【正文】 20032004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢(shì)頭得到初步遏制6月份，%。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，；鋼鐵、水泥投資增長(zhǎng)一倍以上；%。要點(diǎn)提示★ 2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，16月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平，表明自去年以來國(guó)家采取的一系列控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見成效。％一、土地開發(fā)與購置情況　本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積本年土地成交價(jià)款　　　二、商品房建筑、銷售面積　施工面積其中：新開工面積竣工面積銷售建筑面積三、商品房竣工價(jià)值四、商品房銷售額其中：銷售給個(gè)人四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長(zhǎng)情況單位：億元，萬平方米，%地區(qū)土地購置費(fèi)本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長(zhǎng)土地購置費(fèi)購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國(guó)總計(jì)一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東二、中部地區(qū)山西古林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙占廣西重慶四川貴州云南西藏　　　　　　陜西甘肅青海寧夏新疆五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長(zhǎng)情況單位：萬平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長(zhǎng)新開工面積施工面積竣工面積新開工面積全國(guó)總計(jì)一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東海南二、中部地區(qū)山西古林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙占廣西重慶四川貴州134云南西藏　　陜西甘肅青海寧夏新疆六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長(zhǎng)情況單位:萬平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長(zhǎng)銷售給個(gè)人銷售面積銷售額銷售給個(gè)人全國(guó)總計(jì)一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東海南二、中部地區(qū)山曲吉林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙古廣西重慶四川貴州云南西藏　　　陜西甘肅青海寧夏新疆?dāng)?shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Ⅱ 市場(chǎng)運(yùn)行狀況今年以來，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中：，；，；，；，；。圖23：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖23中可以看出，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長(zhǎng)幅度，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去年同期的增長(zhǎng)幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。同期，%，%。銷售額增幅的回落說明銀行對(duì)限制個(gè)人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個(gè)地區(qū)的商品房空置面積下降。表25：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況　　單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計(jì)同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)上海寧波天津南京重慶杭州沈陽青島數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，%，%。這種形勢(shì)使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提前做出購房決定。圖27：2004年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)。這是國(guó)土資源部第一次通過土地供應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。2004年的土地市場(chǎng)在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國(guó)內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。表32：1998年以來對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)自住性購房影響不大6年來，我國(guó)住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)7597%，2003年與1998年相比。因此對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。其中，鋼材價(jià)格從2200元/噸漲到37003900元/噸，平均價(jià)格與上年同期相比增長(zhǎng)3040%；水泥從280元/噸漲到了330350元/噸，平均價(jià)格上漲10%左右；雖然木材是建筑三大建材中用量最少的，價(jià)格上升幅度相對(duì)較小，但每噸也漲了幾十元。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。目前國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外鋼材價(jià)格指數(shù)差距較大。 受建材漲價(jià)因素的影響，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢(shì)。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為每平方米2660元，是5年前政府定的價(jià)格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無利可圖，甚至虧損。 　　第二，除房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素外，影響房?jī)r(jià)的因素還有很多。如圖32所示，建筑原材料價(jià)格 2002和2003年開始有了大幅提升，%，而2002年和2003年間的房?jī)r(jià)卻在小幅下調(diào)，這說明鋼材水泥等建筑成本上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響力并不是很強(qiáng)，兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期性較長(zhǎng)，短則一二年長(zhǎng)至十年八年，因此目前建材價(jià)格的上漲不會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)造成影響，因?yàn)榻ú臐q價(jià)新增的成本不會(huì)增加目前已建好樓盤的預(yù)算，而受建材成本影響的樓盤短期內(nèi)還不會(huì)推出。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的根本——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級(jí)市場(chǎng)，所以，物業(yè)稅改革將對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。 　　當(dāng)然，這只是一種估算，實(shí)際征收時(shí)可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對(duì)物業(yè)進(jìn)行重新評(píng)估并按新的價(jià)值為基數(shù)征收物業(yè)稅。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵(lì)合理的消費(fèi)性購房，抑制投機(jī)性購房的作用。這與購房者對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大。所以對(duì)于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。估計(jì)2004年投資增幅在20%左右，2005年會(huì)回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點(diǎn)：一是宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步發(fā)揮作用。主要是由于未來有關(guān)部門將嚴(yán)格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產(chǎn)土地成本上升；其次，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)期利息提高會(huì)增加開發(fā)成本；再次，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款和提高購房門檻會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。三是土地供應(yīng)與貸款政策影響房?jī)r(jià)上漲。三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產(chǎn)的源頭是金融和土地，所以未來有關(guān)部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢(shì)