【正文】 直處于上升階段，雖然近11年來全國累積空置量較大在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險，但從總體上說，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險仍然可控，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。從房價增長率/GDP增長率的指標(biāo)上看，中國商品房銷售價格的增長是以GDP增長為支撐的，并沒有脫離GDP增長的基礎(chǔ)。所以，從總體上說，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險仍在可控范圍內(nèi)，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。但值得警惕的是，2004年該指標(biāo)漲幅過大，雖未從總體上改變但卻在一定程度上提高了中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險。 通過對中國房地產(chǎn)業(yè)綜合泡沫指數(shù)的分析，可以清晰地看到，中國10多年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況：20世紀(jì)90年代初，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，泡沫綜合指數(shù)一直大于1；1994～1997年指數(shù)值雖然小于1，但還是比較高，反映出房地產(chǎn)泡沫的影響尚未完全消除；1998年以后，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了新一輪的增長期，泡沫綜合指數(shù)也呈下降趨勢，；到了2004年，泡沫綜合指數(shù)再度強勁反彈，接近房地產(chǎn)泡沫影響期（1994～1997年）的水平，應(yīng)該引起高度關(guān)注。這說明從總體上看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險仍在可控范圍內(nèi)，并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，%的強勁反彈，政府應(yīng)做好宏觀調(diào)控，企業(yè)應(yīng)審慎投資方向，在投資風(fēng)險仍然可控時有所為以避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。從計量分析中可以看到，在2004年，就全國范圍平均而言，商品住宅銷售價格與居民人均年可支配收入二者是正相關(guān)的，且商品住宅價格對居民人均年可支配收入是富于彈性的。居民人均年可支配收入增加1%，商品住宅銷售價格會增加1%以上，%?？梢姡鞯氐纳唐纷≌N售價格都是以居民人均年可支配收入為支撐的。各地商品住宅銷售價格差異的大部分可以從各地區(qū)之間居民人均年可支配收入的差異中得到解釋，即就全國而言，當(dāng)前并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險可控。通過以上的定性的理論分析和定量的實證分析，可以看到，中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險可控，并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，中國房地產(chǎn)業(yè)在今后較長的一段時期內(nèi)必將獲得高速增長，必將邁向繁榮。但這并不說明中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會一帆風(fēng)順，相反，中國房地產(chǎn)業(yè)還面臨著許多亟待解決的問題：如房地產(chǎn)市場不規(guī)范，法律、政策、投資等環(huán)境亟待改善，房地產(chǎn)商投資方向不合理，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機現(xiàn)象并有向周邊地區(qū)蔓延的趨勢，房地產(chǎn)近10多年新增空置量累積較大等。這些問題如不盡快加以解決，勢必影響到中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)和泡沫綜合指數(shù)的強勁反彈就是一個市場警示信號。但是，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未失控，政府也已經(jīng)充分認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，相繼出臺了一系列政策措施，調(diào)節(jié)供給，打擊投機需求，已經(jīng)取得了初步效果。應(yīng)該看到，在中國GDP的強勁增長背景下和中國人均GDP所處的區(qū)間內(nèi)，在中國城市化進程的推動下，在居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的拉動下，中國房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮是必然的；國家的宏觀調(diào)控也是為房地產(chǎn)避免泡沫、穩(wěn)步走向繁榮鋪平道路。綜上所述，當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)并未出現(xiàn)泡沫，中國房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)出一定的投資風(fēng)險，但投資風(fēng)險在可控范圍內(nèi)?？梢灶A(yù)計的是，以后數(shù)年，房價還會上漲，不過漲幅應(yīng)該回落，中國房地產(chǎn)業(yè)必將走向繁榮，并將繼續(xù)強勁拉動中國GDP的高速增長。參考文獻(xiàn)曹振良 高曉慧 陳長多等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論》，北京：北京大學(xué)出版社，2003年。樊綱 張維迎等，《地產(chǎn)自己的理念和社會眼中的地產(chǎn)》，2002年9月2日。方瓊 鄧榮均，“香港經(jīng)濟是否存在泡沫”，《亞太經(jīng)濟》，1998年第6期，第17116頁。格林斯潘，“貨幣政策無奈經(jīng)濟泡沫”，《國際金融報》，2002年9月6日。國家信息中心 中國經(jīng)濟信息網(wǎng)，《CEI中國行業(yè)發(fā)展報告（2003）——房地產(chǎn)業(yè)》，北京：中國經(jīng)濟出版社，2004年。建設(shè)部副部長劉志峰，《繼往開來　與時俱進　深化改革 促進住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展——劉志峰副部長在2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議上的講話》，2003－1－13。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長 謝家瑾，《房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展前景和當(dāng)前工作》。聯(lián)合國人居署（2002年1月1日成立），《城市指標(biāo)工具包指南》。劉金缽，“防止泡沫、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”，《當(dāng)代財經(jīng)》，2004年第3期，第9597頁。劉琳 鄭思奇 黃英（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所），“房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的編制方法”，《中國房地產(chǎn)》，2003年第6期，第1315頁。劉志松，“我國房地產(chǎn)泡沫及泡沫測度的幾個理論問題”，《經(jīng)濟縱橫》，2003年第10期，第2831頁。羅伯特 J. 希勒，夏襄蓉譯，“又一輪房地產(chǎn)全球泡沫”，《商務(wù)周刊》，2003年第20期，第28頁。摩根大通,“摩根大通：中國房地產(chǎn)——小泡沫，而非大泡沫”，《商務(wù)周刊》，2003年第18期，第4851頁。世界銀行，《1993年世界發(fā)展報告》，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1993年。世界銀行，《2002年世界發(fā)展報告》，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2002年。世界銀行，《2004年世界發(fā)展報告》，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2004年。世界銀行《世界發(fā)展指標(biāo)》編寫組，中國財政經(jīng)濟出版社組織翻譯，《2002年世界發(fā)展指標(biāo)》，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2004年。世界銀行亞洲區(qū)中國局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處，《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》，北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1992年。吳敬璉 希勒，“中美‘泡沫’專家共話金融房產(chǎn)泡沫”，《國際金融報》，2003年2月26日。蕭灼基，“房產(chǎn)市場總體上不存在泡沫”，《中國證券報》，2002年11月27日。徐滇慶 于宗先 王金利，《泡沫經(jīng)濟與金融危機》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2000年。尹中立，國研網(wǎng)，《空置率下降并不能說明房地產(chǎn)市場沒有泡沫》，20050414，:85/product/doc/?mainunid=162743dretchentechdfgdghdaA023amp。dn=product_industry。張曙光，“房地產(chǎn):希望和危機并存”，《中國經(jīng)濟時報》，2001年12月23日。中國國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司副司長 賈海，“我國商品房空置率計算方法及合理區(qū)間研究”，《城市開發(fā)》，2004年第3期，第70～73頁。中國人民銀行，《2002年第二季度 貨幣政策執(zhí)行報告》。[美國]達(dá)摩達(dá)爾?(Damodar )著，林少宮譯，《計量經(jīng)濟學(xué)》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2000年。[日本]澳村洋彥，余熳寧譯，《日本“泡沫經(jīng)濟”與金融改革》，北京：中國金融出版社，2000年。Clayton Jim and MacKinnon . “The Relative Importance of Stock, Bond and real estate Factors in Explaining REIT Returns”.The Journal of Real Estate Finance and Economics,(1),.Davidson, James.,Econometric theory,Oxford : Blackwell Publishers, 2000.De Wit Ivo,van Dijk . “The Global Determinants of Direct Office real estate Returns”.The Journal of Real Estate Finance and Economics ,(1),.Feiger. 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The development of real estate industry is in connection with the development of other correlative industry and the increase of national economy as a whole. So it is theoretically important and realistically significant to construct systematically risk analysis method for Chinese real estate industry and to use this method to recognize bubbles that exist in real estate industry of China. We mainly use empirical approach while taking theoretical research as guidance, and emphasis is put on quantitative method guided by qualitative analysis. We analyze the investment risk of real estate industry by synthetically applying the index of real estate bubbles, approach of indices position algorithm,