【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 惑之中，寵愛(ài)之余，顯得至關(guān)重要，但最可怕的，是在寵愛(ài)與困惑之中迷失。 　　我們應(yīng)該看到的是，不管市場(chǎng)如何發(fā)展，不管有多少冠冕堂皇的理由，房?jī)r(jià)的下調(diào)不僅僅是眾望所歸，更是一個(gè)趨勢(shì)，一種規(guī)律。最起碼的一點(diǎn)，市場(chǎng)大局漲勢(shì)難改，但局部回調(diào)可期。 　　很多房地產(chǎn)界專(zhuān)家對(duì)此也持肯定態(tài)度。專(zhuān)家們認(rèn)為，房子作為一件商品，必然要遵循價(jià)值規(guī)律，任何一個(gè)產(chǎn)品都會(huì)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格下降是必然的，手機(jī)、電腦、汽車(chē)這些消費(fèi)品都是“素質(zhì)”越來(lái)越高，而“身價(jià)”卻越來(lái)越低。 　　青島房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于賣(mài)方市場(chǎng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的必然性也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，雖然房子的附加值在不斷增加，但其增加的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲的幅度快。房?jī)r(jià)不可能馬上就降下來(lái)，但市場(chǎng)的調(diào)整是必然的，而且這種調(diào)整也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中一個(gè)必不可少的階段。 　　專(zhuān)家同時(shí)也指出，房子的價(jià)格也絕不可能像手機(jī)那樣，降得那么快，它會(huì)找到其合適的位置，然后就基本趨于穩(wěn)定。房?jī)r(jià)下降的態(tài)勢(shì)不僅對(duì)于消費(fèi)者利好，同時(shí)還能促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，使房地產(chǎn)從整體上的“粗放型”向“精作型”轉(zhuǎn)變，從原先的拼設(shè)計(jì)、價(jià)格，轉(zhuǎn)為拼服務(wù)，從而盡顯各自的真功夫。 　　多年來(lái)幾乎是犯了“眾怒”的北京高房?jī)r(jià)，似乎已向大眾低下了那高昂的頭，但更多的人相信這個(gè)進(jìn)程才剛剛開(kāi)始，北京也只是一個(gè)開(kāi)始。 　　市場(chǎng)現(xiàn)象折射發(fā)展方向 　　青島房地產(chǎn)應(yīng)該向何處去？房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)應(yīng)該如何更好的為市場(chǎng)服務(wù)，為廣大購(gòu)房者服務(wù)？房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)應(yīng)該做出怎樣的貢獻(xiàn)？ 　　進(jìn)入2003年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了幾個(gè)現(xiàn)象，在這幾個(gè)現(xiàn)象的背后，多多少少折射出青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。 　　放量發(fā)展，品牌至上。今年海信地產(chǎn)計(jì)劃推出的七個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到60萬(wàn)平方米。在住宅年銷(xiāo)售量不到400萬(wàn)平方米的青島市，60萬(wàn)平方米絕對(duì)是一個(gè)不可忽視的量。海信地產(chǎn)作為青島知名房地產(chǎn)公司之一，在歷經(jīng)幾年潛心運(yùn)作之后，實(shí)現(xiàn)了品牌效應(yīng)與企業(yè)規(guī)模的同步豐收。在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有一部分房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)量在逐步放大，逐漸占據(jù)越來(lái)越多的市場(chǎng)份額。其中好幾個(gè)企業(yè)在城市中心區(qū)、西海岸、北部都有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并形成了企業(yè)的戰(zhàn)略布局，天泰集團(tuán)的馥香谷、天泰陽(yáng)光海岸、奧林匹克花園；榮昌的千禧龍?jiān)贰⑶ъ埢▓@、千禧國(guó)際村；亞星集團(tuán)的美瓴居、麗都國(guó)際、傲海星城、國(guó)際名都城……在這些大項(xiàng)目的背后，將崛起一批房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力派。 　　大盤(pán)攻略，模式創(chuàng)新。天泰?青島奧林匹克花園的啟動(dòng)吸引了眾多關(guān)注的目光，作為中體產(chǎn)業(yè)與天泰集團(tuán)運(yùn)用奧園品牌共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為青島第一個(gè)千畝大盤(pán)，天泰?青島奧林匹克花園的身上承載著青島房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、模式創(chuàng)新的使命。青島房地產(chǎn)歷經(jīng)幾年的發(fā)展，如何實(shí)現(xiàn)更高層次的發(fā)展，如何在更大程度上滿(mǎn)足市民日益增長(zhǎng)的對(duì)住房的需求，進(jìn)行大盤(pán)運(yùn)作是解決方式之一。開(kāi)發(fā)商自己解決配套問(wèn)題、交通問(wèn)題，還要想辦法實(shí)現(xiàn)商業(yè)、教育、健身等多方面的設(shè)想，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑面臨來(lái)自多個(gè)層面的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。目前城建、榮昌、環(huán)宇、源泰等知名房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了大盤(pán)運(yùn)作，樓盤(pán)規(guī)模都在幾百畝以上，遠(yuǎn)期運(yùn)作的則達(dá)到數(shù)千畝，這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將把青島房地產(chǎn)帶入一個(gè)大盤(pán)時(shí)代，讓市民享受真正的“運(yùn)動(dòng)、度假與生活”。 　　屬性回歸，服務(wù)為先。前不久，在青島山花園1號(hào)樓交付儀式上，業(yè)主們收到了一份特殊的禮物，開(kāi)發(fā)商環(huán)宇地產(chǎn)向每位業(yè)主贈(zèng)送了一本精美的居家服務(wù)指南，在這本居家服務(wù)指南里，除了開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供的“兩書(shū)”外，還包含建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明、住宅產(chǎn)品構(gòu)件說(shuō)明、住宅使用電路詳圖示意說(shuō)明等內(nèi)容。在很多人的眼中，這本居家服務(wù)指南與其說(shuō)是一份禮物，不如說(shuō)是一種回歸，住宅商品屬性的回歸。商品房是一種商品，但很多人僅僅關(guān)注交易本身，卻對(duì)其它的商品屬性漠不關(guān)心。一個(gè)剃須刀都有厚厚一本說(shuō)明書(shū)，而無(wú)論從價(jià)值、對(duì)人們生活的重要程度等方面都要重要許多的房子卻寒酸得很。實(shí)現(xiàn)住宅商品屬性真正意義上的回歸，為業(yè)主提供更多的服務(wù)應(yīng)該成為青島所有開(kāi)發(fā)企業(yè)的共識(shí)與選擇，關(guān)注業(yè)主的企業(yè)，也將被業(yè)主、市場(chǎng)所關(guān)注。 　　城區(qū)改造，土地為王。隨著市區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地的減少，舊城改造項(xiàng)目成為重點(diǎn)，土地的瓶頸作用日趨顯現(xiàn)，土地拍賣(mài)也因此成為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的一個(gè)名詞，小小的拍賣(mài)槌被掂出了更重的分量。在2002年里，廣業(yè)地產(chǎn)以5500元的樓面地價(jià)拍出了青島“地王”，華僑、李滄建安、亞麥聯(lián)合拍下了“鉆石”地塊，市區(qū)內(nèi)數(shù)十幅地塊通過(guò)拍賣(mài)、掛牌的方式轉(zhuǎn)到了開(kāi)發(fā)商手里，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)有目共睹，更有開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍得手之后放言“拍到了便宜地”。土地拍賣(mài)價(jià)格在一定程度上左右了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)也在一定程度上左右著地價(jià)，市場(chǎng)是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)從產(chǎn)品向前延伸到了拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)如影隨行，也從產(chǎn)品本身延伸到了拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。 　　有一些現(xiàn)象讓我們警惕 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路上揚(yáng)，讓很多開(kāi)發(fā)商的感覺(jué)頗好，有的甚至產(chǎn)生了一種錯(cuò)覺(jué)，以為市場(chǎng)的好日子將永遠(yuǎn)存在，在不知不覺(jué)中，成為了溫水中的青蛙。 　　于是我們看到，在同樣的市場(chǎng)機(jī)會(huì)面前，開(kāi)發(fā)商們做出了不同的選擇，一類(lèi)開(kāi)發(fā)商抓住契機(jī)，內(nèi)外兼修，做足市場(chǎng)、企業(yè)自身、購(gòu)房者的文章，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)，也為城市發(fā)展做出了貢獻(xiàn)；還有一類(lèi)開(kāi)發(fā)商也抓住了契機(jī)，而目的只有一個(gè)就是賺錢(qián)，大賺特賺。 　　最近一段時(shí)間，關(guān)于房產(chǎn)投資的信息明顯增多，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、媒體都加入了宣揚(yáng)房產(chǎn)投資的行列，好像在整個(gè)投資領(lǐng)域，只有房地產(chǎn)才是華山一條道。“零風(fēng)險(xiǎn)”、“收益百分百”的字眼隨處可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商、代理商計(jì)算出的投資回報(bào)曲線(xiàn)高高揚(yáng)起，給人無(wú)窮的想象與憧憬。其實(shí)很多人都很清楚，股評(píng)家是不允許持有股票的，以保證其發(fā)表言論的公正性。同樣道理，談?wù)撏顿Y收益發(fā)展商也是沒(méi)有發(fā)言權(quán)的。手中持有物業(yè)，而后發(fā)布升值的論調(diào)，借機(jī)高價(jià)出售的做法實(shí)不可取。當(dāng)然，做商人的可以雇傭某一吹鼓手為其服務(wù)，但說(shuō)什么也不應(yīng)該赤膊上陣。 　　最近一段時(shí)間，土地拍賣(mài)也被賦予了更多的意義，它逐漸被人們看成市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。某一區(qū)域剛剛拍賣(mài)了一塊地，就有很多人以地價(jià)加開(kāi)發(fā)成本加利潤(rùn)算出該區(qū)域房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，并認(rèn)為這是理所當(dāng)然、順理成章，于是一塊地帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。 　　最近一段時(shí)間，大家給予了爛尾樓很多的關(guān)注，正是由于市場(chǎng)的一路攀升，爛尾樓才得以“在春天里蘇醒”。但是很少有人去關(guān)心爛尾樓為何會(huì)成為爛尾，爛尾樓的蘇醒對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著什么，它是春光無(wú)限的一個(gè)有力佐證還是在透露另外的一個(gè)信息。 　　最近一段時(shí)間，有不少開(kāi)發(fā)商抓住市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較小的時(shí)機(jī)入市，這些項(xiàng)目本身的地價(jià)并不高，地段很一般，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平也很一般，但價(jià)錢(qián)卻高得很，更讓人難以理解的是，在這樣的項(xiàng)目背后還有一個(gè)規(guī)模龐大的追隨者隊(duì)伍。 　　客觀地講，目前住房需求熱中潛伏著某些危險(xiǎn)。連續(xù)三年新建商品住房和二手住房?jī)r(jià)格上漲，而且呈加速上漲趨勢(shì)，就是一個(gè)令人憂(yōu)慮的信號(hào)。 　　所謂加速度上升是指漲幅一年比一年高，這意味著供不應(yīng)求的缺口在加大，空置量越來(lái)越少，低于正常水平的程度越來(lái)越嚴(yán)重。這就要求人們仔細(xì)地分析供給和需求，而不是簡(jiǎn)單地認(rèn)同供求兩旺或者供不應(yīng)求的積極意義。 　　把價(jià)格持續(xù)加速上升條件下需求和供應(yīng)兩種不正常情況疊加起來(lái)考慮，即虛擬需求在不斷放大，實(shí)質(zhì)供應(yīng)也在不斷放大，過(guò)若干時(shí)候，就可能出現(xiàn)麻煩，虛擬需求所購(gòu)買(mǎi)的大量住房和實(shí)質(zhì)供應(yīng)所提供的大量住房，將在流通領(lǐng)域同時(shí)遇到過(guò)高價(jià)格的阻截，無(wú)法出貨。畢竟很少有人能夠做到“坐看泡沫起，笑看泡沫落?！?　　應(yīng)該講，現(xiàn)在的市場(chǎng)并沒(méi)有危機(jī)出現(xiàn)，但有一位開(kāi)發(fā)商的話(huà)引人深思，“市場(chǎng)風(fēng)向遲早是要轉(zhuǎn)的，它不可能一個(gè)勁兒往上走。市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的開(kāi)始可能會(huì)像羞答答的玫瑰一樣靜悄悄地開(kāi)，但一旦轉(zhuǎn)了向就絕對(duì)不會(huì)再羞羞答答?！?　　這樣的描述可能很多人接受不了，但大家對(duì)市場(chǎng)的希望是一致的。隨著高端市場(chǎng)的需求得以充分釋放，今后，市場(chǎng)應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多地把產(chǎn)品瞄向普通居民，當(dāng)房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理后，就會(huì)有更多的人來(lái)到“樹(shù)”底下，摘他們各自可以夠到的“蘋(píng)果”。 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 中 的 五 個(gè) 基 本 問(wèn) 題高原 由于我國(guó)某些政府主管部門(mén)的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說(shuō)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國(guó)的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)問(wèn)題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意侵害買(mǎi)受人合法權(quán)益事件屢見(jiàn)不鮮，給本來(lái)就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請(qǐng)?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上搜索及訪(fǎng)問(wèn)南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報(bào)道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問(wèn)題與大家共同探討。一、 怎樣讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來(lái)對(duì)某一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。也就是說(shuō)規(guī)定了在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這些規(guī)定本來(lái)是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷(xiāo)售完畢后就予以注銷(xiāo)，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷(xiāo)。在這種情形時(shí)，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不存在了，誰(shuí)來(lái)給你保修呢？都只不過(guò)是一句空話(huà)而已。由于我國(guó)目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。項(xiàng)目公司不存在了，也無(wú)法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來(lái)不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問(wèn)題，也是我國(guó)房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個(gè)重要問(wèn)題。二、 為什么會(huì)出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押，本來(lái)是一件很容易管理與控制的事情。由于不動(dòng)產(chǎn)出售與抵押在我國(guó)都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會(huì)讓買(mǎi)受人無(wú)法可查無(wú)處可查呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)騙取了國(guó)有銀行的資金，說(shuō)不定會(huì)讓全國(guó)的納稅人來(lái)承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買(mǎi)受人損失。但是如果騙取是某一個(gè)具體的公民的錢(qián)，可就很不一樣了，要知道這些錢(qián)也許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來(lái)的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來(lái)的血汗錢(qián)啊。本來(lái)法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對(duì)人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對(duì)與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的某些政府主管部門(mén)似乎并沒(méi)有明白這法律制度的目的，也根本沒(méi)有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過(guò)失地忘記了自己的職責(zé)。一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問(wèn)題，為什么竟然屢見(jiàn)不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門(mén)不能對(duì)其行為進(jìn)行反思、不能從這類(lèi)事件中得到一些啟示嗎？三、 業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但是業(yè)主委員會(huì)有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，僅有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻未見(jiàn)任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會(huì)顯然不具備任何一種類(lèi)型的特征與要求。它既不是經(jīng)過(guò)工商管理部門(mén)登記成立的營(yíng)利性組織，也不是經(jīng)民政部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的非營(yíng)利性組織（如社團(tuán)法人等），因?yàn)橄蚍康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會(huì)給權(quán)利的行使帶來(lái)負(fù)面的影響。四、 如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對(duì)銀行，后者主要是針對(duì)買(mǎi)受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項(xiàng)原因都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留下了實(shí)施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價(jià)格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動(dòng)工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啊等等）賣(mài)出去再?gòu)馁I(mǎi)受人那里得到首期購(gòu)房款，根本就不必要自己拿出多少錢(qián)來(lái)，但這些似乎還不算過(guò)分。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭，如果運(yùn)氣好，房賣(mài)了錢(qián)賺了，什么事都沒(méi)有；如果運(yùn)氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購(gòu)房人給政府算了。萬(wàn)一被拘捕了，說(shuō)不定也會(huì)有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰(shuí)來(lái)幫他們處理這一堆亂事誰(shuí)替他償還這些債務(wù)呢？說(shuō)不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會(huì)把某些納稅人的錢(qián)來(lái)替他們彌補(bǔ)這些損失呢，或者是采取其他方法來(lái)變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢(qián)，說(shuō)不定在監(jiān)獄里也會(huì)過(guò)得很痛快，也會(huì)比那些可憐的小業(yè)主日子過(guò)得好多了啊，所以也難怪他們樂(lè)此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對(duì)上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實(shí)踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較普遍，的確無(wú)法讓這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們望而卻步?？偟恼f(shuō)起來(lái)原因大概就是一個(gè)：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個(gè)想法，他們還敢這樣去做嗎？看來(lái)，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機(jī)關(guān)