【正文】 　房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。所以，房地產(chǎn)商要在產(chǎn)品的質(zhì)量和品位，服務(wù)方面提高，因?yàn)樽》渴莻€(gè)入最大的消費(fèi)品。　　住房二級市場將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用　　現(xiàn)在對住房需求大的往往不是沒錢的無房戶，而是有錢有房的人。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輔助體系將更加完善　　房地產(chǎn)金融將不完善和發(fā)展。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善我國城市家庭的居住狀況。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。08000元，我們可算得C值約為11，這也就意味著一個(gè)口之家在2000年購買一套60平米的房子，約需11年的時(shí)間里，就可利用其可用于購房的收入（即B值）來還清房款，應(yīng)該來說這個(gè)年數(shù)是普通居民能夠承受的，也就是說實(shí)行住房制度改革后，普通居民購買較小面積住房的能力還是有的。050元，一個(gè)三口之家的雙職工家庭為2100元?！駜π畲婵睿?9年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲蓄存款為22500元。）　我國城鎮(zhèn)居民的購房能力分析。另外，前幾年房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房結(jié)構(gòu)不合理也是造成積壓的一重要原因，高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)量過大，據(jù)有關(guān)資料反映，北京市現(xiàn)有寫字樓和在建高檔寫字樓已足以滿足14年的需求，在住宅開發(fā)上，許多開發(fā)商也偏重高利潤的高擋公寓、別墅開發(fā)，造成這部分住宅大量積壓。　　1998年，我國商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2002元，商品住宅平均每平方米售價(jià)達(dá)1800多元，按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約共需13萬，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于購買住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲蓄存款余額為5000元，按一個(gè)三口之家計(jì)算，購買這樣一套住房共需33年。80年代，除了個(gè)別年份外，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率基本上保持在8%左右?！　≡谶^去10年全國房地產(chǎn)平均售價(jià)上漲的同時(shí)，各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平和上漲速度是不一樣的。反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很多，這里我們主要討論一下房地產(chǎn)的售價(jià)、房地產(chǎn)的成本和房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況。1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購房也增長很快，98年個(gè)人購房的比例比97年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6%，市場消費(fèi)主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需都出現(xiàn)下降的趨勢。93年至96年，國家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開工面積逐年下降，從下圖可以看出，96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響，新開工面積增速加快，高達(dá)33．7％，99年新開工面積有所降低，但2000年新開工面積又呈現(xiàn)快速增長之勢。從資金來源的主體來看，三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50％，從整體上看，一、二級企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無級別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20％，這說明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2000年前10月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長36%。96年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)如下圖所示，％，％，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場競爭的考驗(yàn)。東、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商之間的差距不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且也體現(xiàn)在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領(lǐng)先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。中國房地產(chǎn)行業(yè)分析徐子慶　廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1993至1997年。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)畲螅覈康禺a(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競爭走向品牌、營銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。第二節(jié)　土地資源的供給狀況分析　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，我國土地使用權(quán)是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，我國土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場空前發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)市場供給的結(jié)構(gòu)分析　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。2000年前9個(gè)月，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購房的比例已達(dá)90%以上。96年在中房指數(shù)統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市中，北京、上海、深圳的房價(jià)位于前三名。從90年開始，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率逐年上升，93年達(dá)到了頂峰，%，當(dāng)年全行業(yè)的營業(yè)收入額和營業(yè)利潤額都比92年增長了1倍，雖然93年下半年開始國家對房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整，但94年行業(yè)的營業(yè)利潤率仍高達(dá)13%，國家宏觀調(diào)整在95年開始發(fā)生了作用，95年房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率急速下降至8．28%，96年更是下降到了1%。根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國家一套住房