【正文】 格與商品房售價指數(shù)（單位：%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局因此，盡管房價在2004年以來仍然保持上升態(tài)勢，但受建材價格上漲的影響在當(dāng)前的房價中并沒有體現(xiàn)出來（其主要原因已在上面的分析中進(jìn)行了闡述），而且隨著時間的推移，建材的價格可能會出現(xiàn)回調(diào)，開發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤，用降低價格來提升其產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機(jī)。 開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點的宏觀調(diào)控政策的積極成效將進(jìn)一步發(fā)揮。受這些因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會減少。金融政策方面，一旦今年宏觀經(jīng)濟(jì)與金融運行數(shù)據(jù)再次偏離央行調(diào)控目標(biāo)，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變原來調(diào)控政策路徑來實現(xiàn)其緊縮目標(biāo)。綜合以上因素，下半年房價走勢，我們的預(yù)測仍將以升為主，但漲勢將不會過大。 與此相對應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降。 因此可以預(yù)見，下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度將繼續(xù)回落。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。 表32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國各州按照該年度不動產(chǎn)市場價值的1%2%征收%%征收法國%%的超額累進(jìn)稅率日本%%（被評估土地價值低于15萬日元，建筑物價值低于8萬日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源，對于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問題產(chǎn)生了三大消極作用。對于在開工前甲乙雙方已經(jīng)將材料價格以合同形式確定下來，并將價格波動的影響考慮在內(nèi)了，開工后建材價格上漲對于這些項目的工程總造價不會造成太大的影響。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本增加很大，影響了企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，這樣將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會影響到工期和工程質(zhì)量。國際市場鋼材價格上漲的推動作用。二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來，我國鋼材、水泥等主要建筑材料價格出現(xiàn)大幅上漲。由此可見升息對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費市場造成了不小的打擊，提高了住房消費信貸的門檻。與此同時，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。%%，辦公用房價格則與去年同期持平。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費者跟風(fēng)買房。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，%%，%。其中，%，增幅比一季度回落8個百分點。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，%。98 / 98目 錄Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 5四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 5五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 7六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況 8Ⅱ 市場運行狀況 10一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢 10二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析 11（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 11（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊 13（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢 14三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析 16（一）% 16（二）% 16四、% 17五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢 18（一）% 19（二）% 21（三）房屋租賃價格與一季度持平 22Ⅲ 熱點問題分析 24一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 24二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 31三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻 35Ⅳ 下半年趨勢預(yù)測 40一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低 40二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大 41三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度 42 Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標(biāo)自年初累計實際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期投資完成額其中：國有經(jīng)濟(jì)控股商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資一、按工程用途分住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他二、按構(gòu)成分：　建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置其他費用其中：土地購置費計劃總投資　　本年計劃投資　　新增固定資產(chǎn)　　二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國總計一、東部地區(qū)北京天津河北遼寧上海江蘇浙江福建山東廣東海南二、中部地區(qū)山曲吉林黑龍江安徽江西河南湖北湖南三、西部地區(qū)內(nèi)蒙古廣西重慶四川貴州云南西藏陜西甘肅青海寧夏新疆三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標(biāo)實際完成比去年同期增減自年初累計去年同期絕對數(shù)177。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來對行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。%，%；，%，%。，據(jù)預(yù)測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達(dá)到35平方米。其中，%%，%。（二）%%，%。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。從投資房地產(chǎn)的動機(jī)進(jìn)行分析，如果購買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無疑提高了資金成本或者機(jī)會成本。其中，建筑鋼材價格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過50%，雖然5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，已經(jīng)基本接近3500元/噸的價格區(qū)間。而到今年6月份，這就為國內(nèi)鋼材價格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。 （三）建材漲價使房價面臨上升壓力，但對當(dāng)前房價的影響程度不大成本上漲，并不意味著房價一定會隨之上揚，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因：第一，通常而言，房價主要是由土地價格、建安成本、配套費用和利稅等決定，建安成本又包括建材費、人工費和管理費，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。所以，盡管從長期來看建材價格上漲使企業(yè)的開發(fā)成本上升，房價也會受到不同程度的影響。二是進(jìn)入流通時，土地承受過高的稅負(fù)，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。因此在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多導(dǎo)致了目前房價過高。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大雖然房地產(chǎn)投資增速將會回落，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。 分析認(rèn)為，未來主管部門針對土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設(shè)用地清理力度，重大土地違法案件實行公開調(diào)查、公開處理結(jié)果，對清理不力或達(dá)不到要求的省市將暫停建設(shè)用地審批，促進(jìn)土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會要求各省市嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用地實行招標(biāo)拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標(biāo)拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對改善百姓生活、平抑房價非常不利。三是對房地產(chǎn)價格的走勢影響最大的是關(guān)于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復(fù)雜性，實施細(xì)則并未制定，何時開征也無時日，所以能否對今年的房價造成影響尚無定論。%%，預(yù)計2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。一些項目即使“四證”齊全，也不一定會放貸。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關(guān)系。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達(dá)國家的稅項相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問題。因為在施工單位，建材的供應(yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提