防范我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險研究(編輯修改稿)
2024-08-23 04:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 通過處置抵押物收回資金。近年來由于調(diào)控的升級，開發(fā)貸款的抵押率許多降低到50%60%，這給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款更高的抗風(fēng)險能力。從目前一些銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試的結(jié)果來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款短期面臨的風(fēng)險可控，但風(fēng)險大于住房抵押貸款。地方政府債務(wù)許多并不直接跟房地產(chǎn)市場相關(guān)，但債務(wù)的償付資金來源則與房地產(chǎn)市場有密切的聯(lián)系。首先，大量地方政府債務(wù)以地方財(cái)政為擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)相關(guān)項(xiàng)目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流無法償還債務(wù)時，需要地方政府以財(cái)政資金償付。而當(dāng)前地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)市場大幅萎縮，一方面相關(guān)稅收收入會明顯減少，另一方面由于地價下跌，地方政府賣地收入會受到很大影響。其次，許多地方政府債務(wù)的抵押物是政府部門或關(guān)聯(lián)企業(yè)所持有的地權(quán)，若地價下降，也會影響地方政府和關(guān)聯(lián)企業(yè)的融資能力以及銀行通過處置抵押物收回資金的能力。作為地方債務(wù)的監(jiān)管層，銀監(jiān)會認(rèn)為地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險總體可控，但監(jiān)管面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。首先是財(cái)政代償壓力較大。按照當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)估計(jì)。如果將債權(quán)、信托等融資渠道的債務(wù)考慮在內(nèi)，地方政府負(fù)債比例會更高。其次是未來三年將迎來平臺貸款的到期償付高峰。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，未來三年到期的貸款占比高達(dá)40%。橫向來看，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險較小，中西部經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險較大。這一方面是因?yàn)榈胤秸畟鶆?wù)大量用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而東部發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對較好，近年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大量集中在中西部地區(qū)，造成這些地區(qū)負(fù)債率較高。同時，欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政實(shí)力較弱，基建投資產(chǎn)生收入的能力較差，這加大了還款的難度。從省級數(shù)據(jù)來看，欠發(fā)達(dá)省份的債務(wù)余額占地方財(cái)政收入比例一般明顯高于東部沿海發(fā)達(dá)省份。地方政府債務(wù)風(fēng)險的最大問題在于我們不知道風(fēng)險有多大和風(fēng)險在哪里。由于住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款更加透明、清晰、規(guī)范，且有銀行定期或不定期的壓力測試來檢驗(yàn)其風(fēng)險程度，因此風(fēng)險至少是可見的。而地方政府債務(wù)風(fēng)險更棘手的問題在于風(fēng)險的不透明、不清晰、不規(guī)范。為了突破如《預(yù)算法》等關(guān)于政府融資的規(guī)定限制，地方政府大量通過融資平臺、關(guān)聯(lián)企業(yè)等多種途徑進(jìn)行融資，大量債務(wù)是政府或有債務(wù)和隱性債務(wù)，這些問題導(dǎo)致我們難以測算地方政府債務(wù)的風(fēng)險程度。審計(jì)署、財(cái)政部都對地方政府債務(wù)進(jìn)行過測算，但是由于口徑不同和地方政府債務(wù)的復(fù)雜性，得出的數(shù)字差異較大。國家審計(jì)署2011年的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，而根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，地方政府負(fù)債估計(jì)超過20萬億元。由于對地方政府債務(wù)狀況缺乏全面、深入、具體的了解，我們既不應(yīng)當(dāng)過度夸大目前地方政府債
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