中國房地產(chǎn)市場分析-基于投資品視角-資料下載頁
2025-01-18 13:58本頁面
【正文】 %的獲利，但是有多少人能在6103乃至5000點上方逃脫？2008年1月，股市跌破5000點后就一路 向下，直到1664點，大批散戶的斬倉點在3000甚至2000以下，輸?shù)脩K不忍睹。所以，如果你是為了賺差價，且有信心見好就收，等這輪調(diào)控（類似于“530”）的風(fēng)頭過了也可以買，但大多數(shù)人注定是在高位逃不掉的。大多數(shù)人的心態(tài)是不適合做投資的，無論炒股還是炒樓。如果你是自住，而且是要背30年 貸款、每個月工資的一半要交給銀行的，慎重。 關(guān)于“投資渠道稀缺論”。我們前面的討論似乎給人一個印象，就是貨幣泛濫必然導(dǎo)致房價上漲，其實未必，這里做一個補(bǔ)充。商品房作為投資品，我們前面指出，它的需求是“中央銀行印出來的鈔票流入房地產(chǎn)市場的金額”。貨 幣在被消費品吸收了一部分后，剩余的大部分由投資品吸收，但這個吸收貨幣的投資品不一定都是商品房，還可以是股票、債券、黃金，甚至普洱茶、和田玉、紅木家具。但是，在目前的中國，其他投資品可以吸納的貨幣量都太少，而且對投資者的專業(yè)知識都有一定的要求，所以商品房通常就成為最主要的投資品種，這就是看 多樓市者的“投資渠道稀缺論”。這個論斷比前面反駁過的四個流行論斷要靠譜，我們前面的討論也是基于投資渠道稀缺現(xiàn)狀沒有改變的假設(shè)進(jìn)行的。如果未來其他投資品可以吸收更多的貨幣，那部分原來投資于商品房的資金就會流出，從而減緩房價的上漲或者使房價下跌。我們認(rèn)為，股票和共同基金最可能擔(dān)此重任，但由于 這些行業(yè)的自身問題，中期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的沖擊都不會太大。 關(guān)于樓市調(diào)控。盡管我們講商品房在中國是投資品，但目前在老百姓層面這個認(rèn)同 度不高，人們認(rèn)為不吃不喝一年才買兩個平方是不正常的，于是政府在壓力之下開始調(diào)控樓市。那么，有沒有用？從2003年以來，中央每年都會出文件整頓房地 產(chǎn)，結(jié)果呢？從目前的政策來看，雖然被有的人稱為“史上最嚴(yán)厲”，但還是不會有效果，因為前面講的房價上漲的根本原因——流動性泛濫——沒有解決。那么， 除了收緊流動性就沒有降房價的辦法了？世上沒有絕對的事，何況在神奇的中國。在一個權(quán)力如此集中的國家，沒有辦不成的事：它可以規(guī)定，誰家開發(fā)商漲價就槍斃誰，哪里的房價上漲就槍斃那里的市長，你看房價降不降？但這樣做，除了讓中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境倒退50年外，沒有任何意義。在流動性泛濫的情況下強(qiáng)行抑制房價，只會讓100套房1000人搶的局面頻繁出現(xiàn)，雖然便宜，但一般人根本買不到。 關(guān)于房產(chǎn)稅。作為本輪樓市調(diào)控最熱門的預(yù)期，把它單獨 拿出來說。我認(rèn)為對商品房開征房產(chǎn)稅對抑制房價沒有任何意義。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅屬于地方稅，如果對商品房開征，將增加地方政府財政收入，使其擺脫對土地財政的依賴，從而降低地價。這種說法是完全錯誤的。錢，對地方政府來說多多益善，它絕不可能因為這里多收了錢就愿意在那里少收一點錢。在中國宏觀稅負(fù)已經(jīng)世 界第二、人民福利世界倒數(shù)的情況下，再提加稅，只能在這樣專制的國家才能出現(xiàn)。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對商品房開征將促使擁有多套房產(chǎn)者拋售，增加市場供應(yīng)量，從而抑制房價。但實際上，我們認(rèn)為，如果這個房子它用于出租，則房東一定會把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租房者——也就是剛畢業(yè)的窮大學(xué)生、蟻族——身上，使房產(chǎn)稅淪為 又一個掠奪窮人的稅種；如果房子不用于出租，%的稅率相對于房子的增值率也低了一點，投資者可能不會在乎。 關(guān)于中國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)?，F(xiàn) 在中國的70后以下的人，除了在國外遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)時在當(dāng)?shù)卮^的（比如1990年的日本和2008年的美國），沒人知道經(jīng)濟(jì)危機(jī)是什么樣子。在這群人的印象中，中國的經(jīng)濟(jì)是一年比一年好的，自己的收入也是一年比一年高的——這既是實際情況，也得益于政府的宣傳——所以它缺乏危機(jī)意識。一個具體而普遍的表現(xiàn) 是，中國的年輕人走出校門沒幾年，就把父母畢生積攢的養(yǎng)老錢拿去付商品房的首付，并把每個月收入的一半以上用于還貸款。他們堅信，自己不但不會失業(yè)，而且工資會越來越高，貸款占工資的比例越來越低，說不定還可以提前還清。在股市中，新股民往往比老股民激進(jìn)，因為他們沒經(jīng)歷過熊市，樓市中的年輕人也是這樣。 但是，如果中國的宏觀經(jīng)濟(jì)真如前述路徑a發(fā)展，則中國改革開放以來首次經(jīng)濟(jì)危機(jī)將會出現(xiàn)，這個日子應(yīng)該在10年內(nèi)到來。那時，現(xiàn)在買房的年輕人正處于上有老、下有小的高生活壓力時期，自己的健康狀況也開始下滑，如果因經(jīng)濟(jì)危機(jī)失業(yè)、無力償還貸款，對個人、對家庭都是滅頂之災(zāi)。前段時間網(wǎng)上有篇文章比較熱， 說未來中國白領(lǐng)有99%要破產(chǎn)，據(jù)說是郎咸平說的，大概也是這個意思。退一步說，即使本文的預(yù)測錯誤，中國10年內(nèi)都沒有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那我們也必須牢記兩點：沒有永遠(yuǎn)保持8%以上增長的經(jīng)濟(jì)體；中國經(jīng)濟(jì)也服從經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的約束。媒體天天在教育炒股的人不要借錢炒股，但是幾乎所有人都認(rèn)同超負(fù)荷借錢買房，真是中國一大怪事。 本文雖然將中國的商品房認(rèn)定為投資品，但并不代表我們認(rèn)同現(xiàn)狀是合理的。商品房并非生來就是投資品，它是在國 家的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下逐漸變成投資品的。商品房畢竟不同于股票，它在廣大城市居民的日常生活中占有非常重要的地位。房子，和大米、衣服一樣，都是生活必需品，政府將房子變成投資品，對大量中低收入家庭來說是不負(fù)責(zé)任的。解決中國住房矛盾的出路是將商品房回歸成為消費品，政府至少應(yīng)當(dāng)在為中低收入者提供足夠 多的公屋后，再發(fā)展面向高端投資者的房地產(chǎn)投資市場。當(dāng)然，這意味著政府土地出讓金收入的大幅減少，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型未實現(xiàn)、政府沒有新的財政收入來源的情況下，它很難走出這一步。所以，我們提保障型住房這么多年，建設(shè)進(jìn)度仍非常緩慢，把大量中低收入者逼入了房地產(chǎn)投資市場，根本原因也在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上。而如前所 述，沒有政治改革，我們很難發(fā)現(xiàn)其他可以使中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功、從而走上路徑c的途徑。而對于政治改革，我們不敢抱太大的期望。
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