建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管的法律框架。低收入者的住房問題應(yīng)該由政府的福利保障體系解決，明確市場與政府的界限，而不能要求商業(yè)銀行過分遷就低收入者而形成消費(fèi)者的預(yù)算軟約束。15 /
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