我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析(編輯修改稿)
2025-08-23 15:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 國相隔甚遠(yuǎn)。其實(shí)我們更應(yīng)與資源相對(duì)緊張的日本香港比較因?yàn)?，我國東部沿海地區(qū)的人口密度絲毫不低。而日本平均每套住房面積大約在61平方米，2000 年香港每套面積低于70 平方米的住房占83%。另一方面，即使認(rèn)為我國資源比日本香港豐富，但這些國家目前住房面積是經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展之后的水平，而我國尚未進(jìn)入小康生活水平，一步到位作比較是不太合適的。 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響GDP與人均GDP的高速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響216。 未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測(cè)雖然世界經(jīng)濟(jì)近期可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)低速增長的新時(shí)期，但不會(huì)嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國政府堅(jiān)持采取適度擴(kuò)張的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費(fèi)增長，加之入世和奧運(yùn)效應(yīng)等對(duì)投資和期望產(chǎn)生積極的影響，因此最近幾年我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。216。 GDP的增長將帶動(dòng)住房消費(fèi)的增加國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)，并進(jìn)入高速增長階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費(fèi)熱點(diǎn)。據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時(shí)，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時(shí)期。而我國目前人均GDP和人均住房面積均低于上述標(biāo)準(zhǔn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。并且，為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。住宅建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用。據(jù)世界銀行和建設(shè)部有關(guān)測(cè)算結(jié)果表明，每投入100元的住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170—220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動(dòng)130—150元的其他產(chǎn)品的銷售。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。規(guī)模城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級(jí)的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%80%的發(fā)展水平。而在人均GDP8001300美元的階級(jí)是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外，我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動(dòng)內(nèi)需，而農(nóng)村的消費(fèi)需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十一五期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。西部大開發(fā)的積極影響西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。十一五期間我國將加快實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對(duì)中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會(huì)忽視西部開發(fā)對(duì)中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機(jī)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時(shí)間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到1．6億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達(dá)2000萬平方米。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕，更不用說整個(gè)西部了。第三部分：我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)一、我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局總體發(fā)展趨勢(shì)我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平穩(wěn)，東西差距、南北差距非常大，因房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方經(jīng)濟(jì)和人民收入水平密切相關(guān)，所以通過了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展趨勢(shì)，可以更好的把握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。東西部發(fā)展的結(jié)構(gòu)性差距將繼續(xù)擴(kuò)大由于東西兩地在自然地理?xiàng)l件、物質(zhì)技術(shù)條件和經(jīng)濟(jì)增長慣性等方面的差距太大，這類實(shí)質(zhì)性差距在短時(shí)期內(nèi)很難發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)。目前東西部發(fā)展的結(jié)構(gòu)性差異具體體現(xiàn)在以下三方面：216。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高度化方面的差距將明顯存在，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理化程度方面的地區(qū)差異將不再突出。未來東西部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)高度化方面的地區(qū)差距，最突出地表現(xiàn)在三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第一、二產(chǎn)業(yè)的比重，第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的城市經(jīng)濟(jì)比重這三個(gè)方面。根據(jù)目前的人口發(fā)展及其流動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，在今后15到20年間，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化將由于城鎮(zhèn)密集區(qū)的迅速擴(kuò)張，會(huì)加快形成若干由特大型和大中小城市及小城鎮(zhèn)共同構(gòu)成的相互配套發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系。其中，長江三角洲、珠江三角洲、京津及其周邊地區(qū)和山東半島、遼中南、%－%。而同期西部地區(qū)，除了一些省會(huì)城市和四川盆地、關(guān)中地區(qū)兩個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)有可能取得較快的城市化增長速度外，其它大部分地區(qū)受到淡水和土地資源供給約束、工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模及其水平限制、城鄉(xiāng)居民可支付消費(fèi)能力不足等因素的綜合制約，%－%就是一個(gè)了不起的成就。所以說未來十幾年東西兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最大的結(jié)構(gòu)性差距將體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平以及與此相關(guān)的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面。216。 經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量繼續(xù)保持顯著的地區(qū)差異，發(fā)展階段上的差距仍然明顯?；谀壳暗陌l(fā)展趨勢(shì)，東部的幾個(gè)大都市群的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，增長質(zhì)量也將不斷提高。但是同期，雖然在西部一些地區(qū)（如重慶、成都、西安等）的競(jìng)爭(zhēng)力也將得到一定程度的加強(qiáng)，但是，從規(guī)模、結(jié)構(gòu)優(yōu)化度和總體集中速度進(jìn)行對(duì)比，則要比東部地區(qū)相差甚遠(yuǎn)。例如，東部地區(qū)2000年的研究與試
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