中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域格局展望(編輯修改稿)
2025-06-23 22:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 也將繼續(xù)上揚(yáng)。2006年上海寫字樓市場(chǎng)的銷售進(jìn)程仍將保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫字樓去化速度迅速，乙級(jí)寫字樓去化速度因物業(yè)品質(zhì)、區(qū)域而異，總體去化速度一般。租金繼續(xù)上揚(yáng)，空置率趨于穩(wěn)定合理。南京：將逐步走穩(wěn) 2005年在調(diào)控政策影響下，南京房地產(chǎn)業(yè)投資增速后落，新開工面積與開發(fā)土地面積負(fù)增長(zhǎng)；雖然土地供應(yīng)量加大，但成交均價(jià)有所回落，流標(biāo)現(xiàn)象顯現(xiàn)。，需要的資金量極大，而土地出讓收益正是城市建設(shè)資金的重要來源，在土地出讓收入管理改革之前，地方可能會(huì)有加快土地出讓的突擊行為。雖然土地供應(yīng)增加，但是拿地成本也會(huì)進(jìn)一步增大。 中原地產(chǎn)認(rèn)為，購(gòu)房者的心理價(jià)位一直與市價(jià)有很大的差距，現(xiàn)在屬于買方市場(chǎng)，老百姓持幣觀望心態(tài)濃烈，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)觀望會(huì)維持一段時(shí)間。 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)政策因素對(duì)二手房市場(chǎng)的影響將逐步減弱，市場(chǎng)成交也將恢復(fù)到較為正常的水平。在不考慮新政策出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)2006年的二手房市場(chǎng)將穩(wěn)中有升，需求總量將達(dá)到420—460萬(wàn)平方米。寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)前路難走 寫字樓供應(yīng)雖然比商業(yè)房少，但也嚴(yán)重供大于求。新建寫字樓無(wú)論在河西CBD或者是新街口，瞄準(zhǔn)的客戶都是高端的大型公司，但在南京市政府的招商引資力度沒有改善之前，南京寫字樓的前路還是難走的。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2006年因大量底商和寫字樓上市導(dǎo)致商業(yè)用房供應(yīng)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)20062007年在供應(yīng)過大，銷售壓力是開發(fā)商最頭痛的問題。杭州：不再冒進(jìn) 2005年杭州樓市由高速發(fā)展到近期穩(wěn)定盤整，這一切歸功于宏觀調(diào)控，如果宏觀調(diào)控再次加大，無(wú)疑將對(duì)杭州樓市產(chǎn)生巨大影響。由于杭州樓市在2005年宏觀調(diào)控下，已經(jīng)漸漸走入正軌，所以2006年將是鞏固成果的一年。高端物業(yè)需求量縮減 2005年隨著宏觀調(diào)控政策影響的深化，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。至年末，隨著金融政策的松動(dòng)以及開發(fā)商的策略調(diào)整，普通住宅的成交量出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。高端物業(yè)受到宏觀調(diào)控的影響較大，2005年下半年高端物業(yè)均呈現(xiàn)不同程度的滯銷態(tài)勢(shì)，部分樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)整后成效也不甚顯著，而投資價(jià)值的下降以及房貸限制都將對(duì)需求產(chǎn)生直接影響，預(yù)計(jì)2006年高端物業(yè)的需求量將有所縮減。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，杭州寫字樓市場(chǎng)零散分布的狀況有所改變，集中商務(wù)區(qū)開始出現(xiàn)，目前主要分布在三個(gè)區(qū)域：城市中心區(qū)、錢江新城和濱江板塊。其中隨著錢江新城寫字樓相繼開工，2006年錢江新城總體量將超過100萬(wàn)平方米，所以錢江新城將成為杭州寫字樓市場(chǎng)未來幾年供應(yīng)的主力軍，寫字樓區(qū)域市場(chǎng)“核心化”將形成。珠三角區(qū)域樓市06年將在活躍中增長(zhǎng) 2005年，國(guó)家進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控措施，但珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻繼續(xù)在平穩(wěn)的增長(zhǎng)，大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)步上揚(yáng)的獨(dú)立走勢(shì)。尤其在2005年10月后，深圳市的房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了快速上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)暗涌上升的躁動(dòng) %，其中特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)30%。10月，深圳特區(qū)內(nèi)新開盤項(xiàng)目均價(jià)超過1萬(wàn)元每平方米。珠海，房?jī)r(jià)一度低迷、飽受空置房問題困擾的特區(qū)，%。 展望2006年，珠三角區(qū)域由于市場(chǎng)化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房?jī)r(jià)泡沫較少，該地區(qū)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的消費(fèi)需求以及穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)。 相比之下，珠三角的廣大二線城市則仍處于從啟動(dòng)到成熟的中間階段，土地成本與開發(fā)成本較低，在此階段的房地產(chǎn)開發(fā)仍然能夠獲得較高的平均利潤(rùn)率，這是吸引投資，產(chǎn)生“洼地效應(yīng)”的一個(gè)重要因素。區(qū)域融合趨勢(shì)將更加明顯 目前珠三角在發(fā)展廣州—佛山經(jīng)濟(jì)圈、深圳—東莞經(jīng)濟(jì)圈、中山經(jīng)濟(jì)圈，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)大。反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，就是珠三角的區(qū)域融合趨勢(shì)越來越明顯。珠三角地區(qū)“一小時(shí)生活圈”的城際交通，拉近了城市間房地產(chǎn)的距離，也使得珠三角的房地產(chǎn)資源可以在更大范圍分配。比如廣州人在佛山買房，深圳人在東莞置業(yè)，東莞人也可以去廣州，香港人還可以去珠三角的任何一個(gè)地方置業(yè)。這種區(qū)域融合的趨勢(shì)將隨著土地資源的減少和房?jī)r(jià)的差異化，而更加明顯。深圳：關(guān)外將成主流 2005年，在宏觀調(diào)控的浪潮中，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后程發(fā)力，房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)，空置面積降至歷史新低，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另類。小心過度投資 在2005年下半年，深圳鬧起了所謂的“房荒”，在全國(guó)調(diào)控的大環(huán)境下逆市暴漲。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年10月，深圳二手房?jī)r(jià)格上漲幅度最為迅猛，%，為全國(guó)第二。 同時(shí)，多個(gè)市場(chǎng)消息稱，有大量炒家進(jìn)入以深圳為首的珠三角市場(chǎng)，入市資金高達(dá)200億元。中金公司的一份研究報(bào)告認(rèn)為，深圳市連續(xù)幾年土地供應(yīng)量維持在1平方公里左右，而且高檔商品房供應(yīng)較為欠缺，在香港房?jī)r(jià)大幅上升的背景下，各地的投機(jī)和投資者進(jìn)入后推波助瀾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲。 深圳官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱深圳房地產(chǎn)投資比例為“17%”，而警戒線是20%。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為深圳的投資比例已經(jīng)超過了 20%，深圳地產(chǎn)專家半求更是認(rèn)為，“據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的觀察，炒家最少有30%。” 在本刊2005年的展望中，分析人士已指出深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移。這一趨勢(shì)，在2006年將成為市場(chǎng)主流。 據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的29%；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近20%，居其次。 對(duì)于2006年，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，深圳特區(qū)土地資源儲(chǔ)備極其有限，80%以上的可建設(shè)用地都集中在關(guān)外兩區(qū)，而新增政府儲(chǔ)備土地更是全部集中在關(guān)外，因此深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)重心加速向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)在2006年將進(jìn)一步的明顯。 此外，而隨著南坪高速、福龍公路、東部沿海高速、南光高速、1地鐵二期、3地鐵、4地鐵二期等主要交通干線的建設(shè)，關(guān)內(nèi)外聯(lián)系越來越緊密，“大深圳”的置業(yè)理念將逐漸成為共識(shí)。廣州：房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局提供的110月全市十區(qū)一手住宅交易數(shù)據(jù)顯示，除了受“新政”影響的6月，廣州的房?jī)r(jià)都是在穩(wěn)步上升。特別是在10月，廣州十區(qū)一手住宅房?jī)r(jià)突然飆升至前10月的最高點(diǎn)5597元/平方米，比9月上升了647元/平方米，升幅達(dá)13%。 尤其是從10月份開始，廣州大部分樓盤售價(jià)都向上走。如天河區(qū)大部分區(qū)域房?jī)r(jià)超過7000元/平方米，海珠區(qū)核心區(qū)域難以找到6000元/平方米以下的房子，各區(qū)域的樓盤售價(jià)都在向上調(diào)升，使房?jī)r(jià)水平整體上浮。 在2006年，如果政府能撇清其中投機(jī)因素，制定有效措施對(duì)抗所謂
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1