基于博弈論視角的我國房地產(chǎn)分析報告(編輯修改稿)
2025-07-21 16:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 向市場提供產(chǎn)品進而獲取利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心成本和房價兩大因素，其中成本以占總體成本最大的土地成本為主，即地價。由于土地市場中存在著開發(fā)商尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的大量流失和土地資源的嚴重浪費。因此，在房地產(chǎn)一級市場中，開發(fā)商和政府圍繞著土地指標和地價進行著博弈， 政府利益分析中國政府分為中央政府和地方政府，中央政府往往通過編制土地利用總體規(guī)劃，控制著全國各類用地指標的審批，而實際的土地出讓都讓地方政府進行操作，因此開發(fā)商更多的與地方政府進行著交易。政府作為土地的提供者和房地長市場的監(jiān)管者，其利益訴求為：第一、高價出讓土地來獲取出讓土地的收入，從而提高GDP水平；第二、作為社會管理者，政府承擔了保證“社會福利”的角色，通過穩(wěn)定房價來提高人們的居住水平。 消費者的利益分析房地產(chǎn)市場中的消費者大體上分為兩類，前一類的目的是為了自用，其購買房屋主要以自己居住為主，稱之為剛需族，此類消費者當然是希望房價越低越好；第二類目的是為了投資，通過低買高賣的方式為自己增加資本。此類消費者一般手頭擁有大量資金，所以不太在乎房價的高低，只關(guān)心自己能夠在房產(chǎn)的買賣交易者獲利。本文的分析以剛需消費者為主，因此合理的價格購買到房產(chǎn)是其主要利益訴求。地域性 由于房地產(chǎn)都是以城鎮(zhèn)為中心生產(chǎn)建設(shè)的，因而房地產(chǎn)博弈市場也就是一種地域性的博弈市場。層次性 房地產(chǎn)博弈市場是一個多層次的市場博弈體系，每一市場都是有多種博弈子市場組成的復(fù)合體。博弈策略復(fù)雜 由于局中人眾多以及博弈的多層次性，每個局中人具有多個博弈策略，而且局中人不同，其行為熱點和相應(yīng)的策略選擇也不同，對抽象的局中人行動策略的博弈細分也沒有統(tǒng)一規(guī)范的標準，多個列局中人策略的博弈處理的難度也因此增加。博弈支付量化難 在房地產(chǎn)市場博弈中，各局中人參與博弈要實現(xiàn)的目標和效用均不同，博弈策略的復(fù)雜性也決定了局中人各個策略組合下支付的量化比較復(fù)雜，難以準確把企業(yè)的聲譽目標，消費者的交通便捷目標，政府的促進房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展目標等等進行量化。博弈信息處理難 關(guān)于不完全信息問題，博弈論的處理方法是通過海薩尼轉(zhuǎn)換將局中人轉(zhuǎn)化成多個類型，但面臨龐雜的房地產(chǎn)市場信息，這種類型轉(zhuǎn)換的處理方式難以找到合適統(tǒng)一的尺度，轉(zhuǎn)換后的類型太少會導(dǎo)致偏離實際，太多又會給博弈分析處理增加難度。三、開發(fā)商與消費者之間的不完全信息靜態(tài)博弈分析 基本模型關(guān)于房地產(chǎn)市場的信息，雖然開發(fā)商比消費者了解的更多，但也是不完全的。根據(jù)海薩尼轉(zhuǎn)換原理，自然選擇根據(jù)房地產(chǎn)市場的特征將房地產(chǎn)市場分成兩類，繁榮概率為q，蕭條的概率為1q。開發(fā)商的純戰(zhàn)略選擇是降價，或者不降價；消費者的純戰(zhàn)略選擇是入市，或者觀望。 開發(fā)商和消費者支付的設(shè)定 開發(fā)商和消費者的支付函數(shù)如圖所示。圖3 不完全信息靜態(tài)博弈擴展式假設(shè)原房價為y，降價后房價為x；開發(fā)商的開發(fā)成本為c；房地產(chǎn)繁榮時房產(chǎn)在消費者心中的價值為v，市場蕭條時房產(chǎn)在消費者心中的價值為u。不論市場蕭條與否或者開發(fā)商降價與否，如果消費者選擇觀望態(tài)度，那么雙方的得益均為0。在市場蕭條的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價，如果消費者選擇入市，那么兩者的收益分別為xc , ux；如果房地產(chǎn)商不降價，那么兩者的收益分別為yc , uy。在市場繁榮的情況下，房地產(chǎn)商選擇降價，如果消費者選擇入市，那么兩者的收益分別為xc , vx；如果房地產(chǎn)商不降價，那么兩者的收益分別為yc , vy。 不完全信息靜態(tài)博弈的貝葉斯均衡（1）當vuyx時，開發(fā)商選擇降價的期望得益為xc，選擇不降價的期望收益為yc，由于ycxc，因此開發(fā)商會選擇不降價。對于消費者來說，即使不降價，依然有消費者剩余。所以，此時消費者的策略應(yīng)該是入市。（2）當yvux時，開發(fā)商選擇不降價時，消費者收益為vyuv0，此時消費選擇觀望，開發(fā)商的收益為0；所以開發(fā)商只能選擇
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