【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一趨勢(shì)從上世紀(jì)90年代以來(lái)尤其明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，30年中(1970年—2000年)絕大多數(shù)年份(18年)美國(guó)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)幅度僅為2%，甚至低于當(dāng)時(shí)的消費(fèi)品物價(jià)指數(shù)(CPI)漲幅，只有很少的年份超過(guò)5%。這也令進(jìn)入20世紀(jì)90年代后的房地產(chǎn)價(jià)格上漲凸顯“蓄之既久、其發(fā)必速”之勢(shì)。20世紀(jì)90年代開(kāi)始的此輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不僅漲幅較大(至今均價(jià)幾乎翻了一番多)，還大有捆綁宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，這使得經(jīng)濟(jì)界對(duì)其高度關(guān)注。相關(guān)性分析顯示，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)總體明顯衰退的2001年，如果沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)保持繁榮，%，而是全年負(fù)增長(zhǎng)。美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15％，這是該國(guó)自20世紀(jì)80年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，目前仍沒(méi)有跡象表明房?jī)r(jià)已經(jīng)升到頂點(diǎn)。2006年更提出了美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的忠告，目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率，增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。周期特征18701887年從1870年的繁榮期經(jīng)1876年低潮再回到1887年高潮期，歷時(shí)18年18871904從1887年高潮期轉(zhuǎn)入1896年低潮期后重新回到1904年的繁榮期，仍歷時(shí)18年19041925從1904年繁榮期轉(zhuǎn)入1916年蕭條期再回到1923年～1925年的繁榮期，第三個(gè)周期歷時(shí)20～22年，其間插入了一個(gè)較小的循環(huán)期，即1916年蕭條期、1918年繁榮期、1920年衰退期19251945從1925年繁榮期經(jīng)1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，歷時(shí)21年19451955從1945年～1955年為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮發(fā)展期，其間只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），從而形成明顯的增長(zhǎng)型周期特征。19551972第六個(gè)周期從1955年繁榮期經(jīng)1964年衰退后再進(jìn)入1972年繁榮期，歷時(shí)18年。19721989進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，美國(guó)于1972年出現(xiàn)房地產(chǎn)繁榮期，其間經(jīng)過(guò)1973年～1975年的較小回落、1979年～1981年回升，以及隨后在1982年出現(xiàn)的再次回落，到1989年到達(dá)新的繁榮期，歷時(shí)約18年，從而完成一次房地產(chǎn)周期循環(huán)。從周期長(zhǎng)度角度來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)周期18年左右完成一次周期波動(dòng)，同時(shí)也存在5年一次的短期波動(dòng)。以1981年繁榮期為基礎(chǔ)，按照18～20年的周期頻率來(lái)預(yù)測(cè)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1990年～1992年蕭條期后，大約在1999年前后重新進(jìn)入新的繁榮期，其間歷時(shí)約19年。另外，如從1972年房地產(chǎn)市場(chǎng)上升算起，按前述周期推算，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大約在1993年～1994年走出蕭條期，進(jìn)入恢復(fù)發(fā)展期，直至20世紀(jì)末而步入繁榮階段。實(shí)際上，隨著20世紀(jì)90年代以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走出衰退而復(fù)蘇，在政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)振興的前提下，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也明顯回升，不僅房地產(chǎn)交易量顯著增加，而且價(jià)格也不斷上漲，同時(shí)住宅投資量也顯著增加，由此綜合推進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)周期重新進(jìn)入擴(kuò)張期。這與按周期趨勢(shì)推測(cè)的房地產(chǎn)走勢(shì)大體一致。不過(guò)，隨著2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩和股市出現(xiàn)大跌，始于2000年秋季的美國(guó)房地產(chǎn)降溫趨勢(shì)明顯加快。如舊金山的辦公樓待租率已從2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高價(jià)住宅出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，而且眾多買(mǎi)主開(kāi)始持幣等待或觀(guān)望。從最能代表日本房地產(chǎn)波動(dòng)情況的地價(jià)變動(dòng)來(lái)看，1956年以來(lái)日本房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)五個(gè)發(fā)展階段，以10年左右的波動(dòng)頻率和周期長(zhǎng)度，形成五個(gè)明顯的房地產(chǎn)波動(dòng)周期。　　周期Ⅰ（1956年～1966年）：伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長(zhǎng)，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)工業(yè)用地的需求劇增，由此推動(dòng)日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在本周期內(nèi)，前6年為擴(kuò)張期，后4年為收縮期，1961年房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到繁榮期。　　周期Ⅱ（1966年～1976年）：隨著日本以東亞模式創(chuàng)造出令世人矚目的東亞經(jīng)濟(jì)奇跡，并經(jīng)受了石油危機(jī)的沖擊和考驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)也以前7年擴(kuò)張、后3年收縮的表現(xiàn)繼續(xù)快速成長(zhǎng)。在歐美各國(guó)因石油危機(jī)和凱恩斯主義破產(chǎn)而陷入衰退時(shí)，日本于1973年進(jìn)入房地產(chǎn)周期的繁榮期，隨后在1974年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅收縮的影響下，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)連續(xù)3年的大幅回落。本周期的特點(diǎn)一是以住宅開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，住宅地價(jià)漲幅超過(guò)平均地價(jià)漲幅；二是全國(guó)各地與大城市的地價(jià)升幅差距明顯縮小，甚至出現(xiàn)全國(guó)平均地價(jià)漲幅超過(guò)大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機(jī)獲取暴利的現(xiàn)象導(dǎo)致地價(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)向全國(guó)擴(kuò)展，而在周期擴(kuò)張期內(nèi)，大城市的房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象更為突出。　　周期Ⅲ（1976年～1986年）：隨著日本經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定擴(kuò)展階段，使得日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期。本周期內(nèi)，前6年為擴(kuò)張期，于1981年達(dá)到周期頂點(diǎn)，隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮階段。這一時(shí)期地價(jià)平均上漲率明顯趨緩，％，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前兩個(gè)周期的增長(zhǎng)率。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于戰(zhàn)后出生者進(jìn)入購(gòu)房期，住宅需求大增，導(dǎo)致住宅用地價(jià)格漲幅大大超過(guò)其他用地，并促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給；從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，不論是平均地價(jià)還是住宅地價(jià)，大城市地價(jià)漲幅高于全國(guó)平均水平，六大城市特別是東京圈的地價(jià)又高于一般大城市，房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象開(kāi)始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。　　周期Ⅳ（1986年～1996年）：隨著1985年日元大幅升值，迫使日本對(duì)持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，推行內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。在內(nèi)需主導(dǎo)政策推動(dòng)下，日本整體經(jīng)濟(jì)從1986年走出低谷，1987年進(jìn)入新周期的上升期。日本政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅采取優(yōu)惠政策，金融機(jī)構(gòu)降低住宅貸款利率和擴(kuò)大住宅貸款范圍，廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，形成全民性投機(jī)生財(cái)熱，以房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飛漲，導(dǎo)致嚴(yán)重的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1989年日本全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過(guò)2000兆日元，其房地產(chǎn)市場(chǎng)總值是國(guó)土面積大于日本25倍的美國(guó)的4倍。到1990年日本房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入波峰后，由于泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，房地產(chǎn)泡沫破滅,房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率處于長(zhǎng)期下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入持續(xù)下降階段。本次房地產(chǎn)周期前4年擴(kuò)張、后6年收縮。隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，日本地價(jià)和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)巨幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本地價(jià)1985年開(kāi)始漲升，1990年達(dá)到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度全面下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，也不論是東京圈、大阪圈，還是名古屋圈、地方圈，其市場(chǎng)價(jià)格指向均呈相同走勢(shì)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明顯打擊，日本對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)的投資也大幅下降，其中對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元?！　≈芷冖酰?997年以后）：1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，日元大幅貶值，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅下滑，日本經(jīng)濟(jì)陷入戰(zhàn)后最嚴(yán)重的困境。在此過(guò)程中，日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)長(zhǎng)期下降，給本來(lái)就因房地產(chǎn)泡沫破滅而出現(xiàn)收縮的日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重打擊,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢(shì)。到2000年，％，％，連續(xù)9年持續(xù)下降。％，％；％，與上年同期的下降率（％）幾乎保持不變。2001年以來(lái)，在美聯(lián)儲(chǔ)逐步降低基準(zhǔn)利率的寬松貨幣政策作用下，在房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)不斷放寬住房貸款條件情況下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，2005年成屋銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格分別突破700萬(wàn)套和20萬(wàn)美元/套，均創(chuàng)有史以來(lái)最高紀(jì)錄。據(jù)2000年的統(tǒng)計(jì)資料，當(dāng)時(shí)美國(guó)中西部和南部平均房?jī)r(jià)在15萬(wàn)美元左右，東部和西部海岸郊區(qū)平均房?jī)r(jià)為25萬(wàn)美元左右，兩者差距不足一倍；而在1970年，兩者則分別為20000美元和25000美元，差距實(shí)際只有五分之一，可見(jiàn)美國(guó)房產(chǎn)在部分地區(qū)的升值速度?！∪毡痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的幅度大于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這不僅表現(xiàn)在最高漲幅、最高跌幅和平均漲幅和平均跌幅方面。從1975—1995年，美國(guó)房?jī)r(jià)在20年內(nèi)相當(dāng)平穩(wěn)，%。而從1980—1990年，全日本平均地價(jià)上漲了一倍多。東京等六大城市的地價(jià)漲速更是驚人。如果以1955年的地價(jià)指數(shù)為基期，六大城市商業(yè)用地的價(jià)格指數(shù)在1965年超過(guò)1000，到1988年超過(guò)10000，在33年之內(nèi)上漲100倍。如果1980年的土地價(jià)格指數(shù)為100。直到2005年。也就是說(shuō)美國(guó)在50年內(nèi)的住宅投資漲幅比不上日本在10年內(nèi)的商業(yè)地價(jià)的漲幅的一半?？偟膩?lái)說(shuō)，，只是美國(guó)的零頭，兩者相差約25倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1990年日本的土地總值達(dá)15萬(wàn)億美元，比美國(guó)的土地總值多4倍。 　　從1990年秋天開(kāi)始，日本房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)首當(dāng)其沖，跌得最厲害，其中東京等六大城市尤其下跌厲害。東京住宅地價(jià)以1993年商業(yè)地價(jià)指數(shù)為100，低于1993年的水平。①（三）上升期和下降期期限長(zhǎng)短不一樣 　　美國(guó)房地產(chǎn)的每一個(gè)周期包含著一個(gè)5年左右的短周期，并且上升期較短，而下降期較長(zhǎng)。例如1941—1955年的第5個(gè)周期（見(jiàn)表4）包含了一個(gè)為期6年的短周期。即從1950年的波峰經(jīng)1953年小幅回落后再重新達(dá)到1955年的繁榮期。其中下降期為4年，上升期為2年。（四）擴(kuò)張的方式不一樣 　　日本房地產(chǎn)周期擴(kuò)張的基本軌跡是從大城市住宅市場(chǎng)的土地價(jià)格上漲開(kāi)始。其順序是住宅土地價(jià)格先行上漲，進(jìn)而帶動(dòng)平均地價(jià)的上漲，從而帶動(dòng)建筑物價(jià)格上漲，進(jìn)而帶動(dòng)其他市場(chǎng)價(jià)格的上漲。而地價(jià)，尤其住宅地價(jià)的上漲又是從東京等六大城市開(kāi)始的。 　　美國(guó)的房地產(chǎn)周期則是按照建筑周期擴(kuò)張的?？紤]到時(shí)滯，兩者會(huì)有些差距。一般是房地產(chǎn)周期時(shí)間落后于建筑周期時(shí)間。（五）影響的程度不一樣 　　日本房地產(chǎn)上升的速度過(guò)快過(guò)猛，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象非常嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在第5個(gè)周期，日本的房地產(chǎn)價(jià)格上升了4倍。房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)蕭條。上升的速度過(guò)快，導(dǎo)致下降的速度更快。最后，待房地產(chǎn)泡沫破裂以后，日本經(jīng)濟(jì)一落千丈，最后拖垮了整個(gè)經(jīng)濟(jì)，使得全國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)10多年的蕭條。而美國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況則完全不同。經(jīng)過(guò)8個(gè)周期以后，美國(guó)的房地產(chǎn)還是溫和上揚(yáng)。特別是在第8個(gè)周期，幾乎是單向遞增。，增長(zhǎng)了一倍多。.戰(zhàn)后至今，香港房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷五次盛衰周期：.周期1（1946年1959年）：1946年開(kāi)始的人口劇增使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，大量資本涌入，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。(1)第一個(gè)周