中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析-文庫(kù)吧
2025-06-13 23:11 本頁(yè)面
【正文】 東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的差距不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且也體現(xiàn)在盈利水平、經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)新意識(shí)等方面。東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)有企業(yè)。在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。下圖是96年我國(guó)各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)商分布圖，圖中顯示，國(guó)有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。從這兩年的發(fā)展趨勢(shì)來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營(yíng)企業(yè)或以私營(yíng)為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)。國(guó)有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國(guó)有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營(yíng)企業(yè)。企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊(cè)資金為1732萬元，全國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。96年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)如下圖所示，％，％，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況分析 由于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況與房地產(chǎn)的開發(fā)投資狀況、土地供給狀況密切相關(guān)，所以我們研究房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況時(shí)先對(duì)這兩個(gè)問題作一分析。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況。（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)36%。（2）房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。1996年開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 (3）投資的資金來源狀況。從資金來源的主體來看，三級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50％，從整體上看，一、二級(jí)企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級(jí)以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無級(jí)別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20％，這說明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化?！⊥恋刭Y源的供給狀況分析 土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，我國(guó)土地使用權(quán)是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，我國(guó)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場(chǎng)空前發(fā)展。90年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，土地資源的供給迅速增加，1993年以后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，土地供給開始下降。1998年以后，隨著房地產(chǎn)開發(fā)銷售的升溫，土地開發(fā)、購(gòu)置面積又開始迅速回升，2000年19月，全國(guó)土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率為52%，土地開發(fā)面積增長(zhǎng)38%。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)?！。?）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。（2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。近兩年，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)趨于合理，96年在國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部頒布的全國(guó)性減免48項(xiàng)稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的有10項(xiàng)，各地方政府也紛紛出臺(tái)政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。在全國(guó)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格水平下降的同時(shí)，各地區(qū)之間的價(jià)格水平進(jìn)一步擴(kuò)大，這種差距主要存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的城市之間以及大城市與中小城市之間。 商品房的新開工面積、施工面積和竣工面積分析?！ ?000年，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，（1）新開工面積快速增長(zhǎng)。93年至96年，國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開工面積逐年下降，從下圖可以看出，96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響，新開工面積增速加快，高達(dá)33．7％，99年新開工面積有所降低，但2000年新開工面積又呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)。(2）施工面積。96的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的。98年施工面積增速較快，%，％，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)?！?3）竣工面積。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長(zhǎng)，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)峻工面積8893萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)18%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最小。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： （1）住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％至10％左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，我國(guó)別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)69%以上。（2） 辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。近幾年來，辦公樓市場(chǎng)供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場(chǎng)供需
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