【文章內(nèi)容簡介】 ，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項目)開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的具體指標(biāo)，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。(4)10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》(征求意見稿)，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。(5)10月29日央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。 ，規(guī)范土地市場 繼2003年的“土地風(fēng)暴”之后，更為嚴(yán)格的土地控制政策和措施在2004年相繼實(shí)施：(1)國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個暫?！卑肽?，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。(2)繼續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進(jìn)行督查，%的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。(3)國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經(jīng)營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。(4)為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴(yán)格土地管理，2004年10月底國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。為貫徹落實(shí)該決定，完善土地供應(yīng)計劃。2004年11月國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》。(5)為消除地方政府干預(yù)土地審批，省以下土地管理部門實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。(6)為切實(shí)保護(hù)耕地特別是保護(hù)基本農(nóng)田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。 經(jīng)過治理整頓，2004年第一季度國務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，30個省(區(qū)、直轄市)共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，超過全國實(shí)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，；清理違法占用土地項目7184個，；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風(fēng)”得到遏制。土地市場向規(guī)范化邁進(jìn)一步，1～，總價款達(dá)到2100多億元。 2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》1月1日開始實(shí)施，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實(shí)施，6月6日國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機(jī)構(gòu)、行政行為進(jìn)行了規(guī)范，細(xì)化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強(qiáng)制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。 (二)2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。 ，融資渠道醞釀變局 中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”列為2005年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。參照以往的經(jīng)驗(yàn)，固定資產(chǎn)投資超過國民收入的35%就會出現(xiàn)投資過熱?？疾旃潭ㄙY產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產(chǎn)過熱年份，全國投資率也沒有達(dá)到38%的水平。%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，%。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，%的新高。這表明控制投資增長的任務(wù)仍然緊迫。房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的20%左右，并對上游產(chǎn)品有極強(qiáng)的拉動作用，所以壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。 由于央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進(jìn)一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會等，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。 ，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán) 2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴(yán)格。國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強(qiáng)化。建設(shè)項目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進(jìn)一步強(qiáng)化耕地的保護(hù)和嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量的基本國策，從嚴(yán)從緊控制土地農(nóng)轉(zhuǎn)非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收，特別是涉及占用基本農(nóng)田的規(guī)劃調(diào)整要經(jīng)國務(wù)院審批；針對耕地保護(hù)將建立責(zé)任考核體系，落實(shí)土地管理行政首長負(fù)責(zé)制，各級政府土地管理的權(quán)利和責(zé)任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強(qiáng)市場形成地價的機(jī)制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護(hù)國家作為土地所有者的權(quán)益，消除開發(fā)商的尋租機(jī)會和不當(dāng)?shù)美?，有利于消除腐敗和廉政建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。 ，二手房市場升溫 2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)，可以期望2005的拆遷工作將慎重進(jìn)行。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。 2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場并未達(dá)到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產(chǎn)價格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。因此可以預(yù)見，2005年二手房市場將在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮