我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析(編輯修改稿)
2024-08-23 16:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。，隨著服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的擴大開放，大批國外機構(gòu)會紛紛進駐中國，這勢必會消化空置，盤活存量；降低建造成本；促進產(chǎn)業(yè)重新組合。目前，高檔住宅和高檔寫字樓的開發(fā)商已經(jīng)為此而興奮不已！此前，高檔物業(yè)所需的高檔建材均需進口，價格昂貴。入世后，%降至17%，甚至更低。這樣一來，物業(yè)的建造成本將大幅度下降，從而，有望遏止房價畸高的勢頭。目前，%，這種“小、散、差”的局面令人憂心。“入世”有利于加速產(chǎn)業(yè)重組，鑄造“品牌效應(yīng)”。，推進住宅科技進步。入世意味著將會有大量的外資企業(yè)及駐華機構(gòu)涌入，必將對寫字樓和外銷公寓形成需求增勢，尤其像北京、上海、廣州等這些國際化都市。從這一方面講，我國房地產(chǎn)業(yè)市場將會因入世而擺脫低迷的狀態(tài)。同時國外的新技術(shù)、新工藝將隨著關(guān)貿(mào)大門的打開而擁入中國。中國的房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)由勞動密集型向科技密集型的快速轉(zhuǎn)變。我國目前正處在這個時期，但增速卻不快。毫無疑問，“入世”會促進中國的農(nóng)村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場空前活躍，最終會刺激城市化進程的加速，并且促進我國房地產(chǎn)設(shè)計水平的提高及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品科技含量的加強。我國房地產(chǎn)設(shè)計水平與西方發(fā)達國家還存在很大差距，我們可以更直接更快地學習人家的設(shè)計理念，縮小差距。，加速國內(nèi)中介市場的培育與成熟。我國房地產(chǎn)業(yè)處于市場化初期，沒有較為成熟的運作模式，特別是中介市場一直是影響我國房地產(chǎn)業(yè)健康迅速成長的一個原因。隨著國外發(fā)達的中介服務(wù)組織來爭奪市場，國內(nèi)的中介機構(gòu)也將與國際接軌。拿房產(chǎn)評估來說，目前國內(nèi)主觀性很強的估價方式不符合科學的行業(yè)標準，必須根據(jù)國際通行的方法制定細化的標準與程序，客觀地評估。美國21世紀不動產(chǎn)公司已經(jīng)進入中國市場，無形中規(guī)范了國內(nèi)中介交易市場。我國物業(yè)管理成本高、效益低，西方發(fā)達國家有幾十年甚至上百年的管理經(jīng)驗，我們無法與人家競爭，只能是不斷學習人家的先進經(jīng)驗，在學習中壯大，在成長中競爭。，隨著國民收入的增長，帶來一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外國公司進入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會再解決1000萬人的就業(yè)；外資銀行的進入將會被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，這將給中國百姓帶來品種更多、服務(wù)更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟的大環(huán)境下，有助于商家與消費者之間建立良好的信譽環(huán)境，同時百姓消費意識的增強、消費觀念的更新，會帶來人們消費需求的增加。而房屋作為人們的生活必需品，屆時隨著百姓收入的提高、優(yōu)質(zhì)、便利的金融服務(wù)及開發(fā)商良好的信譽保證，在人們安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，舉債買房、享受觀念將會日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會被越來越多的百姓接受。房地產(chǎn)是一個資金投入量大、周轉(zhuǎn)期較長的行業(yè)，如果資金的供應(yīng)量不足，將嚴重影響其順利發(fā)展。加入WTO、擴大開放市場后，將會使外資介入，環(huán)境進一步趨向平等化，外資會重新關(guān)注中國市場，房地產(chǎn)業(yè)則有可能成為其中的主要目標之一。另外，目前中國嚴格限制保險公司的投資范圍，將來向國際慣例靠攏后，保險業(yè)不會對房地產(chǎn)這一可能帶來巨大增值機會的市場視而不見。就國外金融機構(gòu)的現(xiàn)狀看，目前只局限于上海、深圳等極少數(shù)沿海城市開展業(yè)務(wù)，“入世”后，可能會有大量國外金融機構(gòu)進入中國，外資銀行的進入，將改變現(xiàn)在房地產(chǎn)融資主要靠國內(nèi)銀行貸款的單一格局，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資更加多元化，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的促進作用。，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平與發(fā)達國家相比較，目前仍有幾十年的差距。加入世界貿(mào)易組織以后，我們可以利用發(fā)達國家的先進技術(shù)、先進工藝、現(xiàn)代裝備、高科技建材，提高我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高產(chǎn)品的科技含量，將我國的房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平提高到一個新的高度。隨著國外房地產(chǎn)企業(yè)參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，他們會把國外的成熟的管理體制，規(guī)范的運做程序和****作技巧帶到中國來，這將使我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得學習的機會，以改進傳統(tǒng)的管理模式，提高企業(yè)自身的管理水平和生產(chǎn)水平。目前，我國的一些大城市都有一些外商投資我國房地產(chǎn)業(yè)，個別城市的投資規(guī)模還比較大。但由于外商認為我們的房地產(chǎn)市場透明度低，游戲規(guī)則不明確，投資的非經(jīng)營性風險過高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。加入世界貿(mào)易組織以后，我國政府將會進一步提高我國房地產(chǎn)管理的透明度，在稅費政策方面降低標準，改善投資軟環(huán)境，加大對外招商的力度。同時將進一步放寬國外金融服務(wù)機構(gòu)進入的政策，放寬市場準入條件，擴大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動趨于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。此外，經(jīng)濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國外同行的競爭房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)，將全面面臨國外同行業(yè)全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑和服務(wù)水平將會得到提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國外同行的競爭，國外先進的觀念和管理將會極大地促進我國房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔保、保險、物業(yè)管理等中介服務(wù)行業(yè)水平的全面提升。由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地價格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價有一定抵沖作用，但房價的構(gòu)成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價及房價構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定，對于中小城市，由于土地供應(yīng)相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內(nèi)對房價有下降動力；而對于沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長期向好的一個重要內(nèi)在因素。房地產(chǎn)中長期向好的受益者，更多的是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本低、市場定位準確的企業(yè)。二、WTO給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)加入WTO，我國房地產(chǎn)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)還處于起步階段，加入WTO后，挑戰(zhàn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：，而房地產(chǎn)
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