【正文】 于房地產(chǎn)建設(shè)。四、成長(zhǎng)階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1994至1999年。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。相應(yīng)的改革舉措基本是試點(diǎn)性質(zhì)，從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，可以被看作是一個(gè)在中國(guó)新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期，比較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)僅為4400家，從業(yè)人數(shù)14萬(wàn)人。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象，本篇是關(guān)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，力圖對(duì)該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)為重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。由于發(fā)展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：北京市場(chǎng)目前二手房交易持續(xù)低迷，寫字樓市場(chǎng)需求乏力，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和別墅市場(chǎng)空置率上升，與此同時(shí)郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展；而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落，低價(jià)房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇，辦公樓市場(chǎng)步入上升通道，上海樓市步入大盤時(shí)代 。而在需求方面，我國(guó)商品房持續(xù)熱銷，平均價(jià)格穩(wěn)步上升，個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。首先，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧，對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和9293年進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。其次，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出分析。與此同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)；房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大；房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限；房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但“空置房”壓力漸顯露。報(bào)告最后提出了對(duì)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè)，其投資周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征非常明顯，對(duì)于中國(guó)而言，改革開放20多年來(lái)，由于存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對(duì)外開放不斷擴(kuò)大的背景，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革（尤其是我國(guó)住房制度改革，具體進(jìn)程見(jiàn)表11）的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。二、過(guò)熱階段。其所出現(xiàn)的投資過(guò)熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn)，充分說(shuō)明在一個(gè)高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時(shí)候，其潛在風(fēng)險(xiǎn)是多么觸目驚心。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹，國(guó)家開始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)。從1998年開始，國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入成長(zhǎng)和發(fā)展時(shí)期。依據(jù)1990年以來(lái)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展情況、近年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變化，可以基本把握我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從而可以判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的潛力仍然巨大。98年以來(lái)的開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)主要源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷售的擴(kuò)大，且個(gè)人已成為住房消費(fèi)的主體（占93%）。具體政策變化的概括如下：表12我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的影響住房分配貨幣化消除實(shí)物分房的各種弊端，提高個(gè)人購(gòu)房能力提高有效需求，帶動(dòng)個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入房市，減少取消開發(fā)稅費(fèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高購(gòu)買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費(fèi)涉及多個(gè)部門，雖然減免的項(xiàng)目多，但對(duì)成本影響很小，提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場(chǎng)壁壘優(yōu)勝劣汰，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，非常有效發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng)形成梯度消費(fèi)，對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展有積極意義土地市場(chǎng)化強(qiáng)化土地資源管理和宏觀調(diào)控，保證公平交易`有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，提高發(fā)展商總體素質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，在人均GDP為300－1000美元的階段，住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。我國(guó)現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù)，我國(guó)目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住房租金支出占總支出的比重不足5％，這顯然是大大低于國(guó)際平均水平。根據(jù)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市化達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國(guó)目前只有36%，所以發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點(diǎn)投向行業(yè)之一，將越來(lái)越具有更重要的地位和作用。在商品住宅中，高檔別墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降；地區(qū)結(jié)構(gòu)也在變化，近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高于東部地區(qū)，這與中西部地區(qū)住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有關(guān)。圖23：19942001年房地產(chǎn)建設(shè)情況表22：全國(guó)當(dāng)年施工面積、新開工面積與竣工面積 單位：萬(wàn)平方米1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年施工面積3749948543465374525548473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303 三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，從業(yè)人數(shù)由14萬(wàn)人增加到近106萬(wàn)人。表23 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和性質(zhì) （單位：家）年度企業(yè)個(gè)數(shù)國(guó)有集體私營(yíng)港澳臺(tái)外商投資1998243787958453874643214120419992576273704127992531671173200027303664134921314428991127200129552586229911665629591084近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入大幅提高，行業(yè)利潤(rùn)在1994年隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控的進(jìn)行有所下滑，到1999年達(dá)到谷底。同時(shí)，%，對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)的。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過(guò)全國(guó)平均水平的情況。1990年個(gè)人購(gòu)買商品住宅731萬(wàn)平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998年，個(gè)人購(gòu)買住宅7013萬(wàn)平方米，占74%；到2001年10月，個(gè)人購(gòu)買住宅8609萬(wàn)平方米，占93%。（見(jiàn)圖27）這也反映房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已基本趨向合理，近年房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)主要是住宅需求推動(dòng)。第三節(jié)、房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實(shí)出現(xiàn)了過(guò)熱的趨勢(shì)和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，謹(jǐn)慎判斷。這種供過(guò)于求對(duì)于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤(rùn)將產(chǎn)生直接影響。特別是一些投資開發(fā)過(guò)熱的城市，已存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有些城市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國(guó)的平均水平、且施工面積和新開工面積仍然較大。國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，在對(duì)比空置警戒時(shí)均用非當(dāng)年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比）為指標(biāo)，而不用按當(dāng)年空置率計(jì)算。因?yàn)樗械目⒐っ娣e并非全部可銷售面積，竣工面積中包括不可銷售的面積，如人防、車庫(kù)、變電室、鍋爐房、會(huì)所、商業(yè)、教育配套等均為不可分?jǐn)偤筒荒茕N售的面積，國(guó)際上大多都是現(xiàn)房銷樓，只有東南亞地區(qū)供不應(yīng)求和金融支持相對(duì)較差的國(guó)家是期房預(yù)售。2002年5月份杭州房交會(huì)調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)刭?gòu)房投資（出租或轉(zhuǎn)手）比例至少已達(dá)到30%，新房入住率只有50%。如鄭州市房管局抵押辦負(fù)責(zé)人指出：在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中，約有三分之一辦理的是假按揭。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的一個(gè)業(yè)務(wù)重點(diǎn)，有的銀行為了擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)份額，在辦理按揭貸款的過(guò)程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。如果加上個(gè)人住房按揭貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60％，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴是很大的。今年上半年，即88%的購(gòu)房資金是來(lái)源于銀行的按揭貸款。2001年全國(guó)35個(gè)大中城市大部分房?jī)r(jià)(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入()比率都超過(guò)6，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10。第二、商品房售后服務(wù)問(wèn)題不少，影響購(gòu)房者的消費(fèi)信心。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度我國(guó)房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平，近幾年的的對(duì)比發(fā)展趨勢(shì)更趨明顯。第三章我國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè)。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業(yè)務(wù)不至于過(guò)于萎縮。在市場(chǎng)表現(xiàn)上，我國(guó)加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)際形勢(shì)的影響，跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。三、公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇自2002 年9 月份實(shí)施內(nèi)、外銷并軌以來(lái)，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場(chǎng)份額。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場(chǎng)總體空置率與一季度相比， 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 個(gè)百分點(diǎn)； 個(gè)百分點(diǎn)。另一類是低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價(jià)和總價(jià)，同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。2003 年前兩月已有6 個(gè)郊區(qū)新項(xiàng)目正式推出，占年初新項(xiàng)目總數(shù)的近20%。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要有：長(zhǎng)安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、樂(lè)城（西南二環(huán)附近）等等。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，去年北京房?jī)r(jià)下降的一大原因是中低價(jià)位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價(jià)在每平方米5000 %，%。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。 萬(wàn)平方米，%, 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米。二、個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款的增長(zhǎng)走勢(shì)呈階段性溫和回落。當(dāng)前上海個(gè)人商品房消費(fèi)信貸市場(chǎng)有兩個(gè)問(wèn)題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。上述現(xiàn)象并存，說(shuō)明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房?jī)r(jià)也對(duì)貸款增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購(gòu)房面積下降。但是從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會(huì)上的情況來(lái)看，二手房市場(chǎng)上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。與高檔二手住宅交易相對(duì)較冷相比，總價(jià)30 萬(wàn)元左右的低檔二手房需求更趨火熱。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價(jià)從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達(dá)到最低點(diǎn)905 點(diǎn)，歷時(shí)五年零二個(gè)月，共下跌558 點(diǎn)，%。五、上海樓市步入大盤時(shí)代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個(gè)樓盤中，有32個(gè)建筑面積在10－30萬(wàn)平方米之間，10個(gè)在50萬(wàn)平方米以上。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下，甚至單幢的商品房，沒(méi)有配套與綠化也賣得不錯(cuò)。大規(guī)模樓盤的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問(wèn)津。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略。統(tǒng)計(jì)結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強(qiáng)的樓盤中，體量超過(guò)100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個(gè)，而內(nèi)環(huán)以外占4個(gè)；體量50 －100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個(gè)；30 －50 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)外擁有個(gè)數(shù)為3：5；20 －30 萬(wàn)平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域。2003 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外來(lái)需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，境外人士及省市人士購(gòu)房的總量將繼續(xù)增加，購(gòu)房類型將擴(kuò)展至不同的價(jià)格區(qū)間。主要表現(xiàn)為三大特征：第一，全市新開工的商品房面積明顯加快。連帶著二手房?jī)r(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，3月份，上海二手房指數(shù)為1102 點(diǎn)，比上月上升12點(diǎn)。因此，在這種被虛擬需求不斷擴(kuò)大了的總需求保持強(qiáng)勁的增勢(shì)下，指望2003年的上海樓市改變?nèi)ツ甑臐q勢(shì)，無(wú)疑是不切實(shí)際的。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時(shí)，不排除區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，足以讓投資者引起注意。這種投資增長(zhǎng)也體現(xiàn)了廣州房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。9%。三、市場(chǎng)展望2003年廣州商品房的成交面積約在860萬(wàn)平方米左右，略高于同期的預(yù)售商品房面積，與2002年的成交面積相比增長(zhǎng)幅度約在5%左右。財(cái)富廣場(chǎng)（8萬(wàn)平方米）、新創(chuàng)舉大廈（）和華普廣場(chǎng)（）將成為2003 年天河區(qū)寫字樓新增供應(yīng)的主力項(xiàng)目。房子作為一件商品，必然要遵循價(jià)值規(guī)律，任何一個(gè)產(chǎn)品都會(huì)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，價(jià)格下降是必然的，手機(jī)、電腦、汽車這些消費(fèi)品都是“素質(zhì)”越來(lái)越高，而“身價(jià)”卻越來(lái)越低。從房?jī)r(jià)及戶型結(jié)構(gòu)看，在銷售面積中，四房及以上的大戶型住宅2347套，占總成交套數(shù)的14%，二房及三房住宅共12504套，成交比例為74%。二、深圳的地產(chǎn)泡沫分析從深圳市2002年土地出讓情況來(lái)看，基本保持在19962001年平均出讓面積1300 公頃的水平上，但在住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地占總量的百分比方面，卻由19962001 年平均約31%下降到約27%；從房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模來(lái)看，2002 億元，同比增長(zhǎng)26%；商品房施工面積達(dá)到2337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%；從房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及供求關(guān)系來(lái)看，各種類型的住宅及寫字樓品種齊全，成交活躍，2002年成交面積突破700萬(wàn)平方米；從商品房空置率來(lái)看，繼續(xù)降低，保持在平穩(wěn)的理性狀態(tài)。相反，比上年上升13%。三、市場(chǎng)展望2003年一季度，其中二房、三房住宅成交面積比例為74%，6000 元/%，全市住宅均價(jià)為5462元/平方米。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，兩頭小中間大（兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房，中間為中檔住宅）的“紡錘型”結(jié)構(gòu)是最