對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考-資料下載頁
2025-06-17 13:36本頁面
【正文】 也不大可能跌到普通百姓的心理價(jià)位上。因?yàn)椹o存在著抗衡下跌的力量。首先﹐房價(jià)下跌關(guān)係開發(fā)商的根本利益﹐會(huì)拼命抵抗。房地產(chǎn)業(yè)多年的暴利﹐使開發(fā)商積聚了雄厚的實(shí)力。我在2007年的文章中引用有關(guān)資料﹐分析全國開發(fā)商一年的利潤﹐就能把空置多年的房子所佔(zhàn)壓的資金收回來﹐因而他們有底氣﹐能撐很長時(shí)間。[14] 這一點(diǎn)﹐已在2008年得到驗(yàn)證。2007年及2008年上半年﹐宏觀政策緊縮﹐下半年金融危機(jī)襲來﹐房市遇冷﹐消費(fèi)者盼望中國的房價(jià)也能像美國那樣跌到底。但中國開發(fā)商的雄厚實(shí)力支撐著價(jià)格聯(lián)盟﹐他們用種種辦法“捂盤”﹑“托市”﹐成功地守住了房價(jià)生命線?？傮w看﹐房價(jià)略有下降但幅度很小。進(jìn)入2009年﹐開發(fā)商終於迎來又一個(gè)春天﹐房價(jià)又一路高歌猛進(jìn)﹐消費(fèi)者的希望徹底破滅。其次﹐政府也不願(yuàn)看到房價(jià)大跌。政府的角色複雜而矛盾﹐一方面擔(dān)負(fù)著解決百姓住房問題的責(zé)任﹐另一方面政府的財(cái)政又過分依賴土地和房地產(chǎn)業(yè)﹐房價(jià)跌了﹐政府的收入就會(huì)減少。在兩難的選擇面前﹐現(xiàn)實(shí)的利益還是會(huì)使政府出手“救市”。由於房地產(chǎn)業(yè)被開發(fā)商所壟斷﹐“救市”也就等於救開發(fā)商。而開發(fā)商的壟斷﹐是我們的政策造成的﹐所以這種尷尬局面其實(shí)是對(duì)政策失誤的“懲罰”。再次﹐銀行的角色與政府相似﹐也不希望房價(jià)大跌。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為﹐“最為保守的估計(jì)﹐目前銀行資金至少佔(zhàn)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70％?！盵15] 有學(xué)者研究﹐房地產(chǎn)開發(fā)資金的80％直接間接來自銀行﹐購房資金的75％也來自銀行。[16] 房地產(chǎn)貸款2007年已佔(zhàn)銀行新增貸款的近30％。[17] 銀行是既怕房價(jià)大漲產(chǎn)生泡沫﹐又怕房價(jià)跌了影響資金安全﹐最後還是會(huì)出手“救市”?？傊o我國目前房價(jià)下形成的利益格局決定﹐即使房市遇冷﹐房價(jià)也很難跌到底。有沒有出路﹖還是有的?？捶績r(jià)﹐不能只看絕對(duì)價(jià)格﹐還要看相對(duì)價(jià)格。所謂相對(duì)價(jià)格﹐就是國際上通行的房價(jià)收入比﹐這是判斷房價(jià)高低的主要依據(jù)。有研究認(rèn)為﹐我國廣大中低收入人群的房價(jià)收入比﹐在8~24倍之間﹐遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於3~6倍的國際標(biāo)準(zhǔn)。[18] 這樣大的差距﹐顯然不符合社會(huì)主義原則。解決這個(gè)問題﹐可以從大幅度降低房價(jià)入手﹐也可以從提高人民收入入手。穩(wěn)妥的辦法是在適當(dāng)降低和嚴(yán)格控制房價(jià)的同時(shí)﹐努力增加人民的收入。近幾年來在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下﹐我們努力調(diào)整國民收入分配格局﹐取得明顯成效﹐但廣大群眾的收入還是偏低﹐還要加大這方面的改革力度。必須指出的是﹐如果不打破開發(fā)商的壟斷﹐收入水平上去了﹐房價(jià)也會(huì)水漲船高﹐還是解決不了老百姓的住房問題。房價(jià)適當(dāng)降低的空間也是有的﹐例如﹐適當(dāng)降低和取消某些不合理的稅費(fèi)。2008年兩會(huì)期間﹐有政協(xié)提案指出﹐稅負(fù)成本佔(zhàn)房價(jià)的15％﹐加上土地出讓收益及多達(dá)50種的各種名目的行政性收費(fèi)﹐可佔(zhàn)房價(jià)的50％甚至更高。[19] 其中有些稅費(fèi)項(xiàng)目是明顯不合理的。我國商品房價(jià)格從一開始就包含市政配套費(fèi)和小區(qū)公建配套費(fèi)。20世紀(jì)90年代北京的房價(jià)中﹐這兩費(fèi)曾佔(zhàn)百分之三﹑四十﹐隨著房價(jià)逐漸昇高﹐比重下降了。據(jù)國土資源部2006年對(duì)17個(gè)城市的調(diào)查﹐房價(jià)中市政配套費(fèi)的比重﹐％﹐％﹐多數(shù)為5~10％。[20] 據(jù)北京市七個(gè)2009年申報(bào)項(xiàng)目的預(yù)算材料﹐有六個(gè)已不含市政配套費(fèi)﹐小區(qū)配套費(fèi)佔(zhàn)銷售收入的比重﹐％﹐％﹐多在3％左右﹔有一個(gè)項(xiàng)目仍然包括市政配套費(fèi)﹐％。[21] 這兩項(xiàng)費(fèi)用﹐基本屬於不合理收費(fèi)。市政建設(shè)如道路﹑燃?xì)猢p電力等是政府的責(zé)任﹐而且費(fèi)用有相應(yīng)的回收渠道﹐不應(yīng)攤?cè)敕績r(jià)。小區(qū)配套如學(xué)校﹑幼兒園﹐也是政府的責(zé)任﹐投資不管能否收回﹐都不應(yīng)計(jì)入住宅價(jià)格。20世紀(jì)90年代﹐商品房多為單位購買然後分配給職工﹐房價(jià)中包含這兩項(xiàng)費(fèi)用﹐屬於財(cái)政資金的再分配﹐還能說得過去。但房改後﹐房子由私人購買﹐仍然這樣做就不合適了。有人認(rèn)為﹐即使政府減了稅費(fèi)﹐開發(fā)商也不會(huì)降價(jià)銷售。這種可能性確實(shí)存在﹐為此﹐有必要適當(dāng)限制開發(fā)商利潤。上述北京市七個(gè)申報(bào)項(xiàng)目的預(yù)算﹐有三個(gè)項(xiàng)目的成本利潤率為20~30％﹐二個(gè)為30~40％﹐二個(gè)為70％以上。預(yù)算利潤已經(jīng)比較可觀了﹐實(shí)際銷售更可能超過。在開發(fā)商壟斷局面沒有打破之前﹐適當(dāng)限制一下利潤是必要的﹐不會(huì)傷筋動(dòng)骨。至於將來﹐如能多數(shù)人住政府提供的房子或合作建的房子﹐少數(shù)人住開發(fā)商的豪宅﹐就沒有必要限制了。說到開發(fā)商利潤﹐從理論上看﹐根本就是一個(gè)不合理的範(fàn)疇。開發(fā)商提供的是中介服務(wù)﹐他的收入應(yīng)該是勞務(wù)費(fèi)﹐而不是什麼利潤。如果用的是自有資金﹐可以加上利息。如果用的是買房人的錢﹐還應(yīng)該向買房人付利息才對(duì)。在壟斷之下﹐真實(shí)的利益關(guān)係完全被顛倒了。最後說明一點(diǎn)﹕本文對(duì)開發(fā)商壟斷作了言辭激烈的批評(píng)﹐但我並不認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)對(duì)所有的一切負(fù)責(zé)。如果我是開發(fā)商﹐在政府給定的環(huán)境和條件下﹐為了“利潤”最大化﹐我也會(huì)努力去作開發(fā)商們所作的一切事情。 [1] 周雪松﹕〈萬億元存貨﹐樓市瘋狂之痛〉﹐《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2009年4月9日。[2] 姜德培﹕〈警惕游資湧入催生泡沫經(jīng)濟(jì)〉﹐《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2006年6月27日。[3]《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2009年7月8日﹐A9版。[4] 參見黃小虎﹕〈房地產(chǎn)業(yè)的問題﹑原因與未來趨勢〉﹐《中國地產(chǎn)市場》2006年第6期。[5] 參見蘇星﹕《我國城市住宅問題》﹐中國社會(huì)科學(xué)出版社1987年﹐第113~116頁。[6] 蘇星﹕《我國城市住宅問題》第113頁。[7] 參見蘇星﹕〈合作住宅事業(yè)前景廣闊〉﹐《合作住宅》1998年第1期。[8] 蘇星﹕《我國城市住宅問題》第114頁。[9] 羅楚亮﹑李實(shí)﹑趙人偉﹕〈我國居民財(cái)產(chǎn)積累與分佈的基本特徵〉﹐《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2009年7月13日。[10] 參見馬克思﹕《資本論》第三卷﹐人民出版社1975年﹐第872頁﹔恩格斯﹕〈論住宅問題〉﹐《馬克思恩格斯選集》第二卷﹐人民出版社1972年﹐第488頁。[11] 蘇星﹕〈論房租和住宅問題〉﹐《學(xué)習(xí)》1957年第24期。[12] 恩格斯﹕〈論住宅問題〉﹐《馬克思恩格斯選集》第二卷﹐第532頁。[13] 參見馬克思﹕《資本論》第二卷﹐人民出版社1975年﹐第260﹑261頁。[14] 黃小虎﹕〈外資﹑熱錢﹑房地產(chǎn)〉﹐載《土地與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)》﹐中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2008年﹐第295頁。[15] 謝登科﹑張建平﹕〈銀行信貸資金哄抬房價(jià)﹐中國房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮〉﹐《中國證券報(bào)》2006年11月22日。[16] 參見黃小虎﹕〈關(guān)於城市化可持續(xù)發(fā)展問題〉﹐《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2005年8月22日。[17] 陳傑﹕〈2007年的中國房地產(chǎn)金融〉﹐《中國房地信息》2008年第1~2期。[18] 周天勇﹕〈高房價(jià)會(huì)成為一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題〉﹐《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2009年7月8日。[19] 陳文雅﹕〈兩份政協(xié)提案直指地產(chǎn)重稅〉﹐《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2008年3月17日﹐第44版。[20] 中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所趙松同志提供。[21] 北京市土地學(xué)會(huì)楊燕敏同志提供。13 /
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