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正文內(nèi)容

我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點概述(編輯修改稿)

2025-08-23 15:09 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 場等。 案例五:華南 MALL 華南 MALL 總占地面積 43 萬平方米,建筑面積 89 萬平方米,其中商業(yè)面積 60 萬平方米,停車位近 8000 個,總投資額超過 25 億元人民幣。 (1)商業(yè)規(guī)劃: 華南 MALL 集旅游、文化、購物、休閑、娛樂、運動、美食、酒店于一體,以突出主題特色為原則,以水道為主線規(guī)劃為七個特色主題區(qū): A 區(qū)位于華南摩爾的中北部、主入口廣場的西側(cè),總面積為 6 萬平方米,規(guī)劃為高檔、時尚和潮流的百貨精品區(qū); B、C 區(qū)位于華南 MALL 的東部,總建筑面積達到 20 萬平方米,B、C 區(qū)西側(cè)是極具特色的南加洲景觀帶,有大型機動游戲,海盜船和夢幻水幕等等。中部為大型停車場,采用了華南摩爾首創(chuàng)的立體式停車,其它為以圣地亞哥風(fēng)情為特色的主題品牌區(qū)和時尚潮流的流行前線。 D 區(qū)位于華南 MALL 的中南部,總建筑面積 5 萬平方米。華南摩爾 D 區(qū)以中國最大的室內(nèi)家庭娛樂中心——歡笑天地為主要特色,世界建材家居超市巨頭——德國歐倍德家居建材超市也位于這里。歡笑天地是一個以機動游戲為主的大型娛樂場所,有驚險刺激的激流勇進和過山車,有好萊塢最新的電影,有大量適合家庭游玩的開心項目。 E 區(qū)位于華南摩爾的西北部,總建筑面積為 7 萬平方米。設(shè)有輕松的水療、美容、香熏的 SPA 和熱烈奔放的花樣年華迪斯高舞廳,眾多的休閑娛樂設(shè)施。F 區(qū)位于華南 MALL 的西南部,總建筑面積為 12 萬平方米。F 區(qū)有廣湖面,匯聚了世界各國的美食和中國各地、各民族特色的美食,并將各建樓連通,建成中國首創(chuàng)的空中花園式的特色酒吧一條街。 華南摩爾 G 區(qū)位于華南摩爾中西部,總建筑面積 6 萬平方米。華南區(qū)主要以 19 層的香格里拉大酒店和圣馬可鐘樓構(gòu)成。 (2)主力店: 歐倍德家居建材超市、英國天線寶寶、加拿大 IMAX 巨幕電影院,深鑼灣百貨、高檔阿瑪百貨。 案例六:金源 Shopping Mall 總占地面積 萬平方米,總建筑面積達 87 萬平方米,共分兩期建中一期建筑面積 55 萬平米,商業(yè)面積達 38 萬平方米,有一萬個停車位,資金額達 38 億元人民幣。 (1)商業(yè)規(guī)劃: 共五層,為購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光等各種一站式服務(wù)業(yè)中心。 (2)主力店: 新燕莎廣場,易初蓮花超市,紙老虎書店,居然之家家居居廣場,中美影院。 案例七:華潤萬象城 萬象城基本情況 總層數(shù) 5(萬象城) 萬象城:直梯 17 部,觀光梯 3 29(華潤大廈) 電梯 部,扶梯 59 部;華潤大廈:直梯 12 部 建筑面積(㎡) 550,000 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施 標準層面積1750(華潤大廈) 萬象城 45 (㎡) 管理費(元/㎡) 層高(m) -(萬象城) 華潤大廈 30 (華潤大廈) 萬象城 開間面積(㎡) 華潤大廈 停車位 1034 萬象城 110,000 可租售面積(㎡) 停車費(元/位) 華潤大廈 42,000 投資 40 億港元,占地 8 萬平方米、總建筑面積 55 萬平方米, 萬平方米,近 300 個獨立店鋪。商業(yè)樓層共 6 層,包括負一層及地上五層, (1)商業(yè)規(guī)劃: 定位于中高檔的購物中心,采取主力店+次主力店+專門店的形式。四家主力店包括了第一次進入中國大陸的 R233。EL 時尚生活百貨、華潤萬家新業(yè)態(tài) O'l233。 超級市場、深圳最大的電影城——7 廳嘉禾影城、奧運標準的“冰紛萬象”滑冰場;此外,近 300 個國內(nèi)外知名品牌專門店包羅萬象、異彩紛呈,其中三分之一的品牌商家是首次進入中國大陸或者深圳市場。萬象城還引入國際流行的大型購物中心概念,以餐飲為例,萬象城設(shè)置了 25 家餐廳,深圳人能品嘗到頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。 (2)主力店: 華潤萬家 O'l233。 超級市場(B1),R233。EL 時尚生活百貨(B13/F),“冰紛萬象”真冰溜冰場(4/F),嘉禾影院(4/F)。 案例八:華南國際工業(yè)原料城: 占地 平方公里,總建筑面積約 220 萬平方米,展示交易位 萬個,總投資 26 億元,停車位 11000 多個。 (1)商業(yè)規(guī)劃: 華南城分為五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū)。主要經(jīng)營:紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。在空間形態(tài)上分為:交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活服務(wù)區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。 Shopping Mall 的主要特征 表 Shopping Mall 的主要特征 規(guī)模大多都在 10 萬平方米以上,并向數(shù)十萬平方米發(fā)展業(yè)態(tài)復(fù)合型、多業(yè)態(tài)組合,購物、娛樂、休閑、康體、酒店為一體區(qū)位在城市主要交通交匯處,或在城市規(guī)劃發(fā)展的中心區(qū)域服務(wù)半徑5 公里以上物業(yè)形態(tài)獨立功能、客源互動、單層面積大、樓高適中、巨大共享空間交通狀況停車位上千,交通疏散快捷,部分具有商業(yè)、停車一體化停車場建設(shè)周期2 年-3 年甚至更長,如日本的六本木購物中心,建設(shè)周期長達十幾年投資規(guī)模從數(shù)億到數(shù)十億贏利模式大部分中開發(fā)商以租、售相結(jié)合,部分資金雄厚的開發(fā)商只租不售 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 選址 “麥氏”啟示 成功的公司選址都具備敏銳的眼光,所以它們的失敗率很低,這不僅保證了生意興隆,而且使得別的商家對他們產(chǎn)生了信心。在北京 93 家麥當(dāng)勞周圍大多可以看到肯德基或其他快餐店,中西快餐在一起是一種互補。多了一種選擇,也就多了一份生意。其實,正因為麥當(dāng)勞在選址上給人們的信心,才使得它具備了在房地產(chǎn)界淘金的一個基本條件。因為只有它能給別的商家以信心的時候,別人才會跟隨它。 也許正如麥當(dāng)勞華東地區(qū)總裁施文哲所說的:麥當(dāng)勞之所以開一家火一家,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。這句話聽起來和另一句名言何其相似;“零售業(yè)成功的第一條件是選址,第二條件也是選址”。選址作為開發(fā)戰(zhàn)略 組合中靈活性最差的因素,實際上是需要慎重非常。遺憾的是不少開發(fā)商在策劃之初忽視了這一點,進而影響到后期結(jié)果的不盡如人意。事實上,在選址之處必定要講求三者合一,何謂“三者”,即“天時”、“地利”、“人和”。 選址原則 “天時”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營 “天時”是指商家對投資時機的把握以及在經(jīng)營過程中的時令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧,包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面;而“地利”也是一個非常重要的因素,屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng),占有“地利”之勢,廣泛吸收消費者促進銷售,實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素:(1)客流規(guī)律;(2)交通狀況;(3)商業(yè)環(huán)境;(4)地形特點;(5)符合城市規(guī)劃要求。 (1)客流規(guī)律是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費中心,從經(jīng)濟效益上講,商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求,爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講,要爭取最大的聚集效益,要求最大限度地利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以,城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 ①相同客流規(guī)模的不同地區(qū),因客流的目的、速度、時間不同,對選址條件亦有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流,或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽,為以后購買作準備,這類地區(qū)的客流特點一般是速度緩慢,停留時間較長,流動時間相對分散。有些時候,除了人口的密度因素之外,人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素,必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標,后者則除影響規(guī)模之外,還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。 ②選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模,選擇客流較多的街道一側(cè)。 ③選擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系,街道交叉路口客流最多,是選址的最好位置。 ④對于大型的購物中心和商業(yè)街,除了被動適應(yīng)客流規(guī)律之外,還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā),選擇有開發(fā)前景的區(qū)域,開辟新的道路交通系統(tǒng),主動地引導(dǎo)客流,制造客流,進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 (2)交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的紐帶。因此,它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍,保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原則下,選址應(yīng)使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是:所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 (3)商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量,如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店,勢必影響商店的經(jīng)營效果,此為趨異性。但是另一方面,由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品,以及希望一次購足所需的商品,有些商店又有集中趨勢,相鄰互補,此為趨同性。此外,由于商品差異性在不斷縮小,新的商品項目就要在規(guī)模上與內(nèi)涵上創(chuàng)新,追求與其它已有的商業(yè)項目完全不同的全新的市場形象與定位。 一般來說,比較專一的商品,顧客希望有廣泛的比較和選擇余地,希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的,對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求,把注意力全部集中在商品,并比較其質(zhì)量、價格等因素。 另外一些顧客,購物的范圍比較雜,也比較隨意,或完全以休閑為主要目的,當(dāng)然不會去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū),而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設(shè)置的,盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。 還有一種特性即共生性,這里通常是指不同的商業(yè)項目在以下幾個方面的共生:一是經(jīng)營項目的延續(xù),如在大超市旁開設(shè)百貨、在食品超市內(nèi)開設(shè)電器等;二是關(guān)聯(lián)度高的項目之間的互補,如電影院與滑冰場、書城與培訓(xùn)機構(gòu)的共生;三是完全不同的業(yè)態(tài)組合,如寫字樓、賓館與餐飲娛樂的組合。 (4)地形特點 選擇店址還要分析地形特點,主要選擇能見度高的地點,如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高,并且可以擴充櫥窗面積,增辟出入口以減緩擁擠,這是最好的設(shè)址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。還有的在斜坡道路上,這種地點缺乏安全感,但在交通過于集中處,又缺乏立體交通處則反而不夠理想,如在交通流量過大的的三、四條交叉路口,會產(chǎn)生孤島效應(yīng);還有在立交橋下, 都不是理想場所。 (5)城市規(guī)劃的要求 城市總體規(guī)劃,都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心、建筑的布局等作出一系列的規(guī)定,商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求,服從城市總體發(fā)展的需要。 在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調(diào)查,搜集資料,具體分析研究,了解建店址的有利和不利條件,不僅要考慮現(xiàn)狀,更要了解未來的發(fā)展變化,尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃,如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項目的規(guī)劃,有的地點從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件,而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化,而不適合設(shè)店。反之,從當(dāng)前不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。 在決定對于一個項目進行開發(fā)建設(shè)之前,先要針對該項目進行投資分析,包括所在城市的 GDP 數(shù)據(jù),包括周邊(5 公里范圍內(nèi))人口數(shù)量、目標城市人口收入狀況、目標城市人均可支配收入狀況、目標城市社會消費品零售總額狀況、城市發(fā)展前景、所在城市商圈分布狀況、競爭對手分布狀況及競爭力分析等各項指標進行分析和取證,在此基礎(chǔ)上針對項目的可行性進行分析和研究,在多個備選方案中選出合適商業(yè)運營的項目進行開發(fā)建設(shè)。 確定項目市場前景、可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額。再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,便可算出項目的可發(fā)展規(guī)模。 取得及政府許可 完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目,并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。 項目土地取得有兩大標準: 土地規(guī)模標準:商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。 土地價格標準:土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。在開發(fā)大型商業(yè)設(shè)施時,我國內(nèi)商務(wù)部有關(guān)規(guī)定,要符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,部分將舉行聽證會。 項目定位分析 任何一種零售業(yè)態(tài)都不可能經(jīng)營所有商品,不可能滿足一切消費者的需求,必須確定自己的市場位置。所在做完市場調(diào)研后,開發(fā)商需要依據(jù)項目特定的位置、市場潛力、商圈分析等對項目定位(該項目主要服務(wù)的人群)進行階段分析,雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出調(diào)整。 項目規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案策劃、建筑策劃、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目策劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用,其中,尤其以方案策劃為重中之重:方案策劃可以稱之為宏觀設(shè)計,將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,即在方案策劃基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。 項目規(guī)劃設(shè)計方案的市場化調(diào)整 投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念,具有市場準確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路創(chuàng)造有效空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的空間概念。我們關(guān)注建筑師的空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。 項目財務(wù)核
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