中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析(參考版)
2025-07-01 23:11本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)加入WTO后，將對(duì)一些沿海中心城市和一些大城市如上海、北京、廣州產(chǎn)生重大影響，主要表現(xiàn)在以下幾方面（1）隨著對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增多，進(jìn)入這些地方的外商和外資將增多，從而帶動(dòng)辦公樓、賓館、商場(chǎng)等需求的增加；（2）會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)降低房地產(chǎn)的建造成本，這主要是由于加入WTO后，一些進(jìn)口建材和建筑物設(shè)備的關(guān)稅將有較大幅度的降低；（3）隨著外資更多地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響將越來(lái)越明顯?！ ?999年8月1日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級(jí)市場(chǎng)空置房交易稅等實(shí)行減免政策，預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策將使商品房銷(xiāo)售價(jià)格降低10％左右，能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。同樣，開(kāi)征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開(kāi)征利息科和降息的一個(gè)不同點(diǎn)是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開(kāi)征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政策變化影響非常大的行業(yè)，從目前來(lái)講，政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下方面： 利率下調(diào)和征收利息稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響?！ 〉谒墓?jié) 政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的評(píng)估 未來(lái)將是買(mǎi)方惜金挑剔的市場(chǎng)，老百姓買(mǎi)房顯貨比三家，非常審慎。全面開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生增加量還要多。以全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶(hù)有35％在未來(lái)5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入市場(chǎng)的有80％的人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。這些人有房想擴(kuò)大居住面積，辦法之一就是換房，通過(guò)市場(chǎng)交易增加需求，賣(mài)舊房買(mǎi)新房，以小房換大房?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，近期可以預(yù)期的是擔(dān)保方式可能會(huì)有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險(xiǎn)機(jī)制。1997年5月人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)量也比較大，有效地支持了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但消費(fèi)信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事?！ 》康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融的介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。第三節(jié)這幾項(xiàng)構(gòu)成中有很多可以減讓的成份，在占到房?jī)r(jià)的60％的各種稅費(fèi)中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包括的公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)受益單位負(fù)擔(dān)，目前政府已明令取消了多種不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行的各項(xiàng)收費(fèi)中，仍有很多不合理的成份，有進(jìn)一步壓縮的余地。1998年中國(guó)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時(shí)間表，逐漸將個(gè)人住房消費(fèi)推向商品房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)需求主體也將逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格有逐步下調(diào)的可能。 商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢(shì) 近年來(lái)，商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求，依照供求規(guī)律，商品住宅的價(jià)格應(yīng)下降以刺激需求，但實(shí)際情況中商品住宅的價(jià)格卻一直居高不下?！ ∨浜献》恐贫雀母?，我國(guó)政府將提拱多種渠道的住房供應(yīng)體系。目前許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)管理的高效與科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了許多商家進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)時(shí)成立的這些房地產(chǎn)公司規(guī)模都不大，它們開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。從住房產(chǎn)權(quán)來(lái)看，只有50％的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子。2000年一套60平米住房總共所需房?jī)r(jià)為1/B的值未評(píng)估居民的購(gòu)房能力。●一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國(guó)己制訂出的實(shí)施方法來(lái)看，約為房?jī)r(jià)的20％。5%，按99年的工資水平來(lái)看，就是每年發(fā)放1400元。3．1239．2X＋26．4考察這8年我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)可以看出，過(guò)去的8年中既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱的高通脹時(shí)期，也有經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平穩(wěn)的低通脹時(shí)期，還有近幾年的通貨緊縮時(shí)期，因此可以認(rèn)為這個(gè)線性模型具有一定的普遍適用性。 ●當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。2000年以后，一個(gè)家庭可用于購(gòu)房的款項(xiàng)有：原有的儲(chǔ)蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼、一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼。97年底，我國(guó)政府公布的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為3．699億，總戶(hù)數(shù)約為1．02億，平均每戶(hù)人口歸根到底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)分析 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的影響因素分析 （1據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)在消費(fèi)者的各項(xiàng)投訴中，對(duì)商品房的投訴己上升到第一位，新聞媒體對(duì)房地產(chǎn)欺詐事件也時(shí)有暴光，長(zhǎng)此以往，必將影響了消費(fèi)者購(gòu)房欲望，最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)多達(dá)2萬(wàn)多家，而平均資產(chǎn)總額僅為4100萬(wàn)，多數(shù)企業(yè)專(zhuān)靠炒買(mǎi)度日，根本不具備開(kāi)發(fā)能力。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，幾乎沒(méi)有什么行業(yè)進(jìn)入壁壘，從而造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多而小，開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)質(zhì)量不高，層次較低?！ ∩唐贩糠e壓主要是由于房?jī)r(jià)過(guò)高而使得有效需求不足引起的，目前我國(guó)城市人均住房面積只有9平米左右，房?jī)r(jià)過(guò)高使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得不到滿(mǎn)足這樣互相矛盾的現(xiàn)象。商品房積壓對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的損失主要表現(xiàn)在以下幾方面，其一，積壓房占用了大量資金，使得開(kāi)發(fā)商缺乏流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，許多開(kāi)發(fā)商甚至陷入了無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)；其二，積壓房占用的大量資金增加了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用；其三，積壓商品房帶來(lái)了很大的政策風(fēng)險(xiǎn)?！ ∩唐贩糠e壓日趨嚴(yán)重，許多開(kāi)發(fā)商不堪重負(fù)。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而我國(guó)這個(gè)比例目前大約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市來(lái)講，這個(gè)比例更大，因此房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。特別是90年代初的盲目過(guò)熱投資，給房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展留下巨大的隱患，歸納起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的主要問(wèn)題有以下幾方面： 商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，超過(guò)了中國(guó)普通居民的承受能力。第五章97年只12個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)仍然盈利，其中盈利情況最好的是廣東，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額350995萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為7．7%；其次是上海，97年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)227733萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為5．27%。從90年開(kāi)始，
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