【正文】 少了2400多萬平方米。同時，2004年房地產投資量依然處于增長狀態(tài)，為1997年以來的最高值。 盡管2004年國內信貸在房地產開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。 從商品住宅的投資類型結構看(見表2)，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，為1998年以來最低。 ，但經濟適用房所占比重繼續(xù)減少 從地區(qū)投資結構看，2004年東、中、%、%%，%、%%。從中國國民經濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，房地產投資占全社會固定資產投資比重的上升是市場需求結構發(fā)生變動的必然結果。從2004年變化看(見圖1)，房地產投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產投資同步下降。上述幾點是本課題組進行以下分析和預測的邏輯起點。房地產業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)，判斷房地產業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發(fā)展觀為指導，在經濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展總報告作者：日期：2005房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展總報告 由中國社會科學院等多家單位的學者共同完成的《2005年房地產藍皮書：》，近日由社會科學文獻出版社正式出版，同時中國社科院正式發(fā)布該報告，下為總報告部分全文： 住房是居民的基本生活需求。房地產產品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業(yè)形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。 一、2004年中國房地產市場形勢判斷 2004年是中國房地產市場不平靜的一年，國家出臺房地產宏觀調控政策頻率之高、力度之大前所未有。但從近幾年的數據比較看，圖12004年1~12月全國固定資產投資與房地產投資增速比較*注：* 本報告中圖表資料來源除注明外，均來自于國家統(tǒng)計局和國家信息中心。1986～2004年的18年間，%，%的速度，也遠高于GDP的增長速度(見圖表1)。中西部的比重增大。經濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了6個多百分點；%，%。因此，在房地產開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。房地產開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地產開發(fā)的金融風險。房地產土地購置面積增量也呈現減緩勢頭，1997～2003年房地產土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。這種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時也使房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領域之一。這是制度上的最根本的問題。其中集體上訪905批、13223人，個體上訪3121批、5397人，半年就超過2003年3929批、18071人的全年上訪總量。低廉的征地費不僅使農民失地失業(yè)，也是獲取巨額財政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。 中央采取“暫停土地審批半年”應急性控制土地措施后，2004年的土地控制初見成效，但這種措施畢竟只能是暫時性的。 在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，%。國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調查報告顯示，2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點，有9個城市房價漲幅超過10個百分點。(2)建筑材料價格上漲。%，%%。(6)國家對房地產開發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費者對房價的預期。 應當承認，2004年采取的宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，事實上起到了推動價格增長的作用。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。%，2004年已超過40%。 旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。各商業(yè)銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。(1)。(5)10月29日央行上調存貸款基準利率。(4)為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務院頒布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。(6)為切實保護耕地特別是保護基本農田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關于印發(fā)〈關于基本農田保護中有關問題的整改意見〉的通知》。土地市場向規(guī)范化邁進一步，1～，總價款達到2100多億元。因此，2005年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩(wěn)較快發(fā)展?？疾旃潭ㄙY產投資占國內生產總值的比例(投資率)歷年變化(見圖13)可以看到，即使在1992～1993年房地產過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水平。房地產投資占社會固定資產投資的20%左右，并對上游產品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。 ，建設用地增量控制更嚴 2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設用地增量供應控制將更加嚴格。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規(guī)劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。 ，二手房市場升溫 2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。 ，房價增幅趨緩 從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。 從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。不過考慮到以下因素，我們認為2005年房地產價格的升幅將有所回落：第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預期的影響最大(市場預期供給減少是2004年房價上漲的深層原因)，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。近幾年房地產市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現出濃厚的浮躁色彩，順應了高收入購房者不僅重視房屋品質和舒適程度，而且追求文化品位