【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況與房地產(chǎn)的開發(fā)投資狀況、土地供給狀況密切相關(guān)，所以我們研究房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況時先對這兩個問題作一分析。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金為1732萬元，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。從這兩年的發(fā)展趨勢來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。1986年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商已達(dá)到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹，國家開始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)，從1995年開始，房地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長，但速度已大大下降，1995年和1996年，%%，1997年，%。1992年，鄧小平同志的南巡講話和黨的十四大的召開，以及中共中央十四屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，有力推動了社會主義經(jīng)濟(jì)體制改革和社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，使整個國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，在這樣的大好形勢下，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展。這個階段經(jīng)歷的時間是1978年至1991年。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的含義及產(chǎn)業(yè)特性第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本文討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。第二章在這個階段，隨著經(jīng)濟(jì)改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經(jīng)濟(jì)體制改革，直接促使了我國真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，并且在1988年掀起了一個發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國家對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，并實(shí)行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目被明令停建，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭相上馬，房地產(chǎn)價格飛速上漲，%，％，%%。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入復(fù)蘇時期，其主要表現(xiàn)為：國房景氣指數(shù)從99年11月開始逐月回升，；房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)增長率重新回升，2000年1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)2860億元，比去年同期增長25%；房地產(chǎn)銷售量快速增長，價格穩(wěn)中有增，今年1至10月，全國商品房銷售面積8249萬平方米，比去年同期增長36%，住宅銷售價格為1915元/平米，%；房地產(chǎn)空置面積增速下降，今年10月，全國凈增空置面積24萬平方米，是今年以來的最小增量。第三章此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國有企業(yè)。國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。　我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況。（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度。　　(3）投資的資金來源狀況。1998年以后，隨著房地產(chǎn)開發(fā)銷售的升溫，土地開發(fā)、購置面積又開始迅速回升，2000年19月，全國土地購置面積增長率為52%，土地開發(fā)面積增長38%。近兩年，國家有關(guān)部門對土地轉(zhuǎn)讓價格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價趨于合理，96年在國家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。（1）新開工面積快速增長。(2）施工面積。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長，但受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長的趨勢，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長，2000年前10月，全國房地產(chǎn)峻工面積8893萬平方米，比去年同期增長18%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時，我國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年我國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。近幾年來，辦公樓市場供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時，辦公樓市場的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，