中國房地產行業(yè)分析(已修改)
2025-07-10 23:11 本頁面
【正文】 中國房地產行業(yè)分析徐子慶 廣發(fā)證券研發(fā)中心第一章房地產業(yè)的含義及產業(yè)特性第一節(jié)房地產業(yè)的含義房地產是房屋和土地作為一種財產的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場等，一般來說，我們通常所說的房地產是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產也可稱為城鎮(zhèn)房地產，本文討論的房地產就特指這一含義。房地產可分為地產和房產兩大類，地產指的是土地，房產指的是房屋，按照用途來劃分，房產可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。第二節(jié)房地產業(yè)的產業(yè)特性房地產業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產業(yè)是進行房產、地產的開發(fā)和經營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產投資的范疇，受國家宏觀經濟政策的影響非常大，因此，同國民經濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經濟發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調基本上是一致的，只是有些年份房地產業(yè)的波動步伐會稍領先于GDP的波動，這說明房地產在國民經濟中具有一定的先導性。房地產業(yè)具有很強的產業(yè)關聯(lián)性房地產與國民經濟的許多行業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產業(yè)關聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業(yè)都與房地產業(yè)密切相關，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發(fā)建設中。因此，房地產業(yè)的發(fā)展能促進這些產業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：，即每100元的房地產銷售能帶動相關產業(yè)170元的銷售。另外，房地產業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產生，如物業(yè)管理、房地產評估、房地產中介等。由于房地產業(yè)的具有很強的產業(yè)關聯(lián)性，因此房地產業(yè)對國民經濟的貢獻率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產業(yè)貢獻的。房地產業(yè)的發(fā)展具有地域性房地產是不動產，當某一地區(qū)的房地產市場供求失衡或不同地區(qū)房地產價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產市場的供求狀況主要受當?shù)亟洕l(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經濟發(fā)展水平高，相應地當?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而當?shù)氐姆康禺a市場的需求就大，房地產價格就高，當?shù)氐姆康禺a業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。房地產業(yè)的發(fā)展受產業(yè)政策的影響非常大政府政策對房地產業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產的價格，從而影響到房地產的銷售狀況；其三，政府對房地產交易所采取的政策會影響到房地產的流通狀況。第二章我國房地產業(yè)的發(fā)展歷程改革開放以前，在計劃經濟模式下，土地不是商品，我國不存在房地產市場，沒有真正意義上的房地產業(yè)。改革開放以后，伴隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立，我國房地產業(yè)也逐步發(fā)展起來，回顧我國房地產業(yè)的發(fā)展歷史，可以將我國房地產業(yè)的發(fā)展歷程劃分為以下幾個階段：房地產業(yè)發(fā)展的起步階段這個階段經歷的時間是1978年至1991年。在這個階段，隨著經濟改革在各行各業(yè)的逐步展開，我國房地產業(yè)從無到有，逐步發(fā)展起來，特別是1985年開始的城市經濟體制改革，直接促使了我國真正意義上的房地產業(yè)的產生，并且在1988年掀起了一個發(fā)展的小高潮，但從89年開始，國家對宏觀經濟進行調整，并實行了緊縮銀根、壓縮開支的政策，許多房地產項目被明令停建，房地產業(yè)的發(fā)展第一次受到了打擊。房地產業(yè)發(fā)展的過熱階段這個階段經歷的時間是1992年至1993年。1992年，鄧小平同志的南巡講話和黨的十四大的召開，以及中共中央十四屆三中全會通過的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，有力推動了社會主義經濟體制改革和社會主義經濟建設的發(fā)展，使整個國民經濟呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，在這樣的大好形勢下，以沿海大中城市為代表的房地產業(yè)在我國迅速發(fā)展。同時外商對房地產業(yè)的投入增加了房地產業(yè)的投資來源，大批房地產項目爭相上馬，房地產價格飛速上漲，%，％，%%。房地產業(yè)發(fā)展的調整階段這個階段經歷的時間是1993至1997年。1993年下半年，經濟過熱導致了很高的通貨膨脹，國家開始進行適度從緊的宏觀調控，房地產業(yè)自然成為本次調控的重點，從1995年開始，房地產業(yè)的投資雖然還在增長，但速度已大大下降，1995年和1996年，%%，1997年，%。房地產業(yè)的復蘇階段從1998年開始，房地產業(yè)經過幾年的調整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，由此房地產業(yè)開始進入復蘇時期，其主要表現(xiàn)為：國房景氣指數(shù)從99年11月開始逐月回升，；房地產業(yè)的投資開發(fā)增長率重新回升，2000年1至9月，全國房地產開發(fā)投資達2860億元，比去年同期增長25%；房地產銷售量快速增長，價格穩(wěn)中有增，今年1至10月，全國商品房銷售面積8249萬平方米，比去年同期增長36%，住宅銷售價格為1915元/平米，%；房地產空置面積增速下降，今年10月，全國凈增空置面積24萬平方米，是今年以來的最小增量。第三章我國房地產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)我國房地產開發(fā)商的現(xiàn)狀分析伴隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展狀大，我國房地產開發(fā)商隊伍迅速擴大。1986年，我國房地產開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，我國房地產開發(fā)商已達到33482家，是迄今為止房地產開發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進入調整階段，許多房地產開發(fā)商由于虧損而破產，房地產開發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產業(yè)的復蘇，我國房地產開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，99年底，全國房地產開發(fā)商達25600多家。目前我國房地產開發(fā)商的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點：企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產開發(fā)商分布在廣
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