【正文】 開發(fā)投資4924億元，%。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（%和34%）。這表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。圖22：20022004年16月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，%，中部地區(qū)完成投資702億元，%，西部地區(qū)完成投資775億元，%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，%。圖23：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖23中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達到了50%，分析其原因，可能有三個方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會展中心等項目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊16月份，%。，%，%；，%，%。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計，今年5月，；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額1684億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表22：16月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）16月同比增長13月16月上年同期本年資金來源國內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來源其中：定金及預(yù)付款各項應(yīng)付款合計其中：欠工程款數(shù)據(jù)來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》，國家統(tǒng)計局。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢16月份，同比增長 %，%。同期，%，%?？⒐っ娣e增長幅度逐月回落，%%（%%）。圖24：2004年16月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運輸緊張影響了工程進度；另外一點值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時間的推移，房屋竣工率會不斷提高。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛。（一）%16月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，%。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（12月、13月、14月、15月，%、%、%、%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。圖25：20022004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為12月份的平均數(shù)（二）%在商品房銷售面積保持增長的同時，16月累計完成商品房銷售額2974億元，%。其中，%，增幅比一季度回落8個百分點。銷售額增幅的回落說明銀行對限制個人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。圖26：2004年16月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖26中可以明顯地看出，針對個人的銷售額在整個商品房銷售額中占有絕大的比重，這說明，雖然供給市場在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場發(fā)展有真實的需求在支撐，其主要依據(jù)是：2003年，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。據(jù)預(yù)測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達到35平方米。到2020年，我國城市化水平將達到5560%，這些人需要解決居住問題。四、%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，%，%的水平。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，%。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長，%%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個地區(qū)的商品房空置面積下降。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來一直存在，主要原因是早期政府未能適時適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相對于需求偏大；同時，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對稱性，而住房價格相對于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求等原因形成了大量空置房。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預(yù)期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，%，%，%。 表24：2004年二季度35個大中城市房地產(chǎn)市場價格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國 南昌 北京 濟南 天津 青島 石家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧哈爾濱 ?？? 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （以去年同期價格為100）（一）%今年二季度，%，%。全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，%%，%。表25：主要城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況　　單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計同比增長環(huán)比增長上海寧波天津南京重慶杭州沈陽青島數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理分類別看，在商品房銷售價格中，%，%。其中，%%，%；%。其中，%%，%。 表26：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達到了1996年以來的最高點。若計算其累計漲幅，僅近5個月來物價指數(shù)上漲幅度將超過 20%。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進行宏觀調(diào)控。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房價的上漲。 第二，地價的上漲直接推動了房價上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實行“招拍掛”。土地公開交易必然導(dǎo)致地價的上漲。地價是拉動房價上漲的一個剛性因素，%，所以，地價上漲必然直接推動房價上漲。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進一步加劇的預(yù)期，推動了價格上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機氣氛影響下，部分消費者跟風(fēng)買房。如所謂的“溫州炒房團”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房價，并可能帶動一些居民提前做出購房決定。而最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對住房潛在的龐大需求，也是影響房價“向上”的一個重要因素。（二）%%，%。分類別看，%，%。其中，%%。%，%，%。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個大中城市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個城市是：%、%、%、%、%、%。圖27：2004年全國土地交易