基于博弈論視角的我國(guó)房地產(chǎn)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-21 16:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 向市場(chǎng)提供產(chǎn)品進(jìn)而獲取利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心成本和房?jī)r(jià)兩大因素，其中成本以占總體成本最大的土地成本為主，即地價(jià)。由于土地市場(chǎng)中存在著開(kāi)發(fā)商尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失和土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。因此，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商和政府圍繞著土地指標(biāo)和地價(jià)進(jìn)行著博弈， 政府利益分析中國(guó)政府分為中央政府和地方政府，中央政府往往通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，控制著全國(guó)各類用地指標(biāo)的審批，而實(shí)際的土地出讓都讓地方政府進(jìn)行操作，因此開(kāi)發(fā)商更多的與地方政府進(jìn)行著交易。政府作為土地的提供者和房地長(zhǎng)市場(chǎng)的監(jiān)管者，其利益訴求為：第一、高價(jià)出讓土地來(lái)獲取出讓土地的收入，從而提高GDP水平；第二、作為社會(huì)管理者，政府承擔(dān)了保證“社會(huì)福利”的角色，通過(guò)穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)提高人們的居住水平。 消費(fèi)者的利益分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)者大體上分為兩類，前一類的目的是為了自用，其購(gòu)買(mǎi)房屋主要以自己居住為主，稱之為剛需族，此類消費(fèi)者當(dāng)然是希望房?jī)r(jià)越低越好；第二類目的是為了投資，通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的方式為自己增加資本。此類消費(fèi)者一般手頭擁有大量資金，所以不太在乎房?jī)r(jià)的高低，只關(guān)心自己能夠在房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交易者獲利。本文的分析以剛需消費(fèi)者為主，因此合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到房產(chǎn)是其主要利益訴求。地域性 由于房地產(chǎn)都是以城鎮(zhèn)為中心生產(chǎn)建設(shè)的，因而房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)也就是一種地域性的博弈市場(chǎng)。層次性 房地產(chǎn)博弈市場(chǎng)是一個(gè)多層次的市場(chǎng)博弈體系，每一市場(chǎng)都是有多種博弈子市場(chǎng)組成的復(fù)合體。博弈策略復(fù)雜 由于局中人眾多以及博弈的多層次性，每個(gè)局中人具有多個(gè)博弈策略，而且局中人不同，其行為熱點(diǎn)和相應(yīng)的策略選擇也不同，對(duì)抽象的局中人行動(dòng)策略的博弈細(xì)分也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，多個(gè)列局中人策略的博弈處理的難度也因此增加。博弈支付量化難 在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中，各局中人參與博弈要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和效用均不同，博弈策略的復(fù)雜性也決定了局中人各個(gè)策略組合下支付的量化比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確把企業(yè)的聲譽(yù)目標(biāo)，消費(fèi)者的交通便捷目標(biāo)，政府的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展目標(biāo)等等進(jìn)行量化。博弈信息處理難 關(guān)于不完全信息問(wèn)題，博弈論的處理方法是通過(guò)海薩尼轉(zhuǎn)換將局中人轉(zhuǎn)化成多個(gè)類型，但面臨龐雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這種類型轉(zhuǎn)換的處理方式難以找到合適統(tǒng)一的尺度，轉(zhuǎn)換后的類型太少會(huì)導(dǎo)致偏離實(shí)際，太多又會(huì)給博弈分析處理增加難度。三、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的不完全信息靜態(tài)博弈分析 基本模型關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，雖然開(kāi)發(fā)商比消費(fèi)者了解的更多，但也是不完全的。根據(jù)海薩尼轉(zhuǎn)換原理，自然選擇根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征將房地產(chǎn)市場(chǎng)分成兩類，繁榮概率為q，蕭條的概率為1q。開(kāi)發(fā)商的純戰(zhàn)略選擇是降價(jià)，或者不降價(jià)；消費(fèi)者的純戰(zhàn)略選擇是入市，或者觀望。 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者支付的設(shè)定 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的支付函數(shù)如圖所示。圖3 不完全信息靜態(tài)博弈擴(kuò)展式假設(shè)原房?jī)r(jià)為y，降價(jià)后房?jī)r(jià)為x；開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本為c；房地產(chǎn)繁榮時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為v，市場(chǎng)蕭條時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為u。不論市場(chǎng)蕭條與否或者開(kāi)發(fā)商降價(jià)與否，如果消費(fèi)者選擇觀望態(tài)度，那么雙方的得益均為0。在市場(chǎng)蕭條的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價(jià)，如果消費(fèi)者選擇入市，那么兩者的收益分別為xc , ux；如果房地產(chǎn)商不降價(jià)，那么兩者的收益分別為yc , uy。在市場(chǎng)繁榮的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價(jià)，如果消費(fèi)者選擇入市，那么兩者的收益分別為xc , vx；如果房地產(chǎn)商不降價(jià)，那么兩者的收益分別為yc , vy。 不完全信息靜態(tài)博弈的貝葉斯均衡（1）當(dāng)vuyx時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為xc，選擇不降價(jià)的期望收益為yc，由于ycxc，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不降價(jià)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，即使不降價(jià)，依然有消費(fèi)者剩余。所以，此時(shí)消費(fèi)者的策略應(yīng)該是入市。（2）當(dāng)yvux時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇不降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者收益為vyuv0，此時(shí)消費(fèi)選擇觀望，開(kāi)發(fā)商的收益為0；所以開(kāi)發(fā)商只能選擇
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