中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析研究(編輯修改稿)
2025-07-21 17:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。（二）金融風(fēng)險(xiǎn)分析信貸風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)與銀行信貸業(yè)務(wù)是血肉相連。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)的主要資金來(lái)自銀行貸款，我國(guó)當(dāng)前當(dāng)前個(gè)人購(gòu)買住房的資金有很大一部分來(lái)自銀行信貸，房產(chǎn)還是信貸過(guò)程中最重要的抵押品。信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)過(guò)程，該過(guò)程涵蓋土地一級(jí)開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)階段及房地產(chǎn)銷售階段。不論是拿地階段，還是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，都需要由銀行向業(yè)主提供購(gòu)房貸款支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來(lái)自于銀行貸款,如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售不暢，資金回籠不順利，這將為銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金回籠帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 從金融運(yùn)行的角度看,銀行信貸資金具有趨利的基本性質(zhì)。在金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系中， 有諸多指標(biāo)存在相關(guān)性問(wèn)題，如：房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率，它對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商自身而言是一種風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高會(huì)使自己面臨資金鏈斷裂，進(jìn)而可能引發(fā)破產(chǎn)；而其對(duì)于銀行而言也是一種風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行一直將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展，且其中存在許多違規(guī)操作，大量放貸，對(duì)于貸款開發(fā)商的資產(chǎn)情況卻把關(guān)不嚴(yán)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高引發(fā)破產(chǎn)，銀行也將成為風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商傳統(tǒng)融資渠道包括自有資金、合作、銀行貸款、施工單位墊資、預(yù)售資金等。而在資本市場(chǎng)的融資渠道，包括上市融資及信托、基金及債券融資等途徑。在為房地產(chǎn)融資時(shí)，怎樣才能使風(fēng)險(xiǎn)最小，遵守一條重要的規(guī)則：不要用短期的資本做長(zhǎng)期的融資。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)得到一筆抵押資金的時(shí)候，為有權(quán)擴(kuò)張周期做一次協(xié)商，即使需要為這樣的周期投入一些資金也是可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。 目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商正在積極開拓新的融資渠道，借助房地產(chǎn)信托計(jì)劃等新型金融工具，或與海外產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行合作等方式實(shí)現(xiàn)多渠道融資。但由于受當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資風(fēng)險(xiǎn)逐漸加劇。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)分析所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，即國(guó)家及相關(guān)地方政府出臺(tái)的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有土地政策、金融政策、稅收政策等。 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的主要環(huán)節(jié)包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)等，與行業(yè)直接相關(guān)規(guī)政策包括：《土地管理法實(shí)施條例》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，政府在土地政策方面，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地行為的打擊力度，加大保障性住房供地；在貨幣信貸政策方面，給予首套房貸利率一定政策傾斜，部分地區(qū)對(duì)于外地人購(gòu)買二套房實(shí)施限購(gòu)；此外，在稅收政策方面，在重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅。我國(guó)政府期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)回歸合理軌道，解決中低收入群體住房困難，嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求。近來(lái)，經(jīng)過(guò)連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)主要受政策調(diào)控影響，由市場(chǎng)供求力量決定，而政策又是多方博弈的結(jié)果，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)冷卻趨勢(shì)。國(guó)家土地政策分析土地政策主要涉及年度土地供應(yīng)計(jì)劃、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地交易市場(chǎng)等方面。近幾年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)土地新政策必將影響到土地的交易價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長(zhǎng)速度、土地開發(fā)面積等方面。土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控．具體來(lái)看大致包括土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃、土地用途管制、地價(jià)管制、土地稅費(fèi)調(diào)節(jié)、土地收益調(diào)整、土地專項(xiàng)治理整頓等多個(gè)方面。其中，可以看出保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地?cái)?shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價(jià)位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。銀行信貸政策從 2003 年開始，為抑制房地產(chǎn)投資快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的規(guī)定，從控制商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，規(guī)范商業(yè)貸款審批的操作細(xì)則，明確取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的硬性指標(biāo)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。 信貸政策主要通過(guò)利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡?？刂屏鲃?dòng)性方面，央行提高存款準(zhǔn)備金率、上調(diào)存貸款利率等均會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。國(guó)家稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。在我國(guó)現(xiàn)行稅收體系中，對(duì)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅等等，這些稅種稅率的變化分別會(huì)從供給和需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。如營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給從而影響房?jī)r(jià)，個(gè)人所得稅、契稅等則通過(guò)影響房地產(chǎn)的需求從而影響房?jī)r(jià)。 我國(guó)目前存在稅種繁雜，設(shè)置不夠合理等因素，在短期內(nèi)，政府采用減少需求增加供給的稅收政策對(duì)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，稅收政策不僅不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降， 甚至有可能使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高。由此可見，稅收政策只能作為短期調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的手段之一，并不能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。例如：土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)、房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)征稅等，既加重了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，也增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。三、影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主
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