【正文】 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃3進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。但由于市場的供需情況的客觀存在，居民需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，從而導(dǎo)致房價(jià)的飆升，進(jìn)一步影響樓面地價(jià)，使之也處在高位。當(dāng)然，此時的付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房屋銷售中所得到的利潤，而這也造成了近十年房價(jià)發(fā)生翻來覆去變化的原因。央行發(fā)布的《補(bǔ)充通知》對第二套房 做出明確說明，是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)為單位來認(rèn)定房貸次數(shù)。盡管杭州還沒有出現(xiàn)類似的情況，但從去年 12 月到今年 1 月，出現(xiàn)退房的數(shù)量不斷增加，許多消費(fèi)者開始持觀望的心態(tài)居多。杭州地處長江三角洲南翼中心城市，地處長江三角洲南翼、杭州灣西端、錢塘江下游、京杭大運(yùn)河南端，上海大都市圈內(nèi)人居首選城市，上海與華中、華南地區(qū)生產(chǎn)要素流動的重要門戶，是中國東南部的交通樞紐。目前，購房者絕大多數(shù)都是外來人口，政府也出臺一系列政策，如“購房入戶”來吸引外來人口購房。從 20222022 年的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，2022 年開始發(fā)生了一些變化，除了開發(fā)投資額上升，施工面積及竣工面積都發(fā)生下降，究其原因主要是由于房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲，而 2022 年的變化則更為明顯，施工面積的上升與竣工面積的下降，使人們聯(lián)想到由于國家的宏觀調(diào)控，如針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，促使過熱的市場需求降溫，投資需求的減退。杭州是全國第一個實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升。浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃6可見目前杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場仍屬于供不應(yīng)求，而周邊地方相對于而言供過于求；從成交量上看，二手房的需求大于新開發(fā)的商品房。，拉動房價(jià)上漲：由于杭州市政府在 2022 年提出了“住在杭州，學(xué)習(xí)在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州”的三大城市定位，加快了對外來人才的吸引力度。，中國難以獨(dú)善其身：根據(jù)國際各大金融機(jī)構(gòu)的預(yù)測，20222022 年，全球經(jīng)濟(jì)將陷入相對不景氣的狀態(tài)，目前美國房價(jià)連續(xù)下跌，遲早會影響中國。盡管房價(jià)之高讓人望而卻步，但需求量的上升導(dǎo)致對房屋的購買仍在上漲。根據(jù)所收集的問卷，運(yùn)用 SPSS 軟件及 EXCEL 對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，概要如下：（一）消費(fèi)者居住現(xiàn)狀調(diào)查圖2：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈圖3：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈25%35%18%12%7% 3% 60平 方 米 及 以 下6180平 方 米81100平 方 米101120平 方 米121160平 方 米161平 方 米 及 以 上13%28%12%14%10%8%6% 4% 5%上 城 區(qū)下 城 區(qū)西 湖 區(qū)拱 墅 區(qū)江 干 區(qū)蕭 山余 杭臨 平下 沙浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃8圖4：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈從上述四圖上看出，被調(diào)查者所居住的區(qū)域除了下城區(qū)所占比例比較多時，其余各地區(qū)比例大致相等，而調(diào)查者目前的居住面積主要集中在 6180 平方米，戶型集中在二室一廳和二室二廳，戶型與面積是有著密切的關(guān)系的，房屋類型主要集中在多層。18%24%18%7%10%7%4% 3% 9%上 城 區(qū)下 城 區(qū)西 湖 區(qū)拱 墅 區(qū)江 干 區(qū)蕭 山余 杭臨 平下 沙15%30%30%15%7% 3% 一 室 一 廳二 室 一 廳二 室 二 廳三 室 一 廳三 室 二 廳其 他浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃9圖5：工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈從上圖得出，被調(diào)查者所在的工作地點(diǎn)比較分散，杭城的每個區(qū)域都存在，但下城區(qū)，與西湖區(qū)所占的比例相對而言較大。圖6：交通情況統(tǒng)計(jì)分析從上圖看出，調(diào)查者對目前的杭城的交通并不十分的滿意，近一半的調(diào)查者認(rèn)為交通不方便。14%18%10%45%13%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 方 便很 不 方 便63%37%有沒 有浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃10圖7：汽車擁有量情況分析從上圖看出，目前擁有汽車的人數(shù)已超過半數(shù)，這雖然是造成交通擁擠的重要因素之一，但從另一角度來看，也是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯現(xiàn)。從數(shù)據(jù)看出，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式下，有很多人已選擇獨(dú)立或者幾個人一起的工作。圖13：工作地位置統(tǒng)計(jì)分析上圖與剛剛有關(guān)交通的問題聯(lián)系看來，其實(shí)大家對現(xiàn)在的交通已比較擔(dān)心，所以大家都希望工作與居住的距離越近越好。我們應(yīng)該客觀的分析市場情況，從消費(fèi)者需求為始終，減少開發(fā)的數(shù)量，提高開發(fā)的質(zhì)量，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展趨勢。表2：云溪香山樓盤基本情況占地面積 172 畝建筑面積 26 萬平方米建筑類型 多層，小高層及高層主力戶型 兩室兩廳，三室兩廳價(jià) 格 10000 元/平方米左右2．九樹公寓九樹公寓位于杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)五云山南麓,一個幽靜美麗山谷中?；厝荷江h(huán)繞，惟獨(dú)沿路是一條長條帶狀的平原, 由于原生地的植被保護(hù)相當(dāng)好，滿目皆使蒼翠。沐橋沐橋公寓位于杭州之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)分布了多所大中院校，浙江大學(xué)之江校區(qū)、中國美院象山分院、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、宋城華美學(xué)校等，人文氣息濃郁，具備深厚的文化底蘊(yùn)。而沐橋公寓的建成將進(jìn)一步提升該區(qū)域住宅檔次，成為杭州標(biāo)桿型住宅項(xiàng)目。3．自然風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境資源豐富。機(jī)會：周邊樓盤開發(fā)性質(zhì)大致相似，可以尋找突破口，開發(fā)出自己的特色，從而吸引消費(fèi)者的眼光。 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃16“杭州新一代 ”，他們大多是 25~30 歲的杭州本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時尚，喜愛情調(diào)，對“ 未來會有豐厚收入” 的信心最高?！皞鹘y(tǒng)高薪型”以杭州本地人為主，年齡主要在 40~55 歲，職業(yè)以政府、國企的高級領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入” 持懷疑態(tài)度?？紤]到客戶對房屋的實(shí)用、舒適需求并重。浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃17此外考慮到近年來“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施使得以單身公寓功能物主要訴求的戶型需求驟增。相較于周邊云溪香山、九樹公寓、（二）方案的基本規(guī)劃擬開發(fā)建設(shè)一物業(yè)，集住宅與辦公于一體。在 3 個單元中,其中 2 個單元建造單身公寓,還有 1 個單元建造大戶型。希望您能在百忙中抽出一點(diǎn)時間來完成這次調(diào)查問卷，謝謝您的支持與合作!請?jiān)谀夏敕ǖ倪x項(xiàng)上打“√”1．您目前所居住在哪個區(qū)域：A 上城區(qū) B 下城區(qū) C 西湖區(qū) D 拱墅區(qū) E 江干區(qū) F 蕭山 G 余杭 H 臨平 I 下沙2．您目前所居住的房屋面積：A60 平方米以下 B6180 平方米 D81100 平方米 E101120 平方米 F121160 平方米 G161 平方米以上3．您目前所居住的房屋戶型：A 一室一廳 B 二室一廳 C 二室二廳 D 三室一廳 E 三室二廳 F 其他4．您現(xiàn)在居住的房屋類型：A 多層 B 小高層 C 高層 D 排屋 E 別墅 F 酒店式公寓5．您現(xiàn)在工作地在哪個區(qū)域：A 上城區(qū) B 下城區(qū) C 西湖區(qū) D 拱墅區(qū) E 江干區(qū) F 蕭山 G 余杭 H 臨平 I 下沙6．您覺得目前您生活與工作間的交通是否方便：A 非常方便 B 比較方便 C 一般 D 不方便 E 很不方便7．您的家庭是否擁有汽車：浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃20A 有 B 沒有8．您將來購房，會選擇杭州的哪個區(qū)域：A 上城區(qū) B 下城區(qū) C 西湖區(qū) D 拱墅區(qū) E 江干區(qū) F 蕭山 G 余杭 H 臨平 I 下沙9．您會購買的房屋類型： A 一室一廳 B 二室一廳 C 二室二廳 D 三室一廳 E三室二廳 F 其他10．您將來打算購房的面積：A50 平方米以下 B5170 平方米 C7190 平方米 D91120 平方米 E121150 平方米 F151 平方米以上11．您希望能有自己的工作室么：A 希望 B 無所謂 C 不希望12．您希望能工作與