上海方策東太戰(zhàn)略項目—我國房地產行業(yè)發(fā)展形勢分析(編輯修改稿)
2025-07-21 06:37 本頁面
【文章內容簡介】 國相隔甚遠。其實我們更應與資源相對緊張的日本香港比較因為，我國東部沿海地區(qū)的人口密度絲毫不低。而日本平均每套住房面積大約在61平方米，2000 年香港每套面積低于70 平方米的住房占83%。另一方面，即使認為我國資源比日本香港豐富，但這些國家目前住房面積是經歷過經濟高度發(fā)展之后的水平，而我國尚未進入小康生活水平，一步到位作比較是不太合適的。 二、 經濟發(fā)展因素的影響GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響216。 未來10年內我國GDP的增長情況預測雖然世界經濟近期可能會進入一個低速增長的新時期，但不會嚴重影響我國經濟的發(fā)展。由于我國政府堅持采取適度擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴大內需以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和奧運效應等對投資和期望產生積極的影響，因此最近幾年我國經濟將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。216。 GDP的增長將帶動住房消費的增加國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點，并進入高速增長階段。從消費熱點分析，吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產特別是住宅產業(yè)將成為長期的消費熱點。據(jù)國外的經驗，人均GDP（國內生產總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設時期。而我國目前人均GDP和人均住房面積均低于上述標準，所以房地產市場將進入快速發(fā)展時期。并且，為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用。住宅建設對國民經濟發(fā)展具有重要的拉動作用。據(jù)世界銀行和建設部有關測算結果表明，每投入100元的住房建設資金，可以創(chuàng)造相關產業(yè)170—220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他產品的銷售。住宅建設因此成為國民經濟發(fā)展的調節(jié)器。規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動人口城鎮(zhèn)化既是經濟發(fā)展到一定階級的必然產物，也是我國目前擴大內需推動經濟增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠低于發(fā)達國家70%80%的發(fā)展水平。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外，我國經濟的可持續(xù)增長最關鍵的是要啟動內需，而農村的消費需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經濟可持續(xù)發(fā)展的必經之路。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是十一五期間必須重點研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設，為房地產業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。西部大開發(fā)的積極影響西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產市場的發(fā)展和全國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。十一五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產提出配套需求，區(qū)域經濟的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產的有效需求。東部地區(qū)的房地產開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產商機，中西部地區(qū)房地產的發(fā)展有利于我國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時間里，重慶住宅新增需求面積將達到1．6億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達2000萬平方米。光重慶就是一塊任何房地產商都很難抗拒的‘大蛋糕，更不用說整個西部了。第三部分：我國房地產行業(yè)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢一、我國區(qū)域經濟格局總體發(fā)展趨勢我國區(qū)域經濟發(fā)展極不平穩(wěn)，東西差距、南北差距非常大，因房地產市場與地方經濟和人民收入水平密切相關，所以通過了解區(qū)域經濟格局的發(fā)展趨勢，可以更好的把握我國房地產市場的運行態(tài)勢。東西部發(fā)展的結構性差距將繼續(xù)擴大由于東西兩地在自然地理條件、物質技術條件和經濟增長慣性等方面的差距太大，這類實質性差距在短時期內很難發(fā)生重大逆轉。目前東西部發(fā)展的結構性差異具體體現(xiàn)在以下三方面：216。 經濟結構高度化方面的差距將明顯存在，經濟結構合理化程度方面的地區(qū)差異將不再突出。未來東西部經濟結構高度化方面的地區(qū)差距，最突出地表現(xiàn)在三種產業(yè)結構中的第一、二產業(yè)的比重，第三產業(yè)結構中的現(xiàn)代服務業(yè)的比重和城鄉(xiāng)經濟結構中的城市經濟比重這三個方面。根據(jù)目前的人口發(fā)展及其流動趨勢預測，在今后15到20年間，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化將由于城鎮(zhèn)密集區(qū)的迅速擴張，會加快形成若干由特大型和大中小城市及小城鎮(zhèn)共同構成的相互配套發(fā)展的網(wǎng)絡型城鎮(zhèn)體系。其中，長江三角洲、珠江三角洲、京津及其周邊地區(qū)和山東半島、遼中南、%－%。而同期西部地區(qū)，除了一些省會城市和四川盆地、關中地區(qū)兩個城鎮(zhèn)密集區(qū)有可能取得較快的城市化增長速度外，其它大部分地區(qū)受到淡水和土地資源供給約束、工業(yè)產業(yè)發(fā)展規(guī)模及其水平限制、城鄉(xiāng)居民可支付消費能力不足等因素的綜合制約，%－%就是一個了不起的成就。所以說未來十幾年東西兩地經濟發(fā)展中最大的結構性差距將體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平以及與此相關的城鄉(xiāng)經濟結構方面。216。 經濟增長質量繼續(xù)保持顯著的地區(qū)差異，發(fā)展階段上的差距仍然明顯?；谀壳暗陌l(fā)展趨勢，東部的幾個大都市群的區(qū)域經濟增長競爭力將會進一步增強，增長質量也將不斷提高。但是同期，雖然在西部一些地區(qū)（如重慶、成都、西安等）的競爭力也將得到一定程度的加強，但是，從規(guī)模、結構優(yōu)化度和總體集中速度進行對比，則要比東部地區(qū)相差甚遠。例如，東部地區(qū)2000年的研究與試
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