中國房地產(chǎn)市場分析-基于投資品視角(編輯修改稿)
2025-02-14 13:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，要么是目前買不起、但自以為未來有買得起希望的人，即使是后一類人在全國范圍看也算是高收入群體了。中國的絕大多數(shù)人，和房價一點關(guān)系也沒有，他們 更關(guān)心大米、白菜和豬肉的價格。所以，對中國政府來說，米菜肉價格上漲比房價上漲更值得重視，目前最有可能導致社會動蕩的事件，不是房價上漲，不是暴力拆遷，更不是城管打人，而是米菜肉漲價。從2008年的豬肉暴漲，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到貫穿這兩年的大米小碎步式漲價，中國的通貨膨脹已經(jīng)非常嚴重，其根本原因也是流動性泛濫。豬肉漲價時，老百姓說以后多吃菜少吃肉，可是后來青菜也漲價了。9月底記者去采訪一個老大爺，問大米漲價了怎么辦，老大爺說，多吃點面條，少吃點米飯——如果面粉再漲價呢？ 有人可能會說，%，雖然是年內(nèi)新高， 但可以用去年基數(shù)低來解釋，看起來沒有嚴重的通貨膨脹。但是，你相信這個數(shù)據(jù)嗎？反正我不相信。從實踐上說，居民對物價上漲的切身感受不支持這個數(shù)據(jù)；從理論上說，空前寬松的貨幣政策居然使今年的CPI比2008年還低，如果數(shù)據(jù)真實，經(jīng)濟學上關(guān)于貨幣供應(yīng)與通貨膨脹之間關(guān)系的理論將被中國經(jīng)濟實踐徹底改寫。中國的總理在每年的政府工作報告中都要提出當年GDP和CPI的目標，而且這個目標每年都毫無懸念地完成，可以說，中國總理預(yù)測宏觀經(jīng)濟的能力已經(jīng)超過了所有的經(jīng)濟學家，這不得不歸功于盡忠盡孝的國家統(tǒng)計局。今年總理說要把CPI控制在3%以內(nèi)，所以到年底統(tǒng)計局的數(shù)字肯定會回落到3%以內(nèi)，但實際怎 么樣就不好說了。本文頻繁使用的貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)，是中國人民銀行公布的，關(guān)鍵是它不是任何級別官員的考核指標，所以真實性相對較高。 從上 面兩點可以看出，由于邊際效應(yīng)遞減和可能加劇目前通貨膨脹水平的風險，通過寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟增長的方式已經(jīng)接近了窮途末路。注意，只是“接近”窮 途末路，而不是已經(jīng)到達那一步。居民早已對房價和物價感到難以承受，但畢竟還沒有到他們的極限?？繛E發(fā)貨幣保持經(jīng)濟增長沒有未來，本文不是第一個提出來的，很多人已經(jīng)這么講過了，但決策層知不知道，我們不好說。今年7月，面對綠豆的漲價，國家發(fā)改委經(jīng)過“調(diào)查”，認定綠豆?jié)q價是吉林玉米中心批發(fā)市場在2009年一個行業(yè)研討會上提出“%”引起的，%。消息一出，經(jīng)濟界嘩然：出自一個非權(quán)威機構(gòu)的在一個區(qū)域性行業(yè)研討會上提出的預(yù)測數(shù)據(jù)，居然會導致全國一種完全競爭消費品的價格暴漲，這個威力也太大了吧？如果綠豆從業(yè)者在 內(nèi)部研討會上做出預(yù)測失準都可以被懲罰，那么每天在媒體公開預(yù)測房價、股價失準的人又該怎么辦呢？所以，我們不得不懷疑，決策層是否清楚今年物價上漲的癥結(jié)。作為一個草民，而給決策層看的是另外一個真實的數(shù)字，否則決策層基于這樣的數(shù)字做決策是非常危險的。 2010年中國經(jīng)濟已經(jīng)初步走出了金融危機的陰霾，所以M2增速較2009年相比出現(xiàn)了下降。對于中期的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場走向，我們分兩種情況討論。第一種情 況，如果決策層繼續(xù)堅持用濫發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟的固有思路，當GDP增長再次面臨不確定性時——可能是二次探底，也可能是出現(xiàn)其他新情況，比如人民幣升值導致凈出口減少——M2的增速就可能再次上升。在邊際效應(yīng)遞減的作用下，%。如果出現(xiàn)這樣的情況，房價就會出現(xiàn)新一輪暴 漲。同時，通貨膨脹將直逼居民可忍受的極限，要么出現(xiàn)社會動蕩，要么居民會自然地減少除食品外其他各方面的消費和投資，結(jié)果是制造業(yè)進一步蕭條，經(jīng)濟刺激計劃失敗。這個時候，又要分兩種情況討論：如果此時決策層終于意識到通貨膨脹的嚴重性，必然會收緊貨幣政策以控制物價，這樣房價就會應(yīng)聲而落，之前漲得越 高，這時就跌得越慘（路徑a）；如果此時它還沒意識到，還希望繼續(xù)濫發(fā)貨幣以刺激經(jīng)濟，那最終只能是通貨膨脹到達無可挽回的境地，中國經(jīng)濟和社會30年的 發(fā)展成果就會毀于一旦（路徑b）。 第二種情況，如果決策層對目前的通貨膨脹形勢已經(jīng)有清楚的認識，不再像去年一樣濫發(fā)貨幣了，那會怎樣？ 首先，貨幣政策將逐步收緊，M2增速將下滑，房價像去年那樣瘋狂的上漲將不會重現(xiàn)；然后馬上就會出現(xiàn)一個情況，就是經(jīng)濟增速下滑，這個事關(guān)政績，是決策層 不能接受的。這時它可能有三種對策：一是為了政績又放松貨幣政策，這就走上了第一種情況的路，后果如前述；二是尋找到新的經(jīng)濟增長方式，使經(jīng)濟可以不通過印鈔票來拉動，這時房價保持基本穩(wěn)定，但相對經(jīng)濟增長來說算是逐步回落到居民認可的范圍（路徑c）；三是沒有找到新的增長方式，也不放松貨幣政策，任經(jīng)濟增速下滑，這時房價會逐漸下滑，中國30年的高速增長也就此結(jié)束（路徑d）。 在上述四條決策路徑、也即中國房價和宏觀經(jīng)濟走勢路徑中，b、d出現(xiàn)的概率都不大：我們還是相信決策層不至于傻到那個程度，所以b不太可能出現(xiàn)；決策層出于政績考慮不可能對經(jīng)濟下滑聽之任之，所以d也不太可能出現(xiàn)。顯然，在a和c中，于國于民都最有利的是c。 本 屆決策層自2002年上臺以來，在文件上和口頭上都充分表達了走路徑c的意愿，從最初的科學發(fā)展觀，到把“又快又好發(fā)展”改成“又好又快發(fā)展”，再到金融危機后提出的“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式”、“調(diào)結(jié)構(gòu) 促轉(zhuǎn)型”；但是，在行動上卻不折不扣地走上了a路徑，一走就是8年。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式需要一個載體，那就是從事各類行業(yè)的中小企業(yè)。2007年收緊貨幣政 策時，承載著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型希望的中小企業(yè)的貸款首先被收緊；2009年貨幣政策空前寬松時，銀行最先想到的卻是房地產(chǎn)、政府和壟斷國企。決策層要求降低單位GDP能耗指標，地方政府的反應(yīng)就是給中小企業(yè)甚至居民斷電。政府已經(jīng)忘了降低單位GDP能耗的本來意義，它只在乎最后統(tǒng)計局公布的數(shù)字是否達到了20%。我相信，20%的指標一定能完成，也一定能成為明年的政府工作報告中的一個政績?？墒沁@種掩耳盜鈴的手段有什么意義？如果
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