【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。，隨著服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的擴(kuò)大開(kāi)放，大批國(guó)外機(jī)構(gòu)會(huì)紛紛進(jìn)駐中國(guó)，這勢(shì)必會(huì)消化空置，盤活存量；降低建造成本；促進(jìn)產(chǎn)業(yè)重新組合。目前，高檔住宅和高檔寫字樓的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)為此而興奮不已！此前，高檔物業(yè)所需的高檔建材均需進(jìn)口，價(jià)格昂貴。入世后，%降至17%，甚至更低。這樣一來(lái)，物業(yè)的建造成本將大幅度下降，從而，有望遏止房?jī)r(jià)畸高的勢(shì)頭。目前，%，這種“小、散、差”的局面令人憂心?！叭胧馈庇欣诩铀佼a(chǎn)業(yè)重組，鑄造“品牌效應(yīng)”。，推進(jìn)住宅科技進(jìn)步。入世意味著將會(huì)有大量的外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)涌入，必將對(duì)寫字樓和外銷公寓形成需求增勢(shì)，尤其像北京、上海、廣州等這些國(guó)際化都市。從這一方面講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)將會(huì)因入世而擺脫低迷的狀態(tài)。同時(shí)國(guó)外的新技術(shù)、新工藝將隨著關(guān)貿(mào)大門的打開(kāi)而擁入中國(guó)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向科技密集型的快速轉(zhuǎn)變。我國(guó)目前正處在這個(gè)時(shí)期，但增速卻不快。毫無(wú)疑問(wèn)，“入世”會(huì)促進(jìn)中國(guó)的農(nóng)村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場(chǎng)空前活躍，最終會(huì)刺激城市化進(jìn)程的加速，并且促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平的提高及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品科技含量的加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平與西方發(fā)達(dá)國(guó)家還存在很大差距，我們可以更直接更快地學(xué)習(xí)人家的設(shè)計(jì)理念，縮小差距。，加速國(guó)內(nèi)中介市場(chǎng)的培育與成熟。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于市場(chǎng)化初期，沒(méi)有較為成熟的運(yùn)作模式，特別是中介市場(chǎng)一直是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康迅速成長(zhǎng)的一個(gè)原因。隨著國(guó)外發(fā)達(dá)的中介服務(wù)組織來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)也將與國(guó)際接軌。拿房產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)主觀性很強(qiáng)的估價(jià)方式不符合科學(xué)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，必須根據(jù)國(guó)際通行的方法制定細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)與程序，客觀地評(píng)估。美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，無(wú)形中規(guī)范了國(guó)內(nèi)中介交易市場(chǎng)。我國(guó)物業(yè)管理成本高、效益低，西方發(fā)達(dá)國(guó)家有幾十年甚至上百年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們無(wú)法與人家競(jìng)爭(zhēng)，只能是不斷學(xué)習(xí)人家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在學(xué)習(xí)中壯大，在成長(zhǎng)中競(jìng)爭(zhēng)。，隨著國(guó)民收入的增長(zhǎng)，帶來(lái)一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外國(guó)公司進(jìn)入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會(huì)再解決1000萬(wàn)人的就業(yè)；外資銀行的進(jìn)入將會(huì)被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，這將給中國(guó)百姓帶來(lái)品種更多、服務(wù)更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，有助于商家與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)環(huán)境，同時(shí)百姓消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)、消費(fèi)觀念的更新，會(huì)帶來(lái)人們消費(fèi)需求的增加。而房屋作為人們的生活必需品，屆時(shí)隨著百姓收入的提高、優(yōu)質(zhì)、便利的金融服務(wù)及開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)保證，在人們安居樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，舉債買房、享受觀念將會(huì)日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會(huì)被越來(lái)越多的百姓接受。房地產(chǎn)是一個(gè)資金投入量大、周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)的行業(yè)，如果資金的供應(yīng)量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。加入WTO、擴(kuò)大開(kāi)放市場(chǎng)后，將會(huì)使外資介入，環(huán)境進(jìn)一步趨向平等化，外資會(huì)重新關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)則有可能成為其中的主要目標(biāo)之一。另外，目前中國(guó)嚴(yán)格限制保險(xiǎn)公司的投資范圍，將來(lái)向國(guó)際慣例靠攏后，保險(xiǎn)業(yè)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這一可能帶來(lái)巨大增值機(jī)會(huì)的市場(chǎng)視而不見(jiàn)。就國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀看，目前只局限于上海、深圳等極少數(shù)沿海城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，“入世”后，可能會(huì)有大量國(guó)外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)，外資銀行的進(jìn)入，將改變現(xiàn)在房地產(chǎn)融資主要靠國(guó)內(nèi)銀行貸款的單一格局，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資更加多元化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)力水平和經(jīng)營(yíng)管理水平。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，目前仍有幾十年的差距。加入世界貿(mào)易組織以后，我們可以利用發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)工藝、現(xiàn)代裝備、高科技建材，提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高產(chǎn)品的科技含量，將我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平提高到一個(gè)新的高度。隨著國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，他們會(huì)把國(guó)外的成熟的管理體制，規(guī)范的運(yùn)做程序和****作技巧帶到中國(guó)來(lái)，這將使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，以改進(jìn)傳統(tǒng)的管理模式，提高企業(yè)自身的管理水平和生產(chǎn)水平。目前，我國(guó)的一些大城市都有一些外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，個(gè)別城市的投資規(guī)模還比較大。但由于外商認(rèn)為我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度低，游戲規(guī)則不明確，投資的非經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。加入世界貿(mào)易組織以后，我國(guó)政府將會(huì)進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)管理的透明度，在稅費(fèi)政策方面降低標(biāo)準(zhǔn)，改善投資軟環(huán)境，加大對(duì)外招商的力度。同時(shí)將進(jìn)一步放寬國(guó)外金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入的政策，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住房類房屋的需求。此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開(kāi)支也將降低。這些因素，均有利于居民購(gòu)房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì)增加。，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)，將全面面臨國(guó)外同行業(yè)全方位競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平將會(huì)得到提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)外先進(jìn)的觀念和管理將會(huì)極大地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等中介服務(wù)行業(yè)水平的全面提升。由于關(guān)稅的下降和國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定，對(duì)于中小城市，由于土地供應(yīng)相對(duì)充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有下降動(dòng)力；而對(duì)于沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)期向好的一個(gè)重要內(nèi)在因素。房地產(chǎn)中長(zhǎng)期向好的受益者，更多的是土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的企業(yè)。二、WTO給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)還處于起步階段，加入WTO后，挑戰(zhàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，而房地產(chǎn)