中國房地產行業(yè)風險分析研究(編輯修改稿)
2024-07-21 17:15 本頁面
【文章內容簡介】 資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。（二）金融風險分析信貸風險房地產與銀行信貸業(yè)務是血肉相連。當前，我國房地產企業(yè)的開發(fā)和建設的主要資金來自銀行貸款，我國當前當前個人購買住房的資金有很大一部分來自銀行信貸，房產還是信貸過程中最重要的抵押品。信貸資金全程參與了房地產業(yè)的資金流動過程，該過程涵蓋土地一級開發(fā)階段，房地產開發(fā)階段及房地產銷售階段。不論是拿地階段，還是當房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，都需要由銀行向業(yè)主提供購房貸款支持。由于房地產開發(fā)的主要資金來自于銀行貸款,如房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售不暢，資金回籠不順利，這將為銀行房地產開發(fā)貸款的資金回籠帶來風險。 從金融運行的角度看,銀行信貸資金具有趨利的基本性質。在金融風險指標體系中， 有諸多指標存在相關性問題，如：房地產開發(fā)商的資產負債率，它對于房地產開發(fā)商自身而言是一種風險，其風險過高會使自己面臨資金鏈斷裂，進而可能引發(fā)破產；而其對于銀行而言也是一種風險，由于銀行一直將房地產信貸作為優(yōu)良資產大力發(fā)展，且其中存在許多違規(guī)操作，大量放貸，對于貸款開發(fā)商的資產情況卻把關不嚴，一旦房地產開發(fā)商的資產負債率過高引發(fā)破產，銀行也將成為風險的承擔者。房地產企業(yè)融資風險開發(fā)商傳統(tǒng)融資渠道包括自有資金、合作、銀行貸款、施工單位墊資、預售資金等。而在資本市場的融資渠道，包括上市融資及信托、基金及債券融資等途徑。在為房地產融資時，怎樣才能使風險最小，遵守一條重要的規(guī)則：不要用短期的資本做長期的融資。例如，當房地產企業(yè)得到一筆抵押資金的時候，為有權擴張周期做一次協商，即使需要為這樣的周期投入一些資金也是可以達到規(guī)避風險的目的。 目前國內開發(fā)商正在積極開拓新的融資渠道，借助房地產信托計劃等新型金融工具，或與海外產業(yè)投資者進行合作等方式實現多渠道融資。但由于受當前國家宏觀調控影響，房地產企業(yè)融資渠道收窄，融資風險逐漸加劇。（三）政策風險分析所謂政策風險，即國家及相關地方政府出臺的宏觀政策對房地產業(yè)產生的影響，與房地產業(yè)相關的政策主要有土地政策、金融政策、稅收政策等。 房地產開發(fā)過程中涉及的主要環(huán)節(jié)包括土地獲取、規(guī)劃設計、建設開發(fā)等，與行業(yè)直接相關規(guī)政策包括：《土地管理法實施條例》、《經濟適用房管理辦法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建設工程質量管理條例》、《房產稅暫行條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。多年來的房地產調控，政府在土地政策方面，加大對房地產企業(yè)囤地行為的打擊力度，加大保障性住房供地；在貨幣信貸政策方面，給予首套房貸利率一定政策傾斜，部分地區(qū)對于外地人購買二套房實施限購；此外，在稅收政策方面，在重慶等地試點房產稅。我國政府期望房地產市場能健康、平穩(wěn)發(fā)展，房價回歸合理軌道，解決中低收入群體住房困難，嚴厲打擊投機需求。近來，經過連續(xù)的房地產調控，我國房地產市場有所降溫，房價開始出現松動。未來房價走勢主要受政策調控影響，由市場供求力量決定，而政策又是多方博弈的結果，預期未來房地產市場將在一定范圍內呈現冷卻趨勢。國家土地政策分析土地政策主要涉及年度土地供應計劃、土地供應結構、規(guī)范土地交易市場等方面。近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。土地政策對房地產市場的宏觀調控．具體來看大致包括土地利用規(guī)劃和年度供應計劃、土地用途管制、地價管制、土地稅費調節(jié)、土地收益調整、土地專項治理整頓等多個方面。其中，可以看出保障土地供應的總量基本滿足了房地產市場的需求，房地產開發(fā)利用存量建設用地數量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優(yōu)化。銀行信貸政策從 2003 年開始，為抑制房地產投資快速發(fā)展和房價的高速增長，國家陸續(xù)出臺一系列加強商業(yè)銀行房地產信貸管理的規(guī)定，從控制商業(yè)銀行金融風險的角度出發(fā)，規(guī)范商業(yè)貸款審批的操作細則，明確取得房地產開發(fā)貸款的硬性指標，加大了房地產開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。 信貸政策主要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡?？刂屏鲃有苑矫?，央行提高存款準備金率、上調存貸款利率等均會加大房地產開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。國家稅收政策房地產行業(yè)是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業(yè)，因而成為稅收籌劃關注的重點。在我國現行稅收體系中，對房地產在流轉環(huán)節(jié)的稅種主要有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅等等，這些稅種稅率的變化分別會從供給和需求兩方面對房地產價格變動產生一定的影響。如營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅通過影響房地產的供給從而影響房價，個人所得稅、契稅等則通過影響房地產的需求從而影響房價。 我國目前存在稅種繁雜，設置不夠合理等因素，在短期內，政府采用減少需求增加供給的稅收政策對會帶動房地產價格的下降。從長期來看，稅收政策不僅不會帶來房地產價格的下降， 甚至有可能使得房價進一步提高。由此可見，稅收政策只能作為短期調控房地產價格的手段之一，并不能從根本上解決房價過高的問題。例如：土地增值稅與營業(yè)稅的重復、房地產租賃中的重復征稅等，既加重了納稅人的稅收負擔，也增加了稅務機關的征管成本，阻礙了房地產市場的正常發(fā)展。三、影響我國房地產行業(yè)風險的主
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