【正文】 筑物設(shè)備的關(guān)稅將有較大幅度的降低；（3）隨著外資更多地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響將越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政策變化影響非常大的行業(yè)，從目前來(lái)講，政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下方面：　　利率下調(diào)和征收利息稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。全面開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生增加量還要多。1997年5月人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。這幾項(xiàng)構(gòu)成中有很多可以減讓的成份，在占到房?jī)r(jià)的60％的各種稅費(fèi)中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包括的公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)受益單位負(fù)擔(dān)，目前政府已明令取消了多種不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行的各項(xiàng)收費(fèi)中，仍有很多不合理的成份，有進(jìn)一步壓縮的余地。/B的值未評(píng)估居民的購(gòu)房能力。39．2X＋26．42000年以后，一個(gè)家庭可用于購(gòu)房的款項(xiàng)有：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼、一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)在消費(fèi)者的各項(xiàng)投訴中，對(duì)商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對(duì)房地產(chǎn)欺詐事件也時(shí)有暴光，長(zhǎng)此以往，必將影響了消費(fèi)者購(gòu)房欲望，最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。商品房積壓對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的損失主要表現(xiàn)在以下幾方面，其一，積壓房占用了大量資金，使得開(kāi)發(fā)商缺乏流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，許多開(kāi)發(fā)商甚至陷入了無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)；其二，積壓房占用的大量資金增加了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用；其三，積壓商品房帶來(lái)了很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。第五章目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)?！　〉诙?lèi)城市有天津、杭州、重慶、大連、武漢、青島，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1200元至2000元，中價(jià)位為3000元至5000元，高價(jià)位為6000元至8000元。2000年110月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8249萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率會(huì)在30%以上。98年施工面積增速較快，%，％，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)?！∩唐贩康男麻_(kāi)工面積、施工面積和竣工面積分析。　1996年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2000年1至9月，這一比例己上升為69％，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。下圖是96年我國(guó)各種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布圖，圖中顯示，國(guó)有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)熱階段改革開(kāi)放以后，伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來(lái)，回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個(gè)階段：第二節(jié)改革開(kāi)放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，土地不是商品，我國(guó)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)25600多家。在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，以國(guó)有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。（2）房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個(gè)新特點(diǎn)。在全國(guó)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格水平下降的同時(shí)，各地區(qū)之間的價(jià)格水平進(jìn)一步擴(kuò)大，這種差距主要存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的城市之間以及大城市與中小城市之間。96的新開(kāi)工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開(kāi)工工程較多所引起的。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開(kāi)始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)69%以上。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但從上圖可以看出，每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。近兩年來(lái)，在中央擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的形勢(shì)。1998年住房制度實(shí)行改革后，個(gè)人購(gòu)房比例進(jìn)一步提高，2000年19月，住宅銷(xiāo)售額占房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額的85%以上。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1998年，我國(guó)政府對(duì)城市商品房售價(jià)制定了指導(dǎo)價(jià)格，總其分了四檔三類(lèi)：　　第一類(lèi)城市有北京、上海、廣州、深圳，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平米1500元至2500元，中價(jià)位為4000元以上，高價(jià)位為8000至10000元。商品房的成本構(gòu)成分析這里我們主要分析下居民住宅的成本構(gòu)成狀況。97年以后房地產(chǎn)盈利能力的地區(qū)間差異、企業(yè)間差異開(kāi)始擴(kuò)大，并且房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代?！　〗衲暌詠?lái)，雖然全國(guó)空置房的增長(zhǎng)速度已經(jīng)放緩，但空置房總數(shù)仍然偏大，全國(guó)商品房積壓已達(dá)8000多萬(wàn)平方米，按每平方米1800元左右的平均售價(jià)計(jì)算，共占?jí)嘿Y金1440億左右?！∮行┢髽I(yè)缺乏自律意識(shí)，竭盡所能地鉆各項(xiàng)法律法規(guī)的漏洞，甚至置法律法規(guī)于不顧，出現(xiàn)大量逃偵逃稅、偷工減料、虛假?gòu)V告、欺詐顧客的行為。3．6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶(hù)人口數(shù)在下降，我們就以一個(gè)三口之家為例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，這樣的假設(shè)不會(huì)使結(jié)果偏差太大。通過(guò)對(duì)下圖數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，我們可得下述回歸方程：　　　　　Y＝1上述可用于購(gòu)房的款項(xiàng)中，儲(chǔ)蓄存款和一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼為固定性的購(gòu)房款來(lái)源（兩項(xiàng)合計(jì)記為A），而每年發(fā)放的住房公積金、住房補(bǔ)貼和每年收入中可用于購(gòu)房的款額為變動(dòng)性的購(gòu)房款（三項(xiàng)合計(jì)記為B），因此我們可以通過(guò)考察C=（房?jī)r(jià)A）從上述數(shù)字可以看出，我國(guó)住房的潛在市場(chǎng)容量是非常大的，在原來(lái)的福利分房制度下，普通居民的購(gòu)房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足，實(shí)行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變?！　∥覈?guó)目前商品住宅價(jià)格主要由這樣幾部分組成：土地出讓費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、各種稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。隨著福利住房制度改革的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體逐漸由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，住房消費(fèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來(lái)，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個(gè)人住房抵押貸款為核心的住宅消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。全國(guó)以此情況測(cè)算可增加有效需求2800萬(wàn)平方米／年。10 / 10