中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對(duì)策略報(bào)告講解課件地產(chǎn)培訓(xùn)-資料下載頁(yè)
2025-06-07 16:48本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】六、中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略。14%1990大陸經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡。沫非常嚴(yán)重，北海和海南。1993年7月，中央出臺(tái)嚴(yán)厲。措施整頓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民收入增加。12%/年1591—1997%步入這個(gè)周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。1997-1999年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨內(nèi)需不足、出口乏力的。雙重制約，宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏冷，政府出臺(tái)了多種措施刺。激國(guó)內(nèi)需求的增加，1998年中國(guó)住房體制改革性綱領(lǐng)文。件，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供。中國(guó)將進(jìn)入住宅消費(fèi)第2個(gè)階段。第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費(fèi)個(gè)性舒適期。將逐漸啟動(dòng)并進(jìn)入相對(duì)較快的發(fā)展階段。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來(lái)源，2000年以來(lái)所占比重一直保持在。%，據(jù)國(guó)家要求的30%要求還有很大差別。在我國(guó)，定金及預(yù)售款。60%來(lái)自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來(lái)自銀行貸款，其他資金中，中國(guó)房屋施工面積和竣工面積
【正文】 流動(dòng)性過(guò)剩造成短期投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，自美國(guó) 911后，大量的資金賭人民幣升值 24 造成中國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的原因 ? 經(jīng)濟(jì)制度因素 住房保障制度缺陷 房地產(chǎn)稅收制度缺陷：稅負(fù)較高，加拿大為 %，我國(guó) 15% 對(duì)地方政府考核制度的缺陷 ? 利益集團(tuán)的市場(chǎng)操作 ? 房地產(chǎn)泡沫形成的心理因素 前面提到過(guò)了 “代際遺忘”是歷史上房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)投機(jī)狂潮的重要原因 — 明斯基 25 一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征 二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析 三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度 四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因 五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析 六、中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的策略 26 20202020年中國(guó)房市進(jìn)入本輪周期的衰退階段 ? 進(jìn)入衰退期的標(biāo)志 房?jī)r(jià)炒的過(guò)高超出居民實(shí)際承受能力 住房自有率過(guò)高，發(fā)展過(guò)快（發(fā)達(dá)國(guó)家 60%70%） 人均居住面積已經(jīng)接近中高等收入國(guó)家的水平，發(fā)展空間有限 27 20202020年中國(guó)房市進(jìn)入中期調(diào)整 由于信貸條件的惡化，限價(jià)房推出，資本市場(chǎng)的調(diào)整，促使全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始降溫，深圳、廣州等大城市上半年會(huì)出現(xiàn)比較大的降幅，預(yù)計(jì)均幅50%左右，二、三線城市會(huì)滯后半年左右反映，但降幅不會(huì)像大城市那么猛烈，因?yàn)橥稒C(jī)行為較低，因此說(shuō) 2020年是出手買(mǎi)房的好機(jī)會(huì) (針對(duì)的是自住型和長(zhǎng)期投資型），有些樓盤(pán)一定是歷史低位了（如果是想短期套利，房地產(chǎn)目前已經(jīng)不是最佳投資渠道了） 28 20202020年加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化 ? 信貸條件的惡化加速房地產(chǎn)企業(yè)的集約化 信貸條件的惡化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)被吞并（ 5萬(wàn)多家 — 4千家左右），居民因購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重而需求減弱，銀行存款回流 ? 整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，失業(yè)率將會(huì)上升 由于美元反彈，熱錢(qián)撤離，同時(shí)導(dǎo)致外商投資下降，制造業(yè)轉(zhuǎn)移達(dá)到高峰，需求減弱，失業(yè)增加，購(gòu)買(mǎi)能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度減緩，房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲下跌的局面。人民幣升值主要對(duì)國(guó)際性城市，對(duì)于封閉的城市影響較小 ? 經(jīng)濟(jì)適用房的上市對(duì)市場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形成了很大的沖擊 ? 美國(guó)的次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房市的影響將會(huì)顯現(xiàn) 29 20202020年剛性需求支撐房市階段性回暖 ? 剛性需求將在 2020年底、 2020年上半年支撐房市回暖 ? 資本市場(chǎng)的回暖，資金得以解套流向房地產(chǎn) 預(yù)計(jì) 2020年上半年 A股市場(chǎng)可能出現(xiàn) 2個(gè)月的反彈行情，一部分被困的資金得以解套，流向房地產(chǎn)的資金將會(huì)大幅度增加， ? 信貸條件有所緩和 預(yù)計(jì) 2020年還會(huì)降息和降準(zhǔn)備金 ? 2020年房市底部盤(pán)整 ? 20202020年美國(guó)房地產(chǎn)起步
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