中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-15 23:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?；?、集團(tuán)化的步伐。趨勢(shì)四：在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)下?tīng)?zhēng)取服務(wù)的差別化；分析：由于我們長(zhǎng)期處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化…。然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期，這是宏觀(guān)大勢(shì)；從市場(chǎng)的微觀(guān)層面看，市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的，有時(shí)還變得很快，開(kāi)發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。趨勢(shì)五：行業(yè)發(fā)展追求專(zhuān)業(yè)化和品牌化；分析：越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)出現(xiàn)象中國(guó)家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，那只會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿(mǎn)足客戶(hù)需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。趨勢(shì)六：房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化；分析：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組通過(guò)對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的系統(tǒng)研究認(rèn)為：專(zhuān)業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。專(zhuān)業(yè)化：百?gòu)?qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化，不斷提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，才可能在市場(chǎng)上生存并發(fā)展壯大。制度化：企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力，不斷超越自我，才能在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場(chǎng)中脫穎而出。品牌化：品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展離不開(kāi)品牌。百?gòu)?qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上海荒島房產(chǎn)工作室用口碑開(kāi)拓市場(chǎng)，創(chuàng)造性地提出聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線(xiàn)、效益出于點(diǎn)的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。職業(yè)化：職業(yè)化人才越來(lái)越受到行業(yè)的推崇。百?gòu)?qiáng)企業(yè)認(rèn)識(shí)到這個(gè)趨勢(shì)，注意吸收專(zhuān)業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專(zhuān)業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊(duì)伍。網(wǎng)絡(luò)化：房地產(chǎn)是區(qū)域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過(guò)利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢(shì)，整合市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部的資源。如上海富陽(yáng)的全國(guó)通路戰(zhàn)略，通過(guò)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏(yíng)得發(fā)展空間。趨勢(shì)七：房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合；分析：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營(yíng)負(fù)債控制得當(dāng)，具有專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時(shí)，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過(guò)30％，而目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在85％以上。由此可見(jiàn)，資本運(yùn)作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來(lái)越重要。NO5：【我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀：經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了市場(chǎng)化初級(jí)階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程，在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者、產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。產(chǎn)品供給和企業(yè)角度：現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：特點(diǎn)一：房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；特點(diǎn)二：房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金成本因素，但因其銷(xiāo)售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力；特點(diǎn)三：資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增；特點(diǎn)四：房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)；特點(diǎn)五：日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶(hù)服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。市場(chǎng)型和消費(fèi)者角度：現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值、增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。分析：由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無(wú)須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定，但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏(yíng)家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期的過(guò)程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤(rùn)而盲目進(jìn)入市場(chǎng)，人們都為改善居住而過(guò)度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生泡沫。產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度：現(xiàn)狀：隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)
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