中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析(已修改)
2025-07-10 23:11 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析徐子慶 廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章房地產(chǎn)業(yè)的含義及產(chǎn)業(yè)特性第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車(chē)場(chǎng)等，一般來(lái)說(shuō)，我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱(chēng)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本文討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類(lèi)，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房?jī)纱箢?lèi)，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受?chē)?guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷(xiāo)售額呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)步伐會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說(shuō)明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷(xiāo)售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說(shuō)目前我國(guó)8%的GDP增長(zhǎng)速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過(guò)房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來(lái)使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。第二章我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程改革開(kāi)放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，土地不是商品，我國(guó)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放以后，伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來(lái)，回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個(gè)階段：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1978年至1991年。在這個(gè)階段，隨著經(jīng)濟(jì)改革在各行各業(yè)的逐步展開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，逐步發(fā)展起來(lái)，特別是1985年開(kāi)始的城市經(jīng)濟(jì)體制改革，直接促使了我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，并且在1988年掀起了一個(gè)發(fā)展的小高潮，但從89年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，并實(shí)行了緊縮銀根、壓縮開(kāi)支的政策，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目被明令停建，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)熱階段這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年。1992年，鄧小平同志的南巡講話(huà)和黨的十四大的召開(kāi)，以及中共中央十四屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，有力推動(dòng)了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，在這樣的大好形勢(shì)下，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，%，％，%%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整階段這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1993至1997年。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹，國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行適度從緊的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)，從1995年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長(zhǎng)，但速度已大大下降，1995年和1996年，%%，1997年，%。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期，其主要表現(xiàn)為：國(guó)房景氣指數(shù)從99年11月開(kāi)始逐月回升，；房地產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率重新回升，2000年1至9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)2860億元，比去年同期增長(zhǎng)25%；房地產(chǎn)銷(xiāo)售量快速增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有增，今年1至10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8249萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)36%，住宅銷(xiāo)售價(jià)格為1915元/平米，%；房地產(chǎn)空置面積增速下降，今年10月，全國(guó)凈增空置面積24萬(wàn)平方米，是今年以來(lái)的最小增量。第三章我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀分析伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，我?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。1986年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有3000多家，到了1995年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已達(dá)到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，99年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)25600多家。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣
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