【文章內(nèi)容簡介】 。2001年，全國房地產(chǎn)公司中，上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85％，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。到2002年9月，個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠(yuǎn)大于開發(fā)貸款。今年上半年，，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、其中按揭購房面積為118萬平方米，約占87%。從長期來看，銀行的房地產(chǎn)貸款（包括按揭貸款）所面臨的風(fēng)險是不應(yīng)忽視的。如北京朝陽區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價收入比例較高，有效需求增長有限國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為610倍。2001年全國35個大中城市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。目前，普通消費者的現(xiàn)實購買力仍然不足。有效需求不足的原因：第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。第二、商品房售后服務(wù)問題不少，影響購房者的消費信心。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一，諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花錢買煩惱，影響到潛在購房者的消費意向。建設(shè)主管部門已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，正聯(lián)合有關(guān)部委對房地產(chǎn)市場進(jìn)行清理整頓。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴(yán)重，富裕階層邊際消費下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度我國房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長水平，近幾年的的對比發(fā)展趨勢更趨明顯。今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，％，說明整體上存在一定的開發(fā)過熱跡象。表29中國房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長比較年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）GDP增長速度（%）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增長速度（%）199416301995214419963825199731061998358019994010200049012001959336245資料來源：2001年《中國統(tǒng)計年鑒》總體上判斷：我國商品房市場供銷兩旺，但空置面積增大以及市場中隱含的投機性成分應(yīng)引起足夠重視。目前我國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場風(fēng)險。第三章我國主要城市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展較快的基本都是東部城市，特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，下面分別對幾個重點城市今年房地產(chǎn)市場的相關(guān)特征進(jìn)行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。市場持續(xù)低迷的原因是2003 年春節(jié)是2月1日，有些消費者因忙于過節(jié)而將買賣房屋的時間推后，使得客源、房源都有所減少。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業(yè)務(wù)不至于過于萎縮。另外，第一季度雖然有兩個利好政策出臺，但新的政策在剛實施的過程中對人們的影響不是很大，只能慢慢地為人所接受，這也就是人們常說的政策效力的滯后性。正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價，掛牌價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購房者的心理價位，從而使購房者難以找到在房型和價位上符合其實際需求的房源，從而影響二手房的成交量。二、寫字樓市場需求乏力2003 年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)量。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時受世界經(jīng)濟疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計，%。銷售方面，%。與此同時，%， 個百分點。三、公寓市場競爭加劇自2002 年9 月份實施內(nèi)、外銷并軌以來，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。另外，隨著越來越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國經(jīng)濟形勢的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計，2003 年第一季度，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個百分點。四、別墅市場空置率上升2003 美元/月/平方米，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。而在空置率方面，%%， 個百分點。其中， 個百分點； 個百分點。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13 號線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購房，郊區(qū)的中低價住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來看，主要是由兩大類項目同時并存。一類是高價位、高品質(zhì)的別墅類項目，這類項目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源。另一類是低價位的普通住宅項目，這些項目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價和總價，同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。目前北京郊區(qū)在售項目共有300 余個，這些郊區(qū)項目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。在價格上，郊區(qū)項目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項目低很多，幾個主要郊區(qū)縣的住宅價格都呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，說明郊區(qū)住宅正處于一個上揚的發(fā)展階段，伴隨著品質(zhì)的不斷提高價格也逐漸走高。從新盤推出情況來看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項目近60 余個，多數(shù)為單價25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)別墅類項目檔次較高，以獨棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年前兩月已有6 個郊區(qū)新項目正式推出，占年初新項目總數(shù)的近20%。2003 年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年，預(yù)計郊區(qū)項目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。六、市場展望2003 年北京將繼續(xù)加強經(jīng)濟適用房的建設(shè)，計劃每年新建經(jīng)濟適用房面積達(dá)300 萬平方米。在未來連續(xù)的四年中，將完成1200 萬平方米的建設(shè)。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟適用房項目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟適用房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快，預(yù)計2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個月，全市商品住宅平均價格為每平方米4084 元，與前10 個月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來了：2002 年北京市商品住宅價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，全年每平方米平均售價為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來的最低點。統(tǒng)計數(shù)字表明，去年北京房價下降的一大原因是中低價位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價在每平方米5000 %，%。銷售價格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟適用住房銷售面積，都有力地推動了房價下調(diào)。與此相適應(yīng)的是，公寓別墅銷售比重及價格同時下降，%，%。市場選擇的結(jié)果，必然是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。而眼下這已成為了現(xiàn)實。由此，北京房價的走勢穩(wěn)中有降，截至第二季度結(jié)束，%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。 萬平方米，%, 萬平方米， 萬平方米。 萬平方米，%。沿世紀(jì)公園周邊的華麗家族、浦東世紀(jì)花園、聯(lián)洋花園，以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當(dāng)前住宅的投資和消費是雙向互動，市場供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢。二、個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長正常走低外，３月份貸款同比增加44 億元，與1 億元相比也明顯降低。這是2002年以來上海個人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個人房貸增長態(tài)勢會就此轉(zhuǎn)折，因為目前上海購房貸款總體走勢仍然向上。據(jù)統(tǒng)計，至３月末，上海各商業(yè)銀行的個人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元，比2002年同期增長69%，其中當(dāng)季新增按揭貸款125 億元， 億元。當(dāng)前上海個人商品房消費信貸市場有兩個問題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。一是盡管地稅部門加強了非居住用房的稅收征管，提高了個人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期，但個人商業(yè)用房貸款增長仍十分迅猛，%。二是房屋市場的供求結(jié)構(gòu)矛盾，影響貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，%，遠(yuǎn)低于個人住房按揭貸款的增幅；中低價房尤其是低價房難求，使存量房銷售和二手房交易異常活躍。上述現(xiàn)象并存，說明上海個人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房價也對貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。三、低價房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內(nèi)最為成熟的市場，而且其交易量始終呈增長趨勢。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進(jìn)一步增長的趨勢。在市中心區(qū)的土地越來越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對市中心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會繼續(xù)增加，這是上海二手房持續(xù)增長的主要因素。但是從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看，二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落?？們r在60 萬元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響，普遍調(diào)高了心理預(yù)期，不少房主提高了房價，影響了購房者的購房欲望。由于3月1日的內(nèi)外銷商用房的并軌，投資者面對更多的投資選擇，二手商鋪和寫字樓的交易分流了部分高檔二手房的投資者。與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點，較上月上升20 點，%，%。其中，上海辦公樓指數(shù)為1049 點，較上月上升33 點，%，%。令人關(guān)注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達(dá)到最低點905 點，歷時五年零二個月，共下跌558 點，%。自2000 年止跌以來經(jīng)過一年多的盤整，從2001 年底開始進(jìn)入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點，3月猛漲33 點，表現(xiàn)出辦公樓升勢強勁。究其原因，一是不少跌幅甚深的老盤開始恢復(fù)性上漲；二是時下流行的低總價高單價的小戶型商辦樓對投資客具有很強的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強勢階段。五、上海樓市步入大盤時代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。有關(guān)人士介紹說，其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強之列。小小一份名單透露出這樣一個信息：上海樓市步入了大盤時代。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個樓盤中，有32個建筑面積在10－30萬平方米之間，10個在50萬平方米以上。不管它們以高層為主還是多層為主，以公寓為主還是以別墅為主，有一個特點是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套設(shè)施。綠地世紀(jì)城為小區(qū)規(guī)劃了3000 平方米的菜場，3000 平方米的公共綠地，近6萬平方米的商業(yè)配套；中遠(yuǎn)兩灣城的九年一貫制學(xué)校已正式開學(xué)。有關(guān)人士認(rèn)為，過去，上海人買房只求滿足居住功能，對相關(guān)配套的要求不是很高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯。可如今購房者對居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高，小規(guī)模樓盤的開發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場、網(wǎng)球場甚至學(xué)校。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個原因是因為開發(fā)商的實力被看好。大規(guī)模樓盤的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問津。人們不難發(fā)現(xiàn)，與知名大盤相伴的，也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬科、大華這樣知名的品牌企業(yè)，有的企業(yè)每年都有一個甚至幾個大盤。豪都國際花園目前已開發(fā)公寓、別墅28萬平方米，一個50萬平方米的小區(qū)又將開工，從而使小區(qū)的住宅面積達(dá)到近80萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開發(fā)，這無疑將推動上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；?、規(guī)范化。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。盡管一個大盤通常要分好幾期開發(fā)，但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的，是面向工薪階層還是針對高收入者，在開發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。一般說來，大盤的銷售價格通常保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，以最大限度聚集人氣。開發(fā)商也會通過不斷采用新技術(shù)，不斷提高景觀質(zhì)量等手段，保證后來者買到質(zhì)價相符的住宅。統(tǒng)計結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強的樓盤中，體量超過100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個，而內(nèi)環(huán)以外占4個；體量50 －100 萬平方米的樓盤，環(huán)