中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)回顧與展望分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-15 23:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可以說(shuō)，如果銀監(jiān)部門不在第四季度出臺(tái)212文，那么負(fù)債類房地產(chǎn)信托將會(huì)大范圍、大比例的貫穿05年地產(chǎn)信托的始終，而這種高燒不退的融資方式也自然會(huì)越發(fā)的積累信托市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 ?。?）信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 回顧05年房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)信托的財(cái)產(chǎn)運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題正在逐步顯現(xiàn)。引用212號(hào)文件原話來(lái)講，信托投資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有部分項(xiàng)目已顯露較大風(fēng)險(xiǎn)：截至5月末，已經(jīng)有部分信托項(xiàng)目到期未能按時(shí)清算，其中房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)占比61%；另外，一些無(wú)法按時(shí)清算的信托項(xiàng)目，信托公司已開(kāi)始用展期、固有資金墊付、關(guān)聯(lián)交易購(gòu)買以及發(fā)新的信托計(jì)劃置換等方式將風(fēng)險(xiǎn)后移。對(duì)此，筆者也淺要的分析了引發(fā)房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的一些特性。例如： 現(xiàn)金流和收益的不穩(wěn)定，容易造成開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，進(jìn)而影響信托財(cái)產(chǎn)的安全。 對(duì)于以股權(quán)投資類的房地產(chǎn)信托類型，由于信托財(cái)產(chǎn)放在資本金項(xiàng)下，在不增加負(fù)債的基礎(chǔ)上，雖然可以大大提高項(xiàng)目的再融資能力。但如果后續(xù)資金沒(méi)有達(dá)到最初的預(yù)期，則會(huì)影響信托財(cái)產(chǎn)的退出。 房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資規(guī)模較大，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力少則千萬(wàn)，多則可達(dá)數(shù)十億。事實(shí)上，每一個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈條都很緊張，一旦開(kāi)發(fā)商局部引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)影響全盤的資金供給，而這也將引發(fā)房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)聯(lián)交易過(guò)多，所占資金比重較大 ?。?）信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問(wèn)題 談及信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問(wèn)題，我們認(rèn)為在05年中主要有這么兩個(gè)問(wèn)題值得我們思考。 第一是受托人職責(zé)問(wèn)題?；仡?005年的一些以股權(quán)投資方式為主的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，我們發(fā)現(xiàn)信托公司通常將投資決策的職責(zé)轉(zhuǎn)交其他機(jī)構(gòu)執(zhí)行，存在轉(zhuǎn)委托的現(xiàn)象。這不僅不能充分體現(xiàn)信托公司的勤勉盡責(zé)與專家理財(cái)能力，而且有悖于《信托法》的有關(guān)規(guī)定。 第二是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的抵觸法律問(wèn)題。年內(nèi)市場(chǎng)發(fā)售的有些以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計(jì)劃中列明由政府發(fā)文確認(rèn)債務(wù)，并由人大通過(guò)決議，列入財(cái)政預(yù)算，這實(shí)際上屬于變相的政府擔(dān)保，與《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定不符。而且，當(dāng)?shù)卣幕蛴胸?fù)債、后續(xù)財(cái)政收入、支出情況，信托公司無(wú)法控制，甚至無(wú)法及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息，而這一旦屆時(shí)出現(xiàn)還款資金不暢，自然會(huì)引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期對(duì)付，或是采取發(fā)新還舊的市場(chǎng)道德問(wèn)題。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限結(jié)構(gòu)問(wèn)題 我們發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)品短期化明顯，且產(chǎn)品期限大多為三年以下，而三年以上房地產(chǎn)信托品種幾乎沒(méi)有，而這也使2005年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。由此說(shuō)明信托公司在2005年房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的理財(cái)水平?jīng)]有實(shí)質(zhì)提高，特別是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)融資信息披露內(nèi)容仍然十分欠缺。
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