【正文】 讓程序仍欠規(guī)范，缺乏監(jiān)督，如經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規(guī)范，有的地方不按規(guī)定或不能及時(shí)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息，有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣(mài)或陪標(biāo)、串標(biāo)等問(wèn)題，一些領(lǐng)導(dǎo)干部仍在通過(guò)打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。土地利用規(guī)劃的法律效力還沒(méi)有真正建立，調(diào)整建設(shè)用地增量的現(xiàn)象在許多地方時(shí)有發(fā)生，1987年及1997年編制的兩輪土地規(guī)劃事實(shí)上并未得到有效執(zhí)行。一些地方政府為了短期利益出臺(tái)土地優(yōu)惠政策，以低價(jià)土地招商引資，導(dǎo)致長(zhǎng)期性投資環(huán)境惡化、區(qū)域間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家土地資產(chǎn)的流失。 中央采取“暫停土地審批半年”應(yīng)急性控制土地措施后，2004年的土地控制初見(jiàn)成效，但這種措施畢竟只能是暫時(shí)性的?！皟鼋Y(jié)半年土地審批”是1997年國(guó)務(wù)院11號(hào)文件以來(lái)國(guó)家第二次采取“暫停”這種非常措施，但在沒(méi)有消除“占地沖動(dòng)”機(jī)制和建立約束“沖動(dòng)”機(jī)制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。 (三)房地產(chǎn)銷(xiāo)售 2004年商品房銷(xiāo)售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997～2003年年平均銷(xiāo)售增量的4118萬(wàn)平方米(見(jiàn)表4)增加了396萬(wàn)平方米。隨著銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷(xiāo)售額也大幅上漲。 在銷(xiāo)售總額中，個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加。%%，其后逐年上升，%(見(jiàn)圖6)。從各類商品房銷(xiāo)售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷(xiāo)售總量中住宅一直占近90%(見(jiàn)圖7)，表明居民對(duì)住宅需求旺盛；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積也有所增長(zhǎng)。 從銷(xiāo)售面積與竣工和新開(kāi)工面積的比較看，1998年商品房銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)竣工面積、(見(jiàn)表4和圖8)。除1999年外，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均高于竣工面積增長(zhǎng)率，表明相對(duì)空置面積在下降。%，%，%，、(見(jiàn)圖9)。這種態(tài)勢(shì)盡管對(duì)減少空置面積有利，但若考慮銷(xiāo)售相對(duì)于開(kāi)工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風(fēng)險(xiǎn)。 2004年全國(guó)商品房平均售價(jià)為2714元/平方米，比1998年增加651元(見(jiàn)圖圖1表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。從各類商品房2004年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，%。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價(jià)格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長(zhǎng)1337元；2004年商業(yè)用房的價(jià)格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，%。全國(guó)2004年住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)較快，辦公樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格增幅較大。 商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：(1)土地價(jià)格上漲。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2004年第一季度35個(gè)大中城市有7個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，有9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。其中上海、沈陽(yáng)、杭州、寧波、天津等五個(gè)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙上漲。第二季度，全國(guó)有8個(gè)城市土地交易價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，有6個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，其中杭州、上海、沈陽(yáng)、天津表51998~2004年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格單位：元/平方米項(xiàng)目年份房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格其中住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他等4城市重合。可見(jiàn)，地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。(2)建筑材料價(jià)格上漲。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)性失衡的原因，一是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。%，%%。二是市場(chǎng)的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能是檔次較低、盈利較差的低價(jià)商品房。三是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格。(5)投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)。(6)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對(duì)“地根”的緊縮，影響消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)者的心理預(yù)期，引起更多人跟風(fēng)。(7)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更是新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。 應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，2004年采取的宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，事實(shí)上起到了推動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)的作用。但是，宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)而不是降低房?jī)r(jià)，不能以房?jī)r(jià)走勢(shì)作為判定調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)。站在消費(fèi)者角度看，房?jī)r(jià)的升高使苦于房?jī)r(jià)高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問(wèn)題主要應(yīng)靠住房社會(huì)保障體系，而不是產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。 盡管2003年以來(lái)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷(xiāo)售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。需求是銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。1998年以來(lái)，%，%，只有2004年住宅價(jià)格增長(zhǎng)率超過(guò)了城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率(見(jiàn)圖12)。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求。%，2004年已超過(guò)40%。城鎮(zhèn)人口每年超過(guò)1000萬(wàn)人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。三是投資和投機(jī)性購(gòu)房需求。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，%，長(zhǎng)沙市為16%，寫(xiě)字樓則高達(dá)40%。 旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。當(dāng)然，考察1998年以來(lái)的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應(yīng)當(dāng)審慎地看待當(dāng)前的有效需求，對(duì)房?jī)r(jià)與收入的動(dòng)態(tài)比較關(guān)系保持一定的戒心。 二、影響房地產(chǎn)的調(diào)控政策和2005年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) (一)影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多、在建規(guī)模過(guò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)于依賴銀行貸款。為控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，2004年中央實(shí)施了以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，土地管理部門(mén)持續(xù)開(kāi)展土地市場(chǎng)的清理整頓，土地嚴(yán)、金融緊貫穿全年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴(yán)控“銀根”緊縮的壓力。其實(shí)，從2003年下半年開(kāi)始，政府就陸續(xù)出臺(tái)了加強(qiáng)土地管理、控制信貸過(guò)快增長(zhǎng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實(shí)施力度進(jìn)一步加大而已。 2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)烙上了深刻的宏觀調(diào)控烙印，并將對(duì)2005年房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)產(chǎn)生深刻影響。 “銀根” 2004年金融部門(mén)連續(xù)采取措施，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。(1)。(2)4月27日國(guó)務(wù)院下發(fā)通知